Юридическая чистота сделки купли продажи квартиры

Содержание страницы

Как проверить сделку купли-продажи квартиры на «юридическую чистоту»: пошаговая инструкция

Юридическая чистота сделки купли продажи квартиры

Если перед покупкой недвижимости вы не проверили ее на юридическую чистоту, то есть риск, что суд может признать сделку незаконной, и вы вынуждены будете вернуть жилье полноправному владельцу.

Причинами такой ситуации могут быть несовершеннолетний или недееспособный либо собственник, отбывающий срок в местах лишения свободы, который не давал согласия на сделку, или другие причины.

В свою очередь, термин «юридическая чистота» объекта означает, что покупаемая или купленная недвижимость не может быть истребована у нового собственника.

Юридическая чистота определяется при полной, тщательной проверке документов, которые имеют отношение к этой недвижимости. Расскажем об основных шагах проверки. 

Опасная сделка: когда не стоит покупать квартиру >>>

1. Проверка документов на недвижимое имущество в Казахстане

Управляющий партнер Казахстанской лиги юристов Ерлан Ерболатулы считает, что, приобретая недвижимость на вторичном рынке, в первую очередь необходимо провести проверочные мероприятия по самому объекту сделки: ознакомиться с правоустанавливающими документами, их полнотой и актуальностью оформления, целевым назначением земельного участка, наличием регистрации недвижимости в правовом кадастре, отсутствие обременений или притязаний, задолженностей по коммунальным услугам, целевым расходам, налогу. Нужно узнать, не подлежит ли участок выкупу, а дом и строения сносу по генеральному плану в будущем.

К правоустанавливающим документам относят договоры дарения, купли-продажи, мены, ренты, решения суда, вступившие в законную силу, свидетельства о праве на наследство. Специалисты должны проверить, нет ли подчисток и исправлений в договорах, не находятся ли бланки и печати в числе похищенных или утраченных.

Если продавец предоставляет дубликат правоустанавливающего документа без подтверждения их государственной регистрации, то этот факт должен особенно насторожить. Нужно узнать, почему нет регистрации, и если юрист признает эту причину уважительной, то он проводит тщательную проверку всех бумаг и сопутствующих обстоятельств.

Стоимость квартиры: методы оценки недвижимости в Казахстане >>>

2. Проверка юридической истории недвижимости

Этот этап определяет законность ранее заключенных договоров с данным объектом недвижимости. Информацию об истории объекта могут предоставить департаменты юстиции.

Все договоры купли-продажи, мены, дарения и так далее регистрируются там. Данная информация даст более четкое представление о том, кому и когда перепродавали данную недвижимость или дарили.

Эту справку может получить по официальному запросу только собственник недвижимости, нотариус либо адвокат.

Как считают специалисты, лучше, если с жильем не совершалось покупок, дарений или завещаний в последние 3 года. Это максимальный срок давности, в течение которого сделка может быть признана незаконной. Если в данный период квартира или дом переходили из рук в руки, то внимание к объекту должно быть особенно повышенным.

Как отмечает юрист Ерлан Ерболатулы, есть много факторов, которые должны насторожить потенциального покупателя и которые требуют детальной проверки, например, частая перепродажа недвижимости за короткий срок, недавнее оформление недвижимости через наследование и т.п.

О том, как не стать жертвой мошенников на рынке недвижимости, читайте здесь.

3. Юридическая проверка квартиры на качество

Далее, по мнению юриста, очень важно визуальное ознакомление с объектом, осмотр его физического и эстетического состояния. Необходимо проверить, не протекает ли крыша, есть ли трещины в стенах, ремонт и т.п., узаконена ли перепланировка.

Перед сделкой обязательно сверьте планировку квартиры с техпаспортом. Если перепланировка совершена без разрешения ГАСК, то ее законное оформление грозит для вас дополнительными расходами. В худшем случае перепланировку вообще нельзя будет узаконить, например, если речь идет о переносе перенос санузла в многоэтажке.

Перед сделкой обязательно сверьте планировку квартиры с техпаспортом.

Также нужно проверить кадастровый номер с фактическим местонахождением недвижимости, например, при покупке объекта, у которого при переименовании улиц был изменён адрес.

5 правил выбора застройщика в кризис >>>

4. Проверка собственника недвижимости

Необходимо проверить подлинность документа, удостоверяющего личность продавца, по таким признакам, как отсутствие исправлений, подчисток, наличие и правильное расположение всех страниц, срок действия.

Если вы сомневаетесь в адекватности продавца на момент сделки, то лучше застраховать себя справками из психоневрологического и наркологического диспансеров.

Особое внимание нужно обратить на лица из группы риска: инвалиды, одинокие пенсионеры, дети-сироты и др.

Управляющий партнер Казахстанской лиги юристов Ерлан Ерболатулы обращает внимание на важность проверки собственников и их дееспособности. Если продавец находится в браке, то должно быть согласие на отчуждение от супруга. В случае если собственником является ребенок, то необходимо согласие органа опеки и попечительства и т.п.

— При ознакомлении с документами очень много может быть выявлено нюансов, которые нужно будет проверить, — говорит юрист.

— Продажу недвижимости без явных причин третьим лицом по доверенности тоже нужно отнести к случаю, требующему детальной проверки, поскольку желательно сделку оформлять именно с собственниками.

Проверке подлежат возможные риски с потенциальными правами третьих лиц на недвижимость, их обстоятельств обретения, изменения и регистрации недвижимости.

На практике такие неожиданные обстоятельства возникают ввиду оказавшейся недееспособности собственника или поверенного, не реализованные права членов семей при приватизации жилья, неучтенные наследники, отсутствие согласия супруга на отчуждение и т.п. Хотел бы отметить, простое знакомство с соседями и разговор с ними порой дают важные сведения о собственнике и могут указать на негласные обстоятельства, влияющие на сделку.

Юрист советует оформлять задаток тогда, когда вы всё максимально проверили и точно определились с квартирой. По мнению специалиста, все возможные варианты отказа и их последствия нужно чётко оговорить в договоре задатка.

Покупка заложенной недвижимости: выгоды и риски залоговых квартир >>>

Что проверяет нотариус перед сделкой

Как рассказала частный нотариус Айгуль Иманбекова, на сегодняшний день проверка юридической чистоты сделки обуславливается следующими действиями нотариуса.

— Нотариус проверяет правоустанавливающие документы на их соответствие, а также документы удостоверяющие личность либо полномочия юридических лиц по Государственной базе данных физлиц и юрлиц.

Далее он через единую нотариальную информационную систему (ЕНИС) проверяет наличие обременений по справке о зарегистрированных правах (обременениях) на недвижимое имущество и его технических характеристиках, проверяет наличие либо отсутствие брачных отношений.

По словам специалиста, в действия нотариуса также входят следующие проверки: 

  • Наличие запрещений и ограничений по Алфавитной книге учета запрещений на объект недвижимости.
  • Соответствие характеристик объекта техпаспорту. Практика показывает, что если в будущем клиенты хотят взять кредит в банке, в случае несоответствия площадей объекта недвижимости с техпаспортом и правоустанавливающими документами, им будет отказано в кредите.
  • Действительность существующих доверенностей.

— Если все критерии соответствуют, то нотариус осуществляет сделку, то есть закрепляет волю сторон советующим документом, затем производит онлайн регистрацию документа, — говорит Айгуль Иманбекова.

Как стало известно, в начале января в Гепрокуратуре предложили все сделки с жильем оформлять у нотариуса.

— Нотариальное оформление сделок с недвижимостью — есть правильное решение, — считает нотариус А. Иманбекова, — так как государство в лице нотариального института осуществляет правовую защиту имущественных прав и законных интересов граждан. Поэтому за юридическую чистоту сделки нотариус должен полностью нести ответственность.

Расторжение договора купли-продажи: основания и последствия признания сделки недействительной в РК >>>

Цена проверка сделки на юридическую чистоту

Юрист Ерлан Ерболатулы рассказывает, что на сегодняшний день такие услуги оказываются юридическими компаниями или юристами за отдельную плату либо в комплексе юридической услуги при сопровождении всей сделки.

— Цена зависит от вида объекта недвижимости, района ее нахождения, статуса покупателя (физическое или юридическое лицо и т.п.).

При этом нужно отметить, что легально узнать об обременениях на недвижимость вправе или собственник, получив справку, либо другое лицо по соответствующей доверенности, либо нотариус, но уже при оформлении сделки.

Поэтому такую оценку можно дать только после ознакомления с историей недвижимости и определения объема проверки, — говорит юрист.

Между тем, по оценке столичных специалистов полная проверка юридической чистоты недвижимости может достигать 150 000 тенге. 

 static.moydom.ru

Карима Апенова, информационная служба kn.kz

Источник: https://www.kn.kz/article/8293/

Как проверить чистоту сделки при покупке квартиры — руководство к действию

Мошенничество при сделках покупки и продажи недвижимости не редкость. Обманывают как посредники (риэлторы), так и сами покупатели и продавцы. Поэтому при покупке недвижимости необходимо тщательно проверять юридическую чистоту сделки, чтобы не оказаться в неприятной ситуации, когда деньги переданы, договор заключен, а в квартире невозможно жить по тем или иным причинам.

Например, потому что в нее вернулся заключенный из мест лишения свободы или потому что прокуратура наложила арест на незаконно приобретенное жилище.

Обычно проверку юридической чистоты поручают посредникам, но и они могут оказаться мошенниками

Поэтому лучше самим собрать все сведения, благо делается это довольно быстро, а все документы находятся в свободном доступе.

  • 1 Алгоритм действий
  • 2 Что должно насторожить

Алгоритм действий

Для выявления основных мошеннических схем достаточно следовать такому алгоритму.

  • Убедиться в наличии квартиры. Иногда риэлторы продают квартиры по каталогу, особенно иногородним покупателям, в то время как по такому адресу никаких домов не существует.
  • Проверить документы владельца квартиры. К ним относятся паспорт и доверенность (если продает не сам собственник). В паспорте не должно быть признаков подделки. Особенно стоит обратить внимание на прописку. Выглядит странно, если собственник жилья прописан в другом месте. Иногда, конечно, такое бывает, но если имеются и другие признаки странного поведения, то от такой сделки лучше отказаться. Что касается доверенности, то она должна быть заверена нотариусом. Стоит сверить паспортные данные предъявителя доверенности с данными, указанными в документе.
  • Проверить документы посредника. Если квартиру продает риэлторское агентство или фирма-посредник, нужно убедиться в наличии у них всех разрешений на осуществление данного вида деятельности, обратить внимание на лицензию и срок ее действия.
  • Проверить документы на квартиру.

У собственника или посредника обязательно должны быть в наличии:

  1. свидетельство о регистрации права на недвижку;
  2. правоустанавливающие бумаги, такие как договор купли-продажи, договор дарения, договор мены, свидетельство о приватизации и т. д. (то
  3. есть те документы, согласно которым гражданин стал собственником помещения);
  4. технический паспорт;
  5. кадастровый паспорт;
  6. разрешение на перепланировку;
  7. разрешение органов опеки и попечительства (если среди собственников – ребенок).

В документах не должно быть исправлений, помарок, дописок ручкой. Требуйте оригиналы, а не заверенные копии

Далее следует:

  • Проверить квартиру в управляющей компании. Для этого надо заказать расширенную выписку из квартиры. В ней будет указано, кто когда-либо проживал в квартире, кто проживает сейчас, кто выписан временно (например, ушедший в армию), за кем сохранено право проживания в квартире. Этот этап нужен, чтобы не получить неожиданных «постояльцев». Справка выдается в течение трех дней, бесплатно. Иногда нужно купить соответствующий бланк, он стоит около 50 рублей.
  • Проверить квартиру в Росреестре. Заявителю выдадут справку, в которой указано, находится ли квартира под арестом, под залогом, имеется ли на ней иное обременение. За выдачу справки надо будет заплатить госпошлину в размере 250 рублей. Готовится она в течение недели.
  • Проверить отсутствие долгов за квартирой. К ним относятся: квартплата, плата за домофон, плата за газ, плата за капремонт и т. д. Все данные справки должен собрать собственник помещения и предоставить их в распоряжение покупателя.

Таким образом, проверка юридической чистоты сделки – это целый комплекс мероприятий, которые направлены на выявление правового статуса квартиры. Как правило, если недвижимость «проблемная», это достаточно легко выясняется.

Но чтобы быть стопроцентно уверенным, можно обратиться в сыскное агентство или к независимым риэлторам, которые «разведают» все необходимые данные. Кроме того, если имеются подозрения о чистоте сделки или личности продавца, можно сделать запросы в правоохранительные органы – полицию или прокуратуру.

Что должно насторожить

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — звоните: Москва+7 (499) 653-60-87, Санкт-Петербург+7 (812) 313-26-64.

Есть несколько факторов, которые должны насторожить любого покупателя недвижимости:

  • сокрытие документов под различными предлогами и уверения, что «всё нормально»;
  • представление только копий документов, даже если они заверены нотариусом (у мошенников может быть «карманный» нотариус либо его подписи и печать просто подделаны);
  • несовпадение адреса прописки собственника квартиры и места его фактического проживания (то есть адреса продаваемой квартиры);
  • отсутствие письменного согласия других собственников;
  • отсутствие разрешительных документов на проведение сделки со стороны третьих лиц – органа опеки и попечительства, банка (если квартира под ипотекой), собеса (если в числе собственников – недееспособный) и т. д.
  • наличие в квартире третьих прописанных лиц при уверении, что «они выпишутся, как только переоформим квартиру», – в момент оформления сделки в квартире не должен быть никто прописан;
  • требование передачи аванса без заключения основного договора.

Конечно, могут насторожить и другие признаки, например, странное поведение посредников и владельца помещения, которые путаются в деталях или дают противоречивые сведения.

Поэтому нужно быть предельно внимательным и досконально проверять все бумаги, анализировать поведение участников сделки и при малейшем подозрении не стесняться перепроверять данные

Читайте также  Как правильно составить договор аренды квартиры образец

Источник: http://zakonometr.ru/nedvizhimost/pokupka/zashhita-ot-moshennichestva.html

Как проверить юридическую чистоту квартиры перед заключением сделки купли-продажи

26 декабря 462

Перед приобретением жилья покупатель должен проверить его юридическую чистоту. Это потребуется, чтобы в дальнейшем исключить вероятность притязаний на эту жилплощадь со стороны третьих лиц. Давайте рассмотрим, что нужно проверить при покупке квартиры в первую очередь.

1. Право собственности на жилье

Правоустанавливающие документы — первое, что нужно знать при покупке квартиры в ипотеку либо за наличные. К таковым относятся договора:

  • мены;
  • дарения;
  • купли-продажи и др.

Допускается наличие сразу нескольких правоустанавливающих документов. К примеру, договор купли-продажи и свидетельство о праве наследования. Это значит, что часть недвижимости получена по наследству, а часть куплена. Вне зависимости от того, какие документы будут проверяться при покупке квартиры, на них должна стоять печать, подтверждающая регистрацию в управлении юстиции.

Подтверждением права собственности на жилплощадь также будет свидетельство о госрегистрации прав на имущество и сделок с ним. Оно выдается управлением юстиции через ЦОН либо оформляется на сайте egov.

kz (требуется электронно-цифровая подпись). Однако в свидетельстве нет информации о действующих обременениях зарегистрированного права.

Поэтому дополнительно нужно проверить, возможно квартира под арестом либо в залоге.

2. Совладельцы и третьи лица

Перед тем, как проверить документы на квартиру, нужно учитывать, что у недвижимости бывает несколько владельцев. Кроме того, возможно есть несовершеннолетние лица с правом на это жилье. Поэтому необходимо выяснить, у кого, помимо продавца, есть право проживания на приобретаемой жилплощади. Самые частые случаи, в следствие которых возникают проблемы, это:

  • появление наследника по завещанию или бывшего супруга, который обладает правом жить в квартире на основе договора по решению суда;
  • существование лица с правом пожизненного содержания;
  • возникновение безвестно отсутствующего члена семьи, ранее прописанного в квартире и выписанного во время приватизации;
  • приход лица, освободившегося из мест заключения, которое было временно выписано, но сохранило право на долю квартиры при ее приватизации;
  • наличие недееспособных лиц, совладельцев квартиры;
  • наличие законных ограничений на жилье (арест, ипотека и т.д.);
  • нарушение прав несовершеннолетних при продаже жилплощади.

Пристального внимания требует жилплощадь с имеющейся ранее пропиской недееспособных лиц, несовершеннолетних либо безвестно отсутствующих.

3. Техпаспорт на квартиру — фиксация перепланировки

Перед тем, как проверить квартиру по техпаспорту, необходимо ее осмотреть. Общие характеристики жилья должны совпадать со сведениями в документе. Информация о перепланировке квартиры должна присутствовать в техпаспорте.

Ее отсутствие говорит о том, что перепланировку не узаконили. В будущем это рискует стать проблемой. Получить техпаспорт можно через ЦОН либо сайт egov.kz, подав соответствующее заявление.

Процесс выдачи техпаспорта занимает до 20 рабочих дней.

4. История недвижимости — предыдущие сделки

Об истории квартиры можно узнать в департаменте юстиции. Любые действия, которые проводились с жилплощадью (дарение, мена и т.д.), проходят регистрацию в этом органе. Затем бумаги подшиваются в дело.

Запрос данной услуги поможет узнать кому дарилась и сколько раз перепродавалась квартира, а также кто в ней жил. Но правом получения этой информации наделен только владелец недвижимости, адвокат и нотариус.

5. Проверка личности продавца

Необходимо убедиться, что у продавца есть право продажи данной квартиры либо он законно представляет интересы владельца.

Для этого потребуется изучить его удостоверение личности и правоустанавливающие документы на жилплощадь. В них должны быть указаны одинаковые данные.

Если продавец является доверенным лицом собственника, тогда он обязан показать нотариально заверенный документ, разрешающий осуществление сделки.

Кроме того, следует убедиться в дееспособности и адекватности продавца в момент оформления договора купли-продажи. Можно запросить справки из наркологического и психоневрологического диспансеров. Нужно внимательно относиться к продавцам из группы риска — дети-сироты, инвалиды, одинокие пенсионеры.

Обратите внимание! Нахождение на учете в указанных учреждениях автоматически не означает, что лицо не может заключать сделки. Признать человека недееспособным может исключительно суд.

6. Проверка кадастровой справки

В подобной справке содержится информация, требующаяся для оформления сделки:

  • сведения о жилплощади;
  • права, зарегистрированные на данную квартиру;
  • ограничения на владение, распоряжение или пользование жильем.

Важно помнить, что покупаемая жилплощадь передается новому владельцу вместе с имеющимися обременениями.

С точки зрения закона, к обременениям, требующим регистрации, относятся:

  • залог;
  • арест;
  • право доверительного управления;
  • право пользования на срок больше 12 месяцев, в том числе сервитуты, безвозмездное пользование, аренда, право пожизненного содержания.

Если проверка подтвердит юридическую чистоту квартиры, можно переходить к заключению сделки. Она проводится в нотариальной конторе и подлежит госрегистрации в течение 6 месяцев с даты ее заключения.

Источник: https://info.homsters.kz/kak-proverit-yuridicheskuyu-chistotu-kvartiryi-pered-zaklyucheniem-sdelki-kupli-prodazhi/

Покупка квартиры. На что нужно обратить внимание?

  Понятие юридической чистоты недвижимого имущества сегодня довольно распространено в обществе, хотя изначально оно являлось профессионализмом риелторов.

Термин «юридическая чистота» означает, что приобретенная недвижимость жилого, складского, коммерческого и других видов не может быть в дальнейшем изъята у будущего владельца другими людьми на основании актуального законодательства.

Определить степень юридической чистоты недвижимости можно только посредством проведения полноценной проверки документации, сопутствующей покупке, продаже или иному виду передачи площади в собственность другого владельца.

Покупка квартиры: проверка юридической чистоты

Многие покупатели ошибочно полагают, что, приобретая квартиру на первичном рынке, невозможно столкнуться с мошенничеством. Да, риски попасться злоумышленникам в этом случае ниже, чем во время покупки жилья на вторичном рынке, но они тоже весьма существенны.

Риски при покупке жилплощади на первичном и вторичном рынках

Если покупателю приглянулась квартира в новостройке, следует помнить, что специального документа, удостоверяющего право собственности, пока нет. Есть лишь перепродающийся договор. Этот документ защищает все интересы покупателя и дает гарантию на то, что все его права на конкретную квартиру будут узаконены в Едином Госреестре.

Договоры любого другого вида следует тщательно проверять на подлинность, поскольку часто в новостройках с незавершенным строительством продают квартиры через посреднические организации, а не напрямую от застройщика.

Иногда такая фирма аффилирована с застройщиком, иногда – независимая компания, купившая у застройщика какую-либо площадь для последующей перепродажи. Здесь и таится главная опасность для будущего покупателя: человек не знает, выплатила ли компания застройщику полную сумму за купленные квартиры или нет.

Если долг не был погашен, застройщик может востребовать назад те квартиры, за которые компания не заплатила, а они уже могут быть перепроданы этой компанией частным покупателям.

Тем, кто решил приобрести квартиру на вторичном рынке, следует опасаться подводных камней другого рода, самым популярным среди которых является оспаривание прав на жилплощадь.

Обычно такое происходит при появлении споров между наследниками недвижимости, при разделе имущества, наличии без вести пропавшего члена семьи, который прописан в квартире и прочее.

Чтобы не столкнуться с потенциальным наследником или собственником приобретенного жилья, следует особенное внимание обращать на такие документы:

  1. Выписку из Госреестра. Продавец обязан предоставить этот документ при продаже квартиры – в нем хранится вся информация относительно квартиры и всех сделках, которые с ней проводились в разное время. Следует обратить время на дату проведения последней сделки – если с момента ее оформления прошло три года, можно не волноваться о появлении новых претендентов на жилье, поскольку оспаривать права можно только в течение этого срока.
  2. Судебное решение. Оно понадобится, если споры за квартиру все-таки были. Получив решение суда, будущий владелец убедится, насколько правомерным будет являться его проживание в этой квартире. Если решение пока не утверждено, следует обязательно дождаться этого момента.

Это два основных документа, которые продавец готов предоставить далеко не всегда. Покупателю следует самостоятельно просить предъявить их для безопасного заключения сделки купли-продажи.

Распространенные ошибки покупателей квартир

Существует ряд факторов, которые должны насторожить потенциального покупателя, поскольку могут свидетельствовать о действиях мошеннического характера:

  1. Квартира завещана или подарена. Если наследник – родственник продавца, он должен подписать соответствующую бумагу о том, что отказывается от вступления в наследство. Этот документ также необходимо потребовать у продавца. Однако бывает и так, что наследник не является родственником нынешнего владельца квартиры, а тот, в свою очередь, старается скорее продать жилье и готов существенно снизить цену. При отсутствии документа об отказе от наследства заключать сделку не следует.
  2. Частые перепродажи квартиры. Иногда покупателей удивляют, по какой причине квартира часто перепродавалась разным людям. Ответ часто один: сделки по ней проводились нечестным образом для того, чтобы финансово подставить покупателя.
  3. Недееспособность владельца. Здесь скрывается наибольшая опасность – иногда случается, что продавец является алкоголиком, наркоманом или душевнобольным, который не состоит на официальном учете. Кроме того, бывает так, что его признают таковым уже после оформления сделки купли-продажи. Это признание дает ему право оспорить сделки, совершенные ранее. Данным фактором пользуется множество мошенников, поэтому не лишним будет узнать о личности продавца побольше.

Чтобы не совершить ошибку, которая обернется крупными денежными потерями, следует знать, что нужно не только требовать от продавца, но и тщательно проверять.

Что следует проверить при покупке квартиры

Итак, есть ряд моментов, которые нужно подвергнуть тщательной проверке перед подписанием договора и передаче денег за квартиру.

Информация о прописанных в квартире людях. Проверять данные следует не только на момент покупки жилья, но и те, что были зарегистрированы ранее. Нередко мошенники выписывают жильцов по подложным адресам, а то и вовсе в «никуда».

Чтобы это проверить, нужно потребовать архивные выписки из домовой книги или обратиться в ЖЭК за дубликатами этих документов.

Пожилые люди, инвалиды некоторых групп и другие лица, прописанные в квартире, могут даже после ее продажи оспорить факт свершения сделки и отстоять свое право собственности через суд.

Узнайте, кому принадлежит участок или дом в три шага:

Прошлые сделки относительно квартиры. Если недвижимость продается с первичной документацией, проверить подлинность бумаг будет довольно просто. Если же с ней раньше проводились сделки юридического характера, то всю информацию о них следует тщательно изучать.

Продавцы. Если продавец жилья официально признан недееспособным, он может продавать квартиру в состоянии помутнения рассудка, поэтому по актуальному закону сделка будет признана недействительной. Следует предварительно попросить у продавца справку из психоневрологического учреждения или наркологического диспансера.

Если покупатель решил даже в этом случае не отказываться от покупки квартиры, целесообразно вызвать профильного врача, который предоставит справку о том, что во время подписания договора купли-продажи человек полностью отвечал за свои действия.

Кроме того, следует обязательно проверить, состоит ли продавец в официальном браке – если жилье продается без согласия супруга или супруги, покупатель может столкнуться с обманутой стороной.

Документы на квартиру. Они также бывают поддельными. Помимо простых документов, которые встречаются почти всегда (дарения, обмена, купли-продажи и прочих), иногда можно встретить более сложные (ренты, свидетельства о браке, наследства, решения суда и т.д.). Все они должны быть зарегистрированы в специальных организациях и закреплены печатью нотариуса.

Статьями Российского законодательства, регламентирующими операции с недвижимостью, являются такие:

  1. Статья 139 о неприкосновенности жилья.
  2. Статья 209 о праве собственности.
  3. Статья 40 о праве на жилье.

Вопросы — ответы

Безопасно ли вносить предоплату?

— Предоплата – всегда риск. Чтобы его уменьшить, следует узнать, кто прописан в квартире раньше и сейчас, кто является прямым собственником жилья, есть ли ограничения прав на недвижимость.

Когда точно не следует покупать квартиру?

— Постоянные перепродажи квартиры, сомнительное поведение или состояние продавца, наличие ограничений на жилье или серьезных технических дефектов вроде плесени, неблагополучные соседи – все это заставляет усомниться в правильности выбора.

Как распознать фальшивое объявление о продаже недвижимости?

— Цена такой квартиры существенно ниже, чем стоимость жилплощади в данном районе, можно встретить наличие одинаковой рекламы о разных квартирах, агент просит оплату вперед до оформления соответствующей документации.

Уважаемые читатели!

Для Вас работает юридическая консультация. Звоните по бесплатным номерам ежедневно с 9.00 до 21.00:

Источник: https://mosad.online/pokupka-kvartiry-proverka-yuridicheskoy-chistoty/

Как гарантировать чистоту сделки купли продажи квартиры — Адвокатское бюро

Представители риелторского и девелоперского сообщества уже высказали свою точку зрения на вероятность введения нормы об обязательном нотариальном заверении сделок с недвижимостью, и она не отличается особым оптимизмом.

Что же думают об этой инициативе сами нотариусы? «Быстрее нотариуса сейчас не работает никто» А сами нотариусы оценивают влияние, которое может оказать эта норма на рынок, как позитивное, и считают ее введение очень своевременным.

«На рынке недвижимости происходит огромное количество мошеннических действий, и подтверждением тому являются сюжеты и публикации в СМИ, в которых регулярно рассказывается о новых жертвах „черных риелторов“, — говорит начальник юридической службы Федеральной нотариальной палаты Александр Сагин. — Год назад всех потрясла история режиссера Тамары Якжиной, пропавшей в конце марта 2015 года.

Важно

Рекомендация! После оформление права собственности на квартиру может оказаться, что у бывшего владельца есть задолженность по коммунальным платежам, которую теперь придется погашать вам. Чтобы этого избежать возьмите у продавца справку об отсутствии задолженности.

В договоре купли-продажи пропишите пункт об ответственности продавца за ее погашение. Как проверяют чистоту риелторы Самостоятельно проверить недвижимое имущество сложно и занимает немалое количество времени, в связи с этим многие предпочитают воспользоваться услугами агентств недвижимости.

Внимание

Главной задачей для профессионального риелтора является не столько проверка, сколько определение наступления возможных рисков судебного разбирательства для покупателя, обеспечение безопасности сделки. Преимущество риелтора перед покупателем — в опыте и знаниях, на что обращать внимание при проверке.

Forbidden

В данном договоре определяется процесс расчета с собственником недвижимости, детально прорабатывается порядок передачи денег. Факт передачи аванса должен быть также отраженным в нем.

Однако продавец не вправе оставить данные денежные средства у себя в том случае, если покупатель не выполнит взятые на себя по договору обязанности, т.к. аванс не имеет обеспечительной функции.

Если сделка, по каким либо причина не состоится, то аванс возвращается потенциальному приобретателю жилья.

Главное отличие аванса от задатка заключается в том, что он не имеет тяжелых финансовых последствий для стороны нарушившей условие сделки.

Проверка юридической чистоты сделки при покупке недвижимости(2018г)

    • Как не ошибиться при покупке квартиры б
  • Как не ошибиться при покупке квартиры б/у
    • Проверка юридической чистоты сделки при покупке недвижимости
    • Как проверить квартиру перед покупкой?
      • Что такое «чистота сделки», может ли ее гарантировать риэлтор? Обучение риэлторов
    • Как проверить чистоту сделки купли-продажи квартиры на вторичном рынке?
    • Как происходит типовая сделка купли-продажи обычной квартиры
    • Проверки юридические для купли продажи квартиры

Как не ошибиться при покупке квартиры б У страховых компаний свои данные. Страховщики уверены, что в столице ежегодно совершается 80 тыс.
сделок купли-продажи жилья, из них 50 тыс. на вторичном рынке. 2% таких сделок, то есть операции с 1000 квартир в дальнейшем расторгаются.

Проверка юридической чистоты сделки при покупке недвижимости

Напомню, нотариус — единственный специалист в сфере оборота недвижимости, который в силу закона несет полную имущественную ответственность за свою профессиональную деятельность. Поэтому приветствуется осторожность тех участников рынка недвижимости, которые, несмотря на необязательность нотариальной формы, все-таки обращались к нотариусу.


Нотариат со своей стороны сможет на 100% гарантировать проверку подлинности правоустанавливающих документов, выданных нотариусом, в том числе через Единую информационную систему нотариата, а также проверку наличия государственной регистрации прав и обременений за счет прямого взаимодействия с государственными реестрами и иными информационными ресурсами, которых не имеет риелторское сообщество.

Юридическая чистота квартиры: проверяем сами

Когда недвижимость перешла в собственность на основании наследования, дарения либо приватизации, то срок освобождения от уплаты 13% налога с продажи сокращается на два года, т.е.

Читайте также  Кто должен ремонтировать стояк канализации в квартире

в таких случаях для освобождения лица от налогового бремени необходимо чтобы прошло 3 года с момента регистрации прав на жилье. Каждый гражданин РФ при уплате налога имеет право на налоговый вычет равный 1 000 000 рублей.

При покупке квартиры необходимо внимательно изучать все относящиеся к ней документы. Помните, что покупатель платит большие деньги за жилище, а в данной сфере промышляет огромное количество мошенников. Скрупулезно проверяйте все, что покажется подозрительным.

При оформлении сделки в договоре купли-продажи часто занижается фактическая стоимость недвижимости.

Это происходит по причине не желания продавца владеющего квартирой менее 5-и лет платить 13% налог с продажи.

Как гарантировать чистоту сделки купли продажи квартиры

Но Федеральная нотариальная палата неоднократно обращала внимание граждан на следующий момент: наличие подобного документа в сделке не означает того, что нотариус каким-либо образом удостоверяет саму эту сделку и несет за нее ответственность. А чтобы воспользоваться всеми преимуществами, которые дает нотариальная форма сделки, необходимо обратиться к нотариусу для удостоверения именно самой сделки, а не доверенности на ее осуществление.

Читайте по теме Получили наследство? Избавьтесь немедленно! Россиян хотят законодательно обязать продавать наследуемое имущество «СП»: — И в чем же конкретно заключаются эти преимущества? — Заключить сделку через нотариуса невозможно без личного присутствия собственника, находящегося в здравом уме и полностью отдающего отчет в последствиях сделки. Нотариус выяснит волю сторон и проверит соответствие содержания сделки волеизъявлению граждан.

Кто даст гарантию, что сделка была чиста?

В крупных городах России основная масса недвижимости продается благодаря участию посредников.

Клиент, который заключает договор с риэлторским агентством, должен понимать, что основной обязанностью компании будет поиск приемлемых для заказчика вариантов, а также его консультирование по возникшим вопросам.

Агентства, как правило, не занимаются вопросом обеспечения юридической чистоты сделки. Законодательство страны также не устанавливает таких требований.

Значит, безопасность сделки во многом будет зависеть от внимательности и осторожности ее сторон. Как в предварительном, так и в основном соглашении информация об агентстве недвижимости вовсе не содержится.

Хотя агентство недвижимости не предоставляет 100% гарантии чистоты сделки, но оно все же производит определенную проверку.

Источник: http://advokat-kramarenko.ru/kak-garantirovat-chistotu-sdelki-kupli-prodazhi-kvartiry/

Как проверить юридическую чистоту сделки при покупке квартиры?

Приобретение недвижимости — это не только оформление договора и регистрация сделки в Росреестре.

Это также повышенный риск оказаться жертвой мошенничества или недобросовестных действий риелтора. Однако избежать обмана можно, если провести проверку юридической чистоты сделки. В чем суть данной проверки? На какие моменты нужно обратить особое внимание? Расскажем далее.

Что такое юридическая чистота сделки?

Любая покупка квартиры начинается с поиска продавца и выбора подходящего варианта жилья. Мы обращаем пристальное внимание на состояние квартиры, ее размер и месторасположение.

Но все эти факторы окажутся незначительны, если заранее не убедиться в юридической чистоте сделки. Она заключается в изучении документов, связанных с правами на квартиру, статусом жильцов, полномочиями продавца или его представителей.

Выделим основные направления проверки:

  • правоустанавливающих документов — наличие зарегистрированного права собственности, обременения в виде залога или ареста квартиры;
  • состава лиц, прописанных в квартире, либо сохраняющих право на проживание даже после выписки;
  • полномочий на распоряжение квартирой — продать недвижимость может собственник или представитель по доверенности. Если квартира находится в долевой или совместной собственности, то требуется дополнительное уведомление всех владельцев;
  • благонадежности контрагента и риелтора;
  • обеспечение безопасности предстоящих расчетов по договору.

Минимизировать риски при покупке жилья можно самостоятельно, либо путем обращения к юристу. Последний вариант предпочтительнее — юрист проведет комплексную проверку по всем возможным направлениям и обеспечит сопровождение на последующих стадиях сделки.

Юридическая чистота сделки — это проверка законности оснований для ее заключения.

Как проходит проверка чистоты сделки при покупке квартиры?

Прежде всего, нужно оценить документы на квартиру. Уделите особое внимание следующим обстоятельствам:

У продавца должна быть на руках свежая выписка ЕГРН. Только этот документ может подтвердить наличие права собственности, а также отсутствие обременений.

Если квартира находится в залоге, то ее нельзя продать без согласия залогодержателя (например, банка). Такие же последствия у судебного ареста — пока он не снят, распоряжение жильем невозможно.

  • Наличие собственников-детей

С покупкой возникнут сложности, если квартира принадлежит несовершеннолетнему ребенку. Отдел опеки не даст согласия на сделку, пока ребенок не получит в собственность другой объект недвижимости.

  • Наличие других владельцев

Если квартира находится в долевой или совместной собственности, для продажи потребуется уведомление и письменное согласие каждого правообладателя.

Отметим один нюанс.
Требуйте у продавца расширенную выписку ЕГРН. В ней указывают основания для регистрации права, а также сведения обо всех сделках с квартирой.

Проверяем прописку

Для этого нужно получить выписку из лицевого счета или домовой книги. В них фиксируется каждый факт постоянной и временной прописки.

Обратите внимание на следующие факты:

  • Приватизирована ли квартира?

Если да, то право постоянного проживания сохранится даже у лиц, отказавшихся от приватизации. Проверить этот факт можно сопоставлением данных выписки ЕГРН, приватизационного договора и справки о составе семьи.

  • Прописаны ли несовершеннолетние дети?

Если ответ положительный, то это риск затягивания сроков сделки. Продавец должен получить согласие органа опеки на любую сделку с квартирой, в которой прописан ребенок.

  • У кого есть право на проживание?

Отдельные категории граждан также сохраняют право на постоянное проживание, даже если временно выписаны из квартиры (например, осужденные, если они были исключены из числа участников приватизации).

Чем больше граждан было прописано в квартире, тем выше риск оспаривания прав на квартиру после покупки.

Проверяем полномочия представителя

Главное — это наличие доверенности. Она в обязательном порядке удостоверяется в нотариальной конторе. В доверенности указаны все полномочия представителя — превышать их объем недопустимо.

Внимательно просмотрите, вправе ли представитель получать деньги за квартиру. Если нет, то все расчеты нужно вести только с собственником.

Не помешает лично убедиться в намерении собственника продать квартиру. Иногда встречаются случаи принуждения к выдаче доверенности.

Убедитесь, что доверенность представителя настоящая.

Проверяем благонадежность продавца и риелтора

Не менее важна проверка благонадежности продавца и риэлтора. Вы можете использовать следующие варианты проверки:

  • База данных судебных органов

Проведите поиск по фамилии собственников и риэлтора. Таким способом можно найти решения судов о признании сделок недействительными, о расторжении договоров по причине неисполнения условий сделки, и т.д.

Он подтвердит дееспособность продавца. Если продается квартира с долевой собственностью, такая проверка входит в состав услуг нотариальной конторы.

Если имеются сведения о наличии больших долгов у контрагента, велика вероятность мошеннических действий.

Не поленитесь и проверьте продавца по всем базам — на кону большие деньги.

Расширенная выписка ЕГРН также позволит убедиться в добросовестности продавца или риэлтора. Если квартира за последнее время неоднократно выступала предметом сделок, есть вероятность, что ее перепродавали для сокрытия мошеннических или иных преступных действий.

Кроме того, регистрация права собственности на основании судебного решения должна насторожить покупателя – велика вероятность продолжения спора уже после совершения сделки.

Как проверить чистоту сделки самостоятельно?

Используя все варианты и способы проверки юридической чистоты сделки, устранить большинство рисков можно самостоятельно. Действуйте согласно инструкции:

  • потребуйте от продавца полный комплект правоустанавливающих документов — расширенную выписку из ЕГРН, свидетельство о наследстве, приватизационный договор и т.д.;
  • проверьте данные о характеристиках квартиры через публичную кадастровую карту или выписку из ЕГРН;
  • потребуйте дать объяснения по каждому лицу, указанному в лицевом счете или справке о составе семьи;
  • убедитесь в отсутствии судебных претензий к продавцу через реестр судебных дел и базу данных ФССП.

Выписка из ЕГРН — надежный источник сведений о квартире.

Чтобы обеспечить сохранность собственных сбережений, заранее договоритесь о безопасном варианте расчетов по сделке — через нотариуса, банковскую ячейку или по безналичному переводу. Не передавайте крупные суммы наличными и не вносите большой аванс. Если сделка сорвется, вернуть деньги будет проблематично.

Источник: http://domkodeks.ru/kuplya-prodazha-nedvizhimosti/proverka-chistoty-sdelki-i-dokumentov-pri-pokupke-kvartiry

Как проверить юридическую чистоту квартиры при покупке: покупаем жилье вторичного фонда

Жилищное право > Оформление недвижимости > Как проверить юридическую чистоту квартиры при покупке: покупаем жилье вторичного фонда

Приобретение недвижимости для многих значимое и определяющее событие в жизни. Стоимость приобретаемого жилья достаточно высока. Ответственное отношение к сделке позволит избежать возможных проблем. Для этого в первую очередь необходимо проверить чистоту квартиры при покупке.

Чаще всего при приобретении квартиры на вторичном рынке обращаются в агентства недвижимости, где работают специалисты, которые проверяют документы на квартиру и делают все запросы.

Доверять просто независимым агентам, с которыми не заключен договор, нежелательно. В стоимость услуг, которые получает агентство по договору, должна входить подготовка документов и их проверка.

Обязательно проверьте наличие этого пункта в договоре.

В случае, когда покупатель самостоятельно находит продавца, проверять чистоту квартиры придется самостоятельно.

Прежде чем приступать к рассмотрению документов на квартиру надо найти нотариуса, который будет оформлять сделку по квартире и даст профессиональную консультацию. Правовые отношения купли-продажи жилья регулируются Гражданским и Жилищным кодексами РФ.

Прежде чем решите купить квартиру, необходимо ознакомиться и тщательно проверить все документы на будущее жилье.

Свидетельство о регистрации права собственности

Собираетесь приобрести или получить иным способом жилье? Советуем провести проверку на чистоту квартиры. Фото № 1

Свидетельство о регистрации права собственности основной документ на жилплощадь.

Право собственности на квартиру может возникнуть на основе:

  • Договора дарения. Оптимальная форма перехода права собственности. Договор заключается, как правило, между близкими родственниками с доверительными отношениями. Оспорить договор дарения крайне сложно за исключением редких случаев, предусмотренных законодательством. Такие сделки заключают нотариусы, удостоверившись, что даритель отвечает за свои действия и находится в адекватном состоянии;
  • Права собственности по наследству. Подтверждается свидетельством о праве на наследство. Необходимо помнить, что вступить в наследство можно только через полгода после смерти владельца. Если по истечении этого времени владелец срочно продает квартиру нужно проверить у нотариуса, который вел завещание, не возникли ли юридические коллизии. Кто был указан в завещании. Все ли наследники отказались от наследованной доли, если да, то какая сумма им была выплачена, на основе договоренности. Указаны ли в наследниках дети, не достигшие совершеннолетия. Иногда бывает, что один из наследников, по ряду причин (пребывание на лечении, зарубежные командировки, воинские контракты и т.д.) не был осведомлен о кончине родственника, который оставил ему часть наследства. Этот факт может быть поводом для продления рассмотрения дела о наследстве. Идеальный случай, если наследник, указанный в завещании, один. Поэтому нужно владеть полной информацией, кому по наследству передавалась квартира;

С чего начать проверку юридической чистоты? Фото № 2

  • Приватизации собственности. Необходимо знать, кто участвовал в приватизации и может являться совладельцем. Сколько человек, особенно детей, не достигших 18 лет, прописаны на этой жилплощади. При продаже квартиры, каждая из сторон, владельцев жилплощади, должна дать свое согласие на продажу. Если прописан ребенок до 14 лет или он является совладельцем, нужно разрешение органов опеки на продажу квартиры. Желательно представить документы о намерении приобрести жилье, где будет проживать ребенок в дальнейшем;
  • На основе договора мены, если это приватизированное жилье. Стоит проконсультироваться у нотариуса, оформлявшего документ, об условиях сделки. При мене квартир все ранее зарегистрированные жильцы, должны быть прописаны на обмененной жилплощади;
  • На основе договора купли-продажи. Здесь следует узнать у нотариуса, заключавшего договор, все ли условия сделки выполнены в полном объеме. Если квартира часто продавалась, отнеситесь к этому настороженно и попытайтесь выяснить причину. Можно проследить через Единый Государственный Реестр Прав (ЕГРП);
  • На основе договора ренты. Договор ренты подразумевает переход собственности к другому обладателю, после смерти человека, который находился у него на иждивении или ему выплачивалась рента. Необходимо уточнить были ли в договоре ренты указаны дополнительные пункты и условия;
  • На основе судебного решения. К такому случаю необходимо отнестись особенно серьезно. Узнать является ли решение суда последним и не оспаривается ли в высших инстанциях.

Юридическая чистота квартиры на арест и залог

Арест или залог? Выясняем. Фото № 3

Проверяем юридическую чистоту недвижимости на наличие ареста или ипотечного залога в ЕГРП (Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним). В данном реестре отражена история частной недвижимости с 1998 года. Справка стоит 150 рублей, заказать можно через интернет.

В Едином Реестре можно проследить историю квартиры, когда, кому и по каким причинам продавалась. Отражены споры по имуществу. Срок рассмотрения спорных вопросов — три года (по закону). Если в течение 3 лет не возникало претензий, то это является положительным сигналом для покупателя.

Проверка регистрации и прописки

Сколько человек было прописано в квартире и все ли жильцы были выписаны перед продажей? ото № 4

Кроме того, что помещение может находиться в собственности нескольких человек, каждый из которых должен дать письменное согласие на продажу, в квартире могут быть прописанны другие люди.

Категории людей, за которыми сохраняется жилплощадь по закону (неприкасаемые):

  • члены семьи, которые отказались от приватизации (например, жена), но сохраняют право на проживание в квартире;
  • граждане, призванные в армию или на службу. Они снимаются с регистрации, но сохраняют права на проживание;
  • люди, отбывающие срок наказания;
  • несовершеннолетние дети.

На момент продажи все, кто зарегистрирован на данной жилплощади, должны быть выписаны. Для того, чтобы убедиться в юридической чистоте жилплощади, нужно сверить число собственников и прописанных.

Источник: http://PravoZhil.com/oformlenie/yuridicheskaya-chistota-kvartiry.html

Проверка квартиры на юридическую

Покупка квартиры – важный шаг. Часто его совершение доверяют риэлтерским компаниям и агентствам, которые дают гарантию, что сделка будет проведена правильно и не вызовет никаких проблем у покупателя в дальнейшем.

Агенты проверяют «чистоту» квартиры и выявляют возможные риски для своего клиента, если он приобретет ее.

Если же Вы планируете действовать самостоятельно, Вам следует ознакомиться с процедурой проверки квартиры, задуматься о страховании сделки и узнать обо всех подводных камнях, которые скрывает процедура купли-продажи.

Проверка квартиры на «чистоту» при покупке квартиры

Как это ни прискорбно, но при покупке квартиры на вторичном рынке очень часто можно натолкнуться на мошенников.

Поэтому кроме проверки правоустанавливающих документов, а также бумаг, являющихся основанием для выдачи свидетельства о праве (завещание, дарственная, купчая и пр.

), следует затребовать еще две справки: выписку из домовой книги и выписку из ЕГРП (Единый государственный реестр прав). Если хозяева получили права на квартиру до 1998 года, может потребоваться обращение в БТИ, поскольку ЕГРП в те времена еще не существовало.

О том, возможно ли не платить достаточно высокую цену за проверку юридической чистоты квартиры при покупке, мы расскажем далее, и как сделать ее самостоятельно.

О том, чем чревата покупка квартир без проверки на «чистоту», вы узнаете из следующего видео:

Выписка из домовой книги

Что дает данный документ? В домовой книге отражаются сведения обо всех когда-либо зарегистрированных по адресу данной квартиры гражданах. Получив выписку, Вы можете узнать, прописаны ли в квартире несовершеннолетние дети, старики или прочие недееспособные граждане. Также, там будут отражены сведения о лицах, временно выписанных на службу, учебу или по причине тюремного заключения.

Если не проверить все эти данные, можно столкнуться с весьма неприятной ситуацией: после покупки квартиры придет гражданин, имеющий право в ней проживать, и потребует признания сделки недействительной.

Кроме того, следует обращать внимание на факт проведения приватизации. Лица, отказавшиеся от своей доли в праве на жилье, могут, тем не менее, проживать в нем пожизненно.

Еще один нюанс – первые приватизации в начале 90-х годов проводились без включения в круг собственников несовершеннолетних детей. По закону, такой ребенок, став взрослым, может потребовать выделения своей доли, и, соответственно, расторжения сделки.

Читайте также  Как из трехкомнатной квартиры сделать четырехкомнатную

Справка из ЕГРП

Все сделки с квартирой, начиная с 1998 года, регистрируются. С 2003 года регистрации подлежит переход прав собственности.

Таким образом, получив справку из ЕГРП, Вы узнаете, как часто, когда и кому переходили права собственности на квартиру.

 Если в регистрационной палате нет сведений по данной квартире, значит, после приватизации с ней не совершалось никаких сделок, так что, можно не волноваться.

Внимательно следует отнестись к истории квартиры, которую много и часто перепродавали. Вполне возможно, что заключаемые сделки были незаконными, или же в помещении есть значительные дефекты.

Вызывает подозрение, если основанием для права собственности является завещание на имя владельца от человека, не приходящегося ему родственником. Вполне возможно, что получен данный документ был незаконным путем, и после совершения сделки купли-продажи квартиры появятся настоящие наследники и попробуют ее оспорить, что также можно.

Тщательно проверяйте квартиру, полученную в результате дарения. Часто мошенники обманывают граждан (особенно пожилых), заставляя их отписать жилье на постороннего человека, после чего быстро продают такую недвижимость.

План помещения из БТИ

Еще один момент – незаконная перепланировка. Если, осмотрев предложенный план квартиры, Вы обнаружите несоответствие в расположении комнат, требуйте от продавца регистрации данных изменений и занесения их в план. В противном случае, Вам придется заниматься этим после покупки и тратить на эту процедуру собственные средства.

Нужна ли проверка чистоты сделки при покупке квартиры на первичном рынке, мы расскажем далее.

Покупка на первичном рынке

Когда совершается покупка новой квартиры, о предыдущих собственниках речь не идет. Однако возникают другие нюансы.

Если жилье приобретается от застройщика на правах долевого участия (214-ФЗ), волноваться не о чем. Однако когда в сделке задействован посредник, нужно быть начеку.

 Необходимо перепроверить законность сделки между застройщиком и посредником, иначе может оказаться, что Вы заплатите деньги, а квартиру застройщик заберет из-за невыполнения посредником взятых на себя обязательств.

О том, стоит ли произвести страхование сделки купли-продажи квартиры, мы расскажем далее.

Еще больше полезной информации по вопросу юридической проверки квартиры на «чистоту» содержится в следующем видео:

Страхование сделки

Если даже после проверки квартиры на чистоту у Вас остаются сомнения, застрахуйте сделку купли-продажи. В случае признания сделки недействительной, страховая компания не только возместит Вам сумму, потраченную на покупку квартиры, но и компенсирует судебные издержки. Особенно актуально страхование, когда приобретается еще не достроенное жилье.

Стоимость страхования сделки купли-продажи квартиры зависит от цены жилья, поскольку именно на данную сумму умножается установленный компанией тариф (как правило, он составляет 0,3%). Чем выше риски, тем больше ставка.

Максимальная сумма компенсации прописывается в договоре страхования. Выдача средств осуществляется только по решению суда. Во внимание берется стоимость жилья на момент вынесения данного решения.

Далее мы расскажем о том, как признать сделку купли-продажи квартиры недействительной.

Признание сделки купли-продажи недействительной

В каких же случаях возникает угроза признания проведенной сделки купли-продажи квартиры недействительной? Приведем основные моменты:

  • Сделка была совершена недееспособным лицом;
  • Договор купли-продажи дома или квартиры заключил один из супругов без согласия второго, в то время как квартира является их общей собственностью;
  • Купчая была подписана продавцом не по доброй воле, а под влиянием угроз. Условия, при этом, для продавца убыточные;
  • Подпись в купчей ставил гражданин, неадекватно расценивающий свои действия (психически нездоровый, например);
  • Нарушение норм законодательства (например, заложенная квартира была продана без уведомления залогодержателя).

Итак, сделка признается недействительной в результате своей ничтожности или через оспаривание ее в суде.

  • Ничтожной является сделка, в основе которой заложено нарушение законодательства. Например, в качестве продавца выступал малолетний гражданин или лицо, воспользовавшееся поддельной доверенностью. Сделка признается недействительной, как только факт нарушения закона обнаружен.
  • Оспаривание подразумевает обращение заинтересованных лиц в суд с целью доказательства неправомерности сделки ввиду нарушения их законных прав на данную недвижимость и предоставления тому неопровержимых доказательств. Например, наследник, который не успел вступить в наследство, поскольку не знал о смерти наследодателя, может обратиться в суд и оспорить сделку, совершенную другим наследником, зарегистрировавшим право собственности на себя (если позволяет срок давности).

О том, можно ли отменить нотариальную сделку купли-продажи квартиры после регистрации, вы узнаете далее.

Отмена сделки после регистрации

Договор купли-продажи можно расторгнуть, а сделку отменить даже после проведения регистрации перехода прав в двух случаях:

  • Покупатель так и не перевел продавцу деньги за квартиру;
  • Продавец или прочие жильцы отказываются выписаться и выехать из квартиры.

Мы уже рассказывали ранее о том, сколько стоит оформление сделки купли-продажи квартиры, и далее читайте о том, каков срок ее регистрации.

Об особенностях изменения и расторжения сделки купли-продажи недвижимости вы узнаете из следующего видеосюжета:

Сроки оформления сделки

Регистрация перехода прав на квартиру производится за две недели, если пакет бумаг подавался в регистрационную палату. Обратившись в многофункциональный цент, свидетельство о праве можно получить уже через неделю.

Если же надобно очень срочно оформить сделку, подайте в Росреестр дополнительно такие бумаги:

  • Заявление на имя начальника регпалаты, отражающее просьбу об ускорении процесса регистрации;
  • Доказательства (например, билет на имя продавца на самолет на ближайшие дни и т.п.).

Заявление подается секретарю. Не лишним будет убедиться, что его зарегистрируют и передадут начальнику.

Источник: http://urned.net/sdelki-s-nedvizhimostyu/pokupka-prodazha/proverka-kvartiry-na-chistotu-nedeystvitelnost-sdelki.html

Как гарантировать чистоту сделки купли продажи квартиры

Если вы подобрали подходящую квартиру и договорились с продавцом о цене, следующим шагом будет проверка юридической чистоты приобретаемого имущества.

Что такое юридическая чистота? Под юридической чистотой недвижимого имущества подразумевается отсутствие препятствий для проведения купли-продажи и что результаты сделки не будут оспорены в будущем в судебном порядке третьими лицами.

Нужно ли проверять квартиру на чистоту? Купля-продажа недвижимости является самой рискованной сделкой с точки зрения мошенничества. Аферисты с целью наживы преступным путем разрабатывают разнообразные методы обмана доверчивых покупателей. Негативные последствия могут повлечь и необдуманные действия самого покупателя.

Как проверить чистоту сделки купли-продажи квартиры на вторичном рынке?

Обе стороны сделки осматривают денежные средства, сравнивают их количество с суммой указанной в договоре найма банковской ячейки. Далее средства запираются в сейф, а стороны отправляются для заключения соглашения.


Деньги из ячейки вправе забрать в двух случаях: 1. Покупатель, если в процессе соглашения стороны не достигли компромисса и сделка провалилась. Для этого необходимо окончание указанного в договоре найма ячейки срока.

2.

Продавец, предъявив менеджеру кредитной организации документ удостоверяющий его личность и договор купли-продажи. Изучив данный параграф можно прийти к обоснованному выводу, что порядок расчета является центральным звеном в вопросе того, как происходит сделка купли-продажи квартиры.

Использование вышеназванных механизмов передачи денежных средств создает безопасность для любой из сторон сделки. 5.

Forbidden

Чтобы покупатель избежал проблем в будущем, важно установить, не прописаны ли в квартире иные лица, которые в судебном порядке могут оспорить заключенную сделку. Очень часто в ходе данного этапа покупателю предоставляются для ознакомления дубликаты документов на недвижимость.

Внимание В интересах покупателя изучить не копии, а оригиналы документов, т.к. в случае обмана он может лишиться крупной суммы денег. Например, покупатель заплатит аванс, а нечестный продавец, использовав оригинальные документы, продаст свою квартиру другому человеку.

Приобретателю будут показаны копии, в то время как реальные документы находятся на регистрации. Обязательно требуйте у риэлтора реальные документы на приобретаемую недвижимость.


Перед подписанием договора купли-продажи будущий собственник жилья должен ознакомится также со следующими документами: 1. Выписка из ЕГРП.

Проверка юридической чистоты сделки при покупке недвижимости(2018г)

  • Проверка и установление фактических и технических характеристик объекта недвижимости (дома, участка, квартиры, комнаты)

Всегда надо узнавать куда люди выезжают, куда ониКак проверить чистоту сделки купли-продажи квартиры на вторичном рынке? Чтобы не допустить возникновения рисков или минимизировать их, необходимо изучить следующие документы. К таким документам, в первую очередь, относятся: – паспорт (гражданство РФ или иное); – справка из психоневрологического и наркологического диспансера относительно дееспособности продавца (выдается в ПНД, НД лично гражданину в день обращения).

Источник: http://zalog-nedvizhimost.ru/kak-garantirovat-chistotu-sdelki-kupli-prodazhi-kvartiry/

Как проверить юридическую чистоту квартиры?

Проверка недвижимости перед покупкой уже давно стала очень важным аспектом при покупке жилья. Юридическая чистота квартиры предотвратит ее отчуждение в пользу бывшего владельца или иных третьих лиц, при любых законных основаниях. Чистоту жилья можно определить с помощью полного и всестороннего изучения документации, которая непосредственно к нему относится.

Правоустанавливающие документы

Если квартира выбрана, то необходимо для начала проверить документы права собственности владельца. Чаще всего, у хозяев недвижимости на руках мена, договор купли-продажи, дарственная, свидетельство о праве наследия. Изредка можно встретить владельца по решению суда, договору ренты.

Договор на владение имуществом может проверить любой житель России. В нем обязательно указываются условия, не соблюдение которых приводит к его расторжению. Если условия игнорировались, то соглашение недействительно.

Законность перепланировок

Когда осуществляется проверка квартиры перед покупкой, очень важно тщательно изучить документы из БТИ. Благодаря информации из них можно узнать о проведении незаконных перепланировок или переустройств.

Квартиры с узаконенной перепланировкой в среднем стоят на 10% дороже.
Наличие незаконного переустройства или перепланировки не является препятствием для заключения договора купли-продажи.

Согласно законодательству, какие-либо переустройства, перепланировки должны согласовываться со специальными органами местного самоуправления.

Без соглашения такие действия с квартирой признаются недействительными и расцениваются как административное правонарушение.
Тогда переоборудование или перепланировка квартиры признается незаконной, и новый владелец может за это понести ответственность.

Проверка бывших собственников квартиры

Вся история любых жилых сооружений отображается в ЕГРП и во время покупки в нем можно взять выписку, чтобы понять, что происходило с квартирой за последние годы.
Если квартира часто переходила в руки разных владельцев, то, скорее всего сделки были мошенническими и ее не стоит покупать.

В информации из выписки можно увидеть, какие споры по ней были, и продумать могут ли возникнуть такие споры в дальнейшем. Если вы узнали, что по квартире идут судебные споры, то лучше подождать пока они закончатся.

Иногда случаются такие ситуации, при которых нет возможности узнать историю квартиры. Значит, жилое помещение не зарегистрировано в специальном реестре и является достаточно старым. Отсутствие данных о квартире в ЕГРП свидетельствует о ее юридической чистоте. Для проверки информации по такой квартире необходимо обратится в Департамент, отвечающий за жилищную политику.

Права третьих лиц

Достаточно часто возникает ситуация, когда осуществляется продажа квартиры, на которую имеют права третьи лица. Поэтому перед тем, как проверить юридическую чистоту квартиры при покупке необходимо учесть и права на нее третьих лиц.

К таким ситуациям относятся:

  • сдача в аренду. Когда собственник продает квартиру, арендаторы не имеют права ему препятствовать, но по своему желанию могут проживать в ней до истечения срока аренды;
  • квартира является предметом судебного процесса;
  • залоговое имущество. Жилое помещение может служить залогом по ипотечному кредиту. Для продажи такого жилья собственнику необходимо попросить у банка разрешение на продажу и досрочно погасить ипотеку. Поэтому необходимо знать все нюансы кредитного соглашения владельца с банком перед тем, как проверить документы при покупке квартиры;
  • договор ренты. До выставления имущества на продажу, продавец мог заключить такое соглашение, согласно которому после его смерти определенное жилье переходит третьему лицу;
  • арестованное имущество. Если у собственника имеются просроченные долги по кредиту или коммунальным платежам, квартиру можно продать только после снятия ареста. В случае осуществления продажи сделка через некоторое время признается недействительной.

Как проверить чистоту квартиры при покупке на первичном рынке

Когда квартира покупается в новостройке, то свидетельство права собственности отсутствует. Вместо него есть договор долевого участия, который и продается. Такое соглашение в полной мере защищает интересы и права покупателя, а также гарантирует, что все данные будут зафиксированы в Едином Государственном реестре.

Очень рискованной покупка может стать, если жилье продается не через посредническую фирму или компанию. Риск заключается в том, что инвестор мог не полностью рассчитаться за квартиру, но уже выставил ее на продажу. Проверить документы на квартиру при покупке, вам может помочь опытный в таких направлениях юрист.

Важно

Приобретение жилья в недостроенном доме всегда является большим риском.
Если квадратные метры продают по очень низкой цене, то скорее всего объект проблемный или это афера.

Если квартира не в полном объеме выкуплена инвестору, застройщик может когда угодно расторгнуть договор и получить обратно свое право на помещения. Чтобы не стать жертвой такой схемы, покупатель должен разобраться во всей цепи отношений между инвестором и застройщиком.

Как проверить квартиру перед покупкой на вторичном рынке

Самым частым риском покупки вторичного жилья является оспаривание прав на жилище. Существует много способов, как проверить чистоту квартиры перед покупкой на вторичном рынке, но сначала нужно разобраться вследствие каких причин могут возникнуть проблемы.

Такая ситуация возникает:

  • когда продавец недееспособен;
  • после появления выписанного из жилища на время лица;
  • если возник имущественный спор между наследниками;
  • если существует безвестный пропавший член семьи;
  • при разделе имущества супругами.

Если при проверке в истории квартиры вами обнаружены споры, необходимо узнать, сколько лет прошло после их возникновения. Согласно действующему законодательству, максимальный срок признания сделки недействительной составляет три года.

Если на протяжении трех лет перед покупкой с квартирой не осуществлялись какие-либо сделки, предыдущие владельцы не могут предъявлять прав.

Когда осуществляется проверка квартиры на чистоту при покупке, необходимо тщательно проверить возможные риски и проблемы, которые с ней связаны.

Но если обнаружились споры, которые происходили в период последних трех лет, то необходимо требовать у собственника решение суда. Исходя из полученного решения, сделать выводы о законности собственности. Если судебного решения еще нет, то покупать такую квартиру не стоит.

Какую информацию проверить очень трудно

Кроме основных данных, существует и дополнительная информация, которую сложно, а порой даже невозможно проверить.

Важно

Неосторожный подход к подготовке или заключению договора купли-продажи может обернуться не только отменой сделки, но и потерей денежных средств.

Покупая квартиру, обратите внимание на такие нюансы:

  • продавец находится в браке. Квартира может оказаться совместно нажитым имуществом, которое не успели разделить после развода. Если у продавца новый паспорт, то данных о браке в нем не будет и такую информацию проверить будет крайне сложно. В случае появления претензий обманутого супруга могут возникнуть судебные разбирательства и как следствие отчуждение какой-то части жилплощади;
  • полномочия, которыми владеет нотариус, во время удостоверения документов. Иногда встречаются случаи, когда его лишают прав и полномочий на осуществление некоторых действий. Тогда сделка недействительна;
  • наличие внебрачных детей;
  • заключение сделки по старому паспорту, не смотря на наличие нового. Действительным является только новый паспорт, поэтому если сделка заключена по старому документу, ее можно легко расторгнуть в суде.

Таким образом, проверить квартиру при покупке на чистоту достаточно сложно. Даже после полной проверки затруднительно получить стопроцентную гарантию, что на нее не появится претендентов в дальнейшем. Но возможно существенно снизить риск наступления негативных последствий от заключения сделки на покупку жилья.

Если вы не знаете, как проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой, можете обратиться к знающим специалистам. Конечно, за это придется заплатить, но вы сэкономите свое время и будете хоть частично уверены в чистоте приобретаемой квартиры.

data-block2= data-block3= data-block4=>

Источник: https://ya-i-zakon.ru/articles/nedvizhimost/kak-proverit-yuridicheskuyu-chistotu-kvartiry.html

Понравилась статья? Поделить с друзьями: