Возможен ли обмен квартирами без купли продажи

Содержание страницы

Можно ли осуществить обмен недвижимости без оформления купли продажи

Возможен ли обмен квартирами без купли продажи

Обязательной нотариальной регистрации договор мены не подлежит. Но при желании стороны могут это сделать, что обойдется в сумму примерно 0,15-0,3% от стоимости более дорогого объекта сделки. Ещё один важный момент касается обмена долями в квартире.

Здесь тоже действуют те же законы и правила, что и при купле/продаже долей — первоначально доля должна быть предложена на тех же условиях для выкупа совладельцам квартиры. И это нужно сделать не на словах, а в официальной форме (письмом или телеграммой).

Если они отказались, то через месяц со дня получения ими уведомления об условиях выкупа доли можно осуществлять обмен доли с другим человеком. Риски при сделках по договорам мены аналогичны рискам сделок купли-продажи.

Договор должен быть правильно оформлен, в идеале — зарегистрирован и документально подтвержден.

Как обменять квартиру

Это остается на усмотрение сторон. Но, скажу, дело это весьма затратное и если вы боитесь самостоятельно заключать данную сделку, обратитесь лучше к высококвалифицированным риэлторам или юристам. Обязательным документом к договору мены будет являться передаточный акт или иной документ, подтверждающий факт передачи квартиры.

Его обычно подписывают после получения свидетельства о праве собственности, но во всех субъектах РФ ситуация складывается по разному, где-то его пописывают одновременно с договором мены. Право собственности, у нового владельца, возникнет с момента государственной регистрации права собственности в Росреестре, даже если у второй стороны это право еще не зарегистрировано.

О порядке регистрации права собственности вы можете прочитать в нашей статье 5 простых способов оформить квартиру в собственность.

Как обменять квартиру правильно. способы обмена недвижимости

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 350-84-29. Это быстро и бесплатно! Виды обмена Современное гражданское и жилищное законодательство предусматривает выбор вариантов обмена исходя из сложившейся ситуации, или из предпочтений сторон сделки среди них можно выделить нижеследующие:

  1. Прямой обмен, предусматривающий заключение договора мены.
  2. Альтернативный обмен, основанный на одновременно оформляющихся договорах купли продажи.

В свою очередь, процедура обмена подразделяется на виды:

  • равноценный (без доплаты);
  • с доплатой, предоставляемой одной из сторон сделки.

Прямой Регулируется нормами статьи 567 ГК РФ.

Особенностью оформления договора мены является то, что стороны гарантированно переезжают на жилплощадь контрагента по завершении сделки.

Альтернативный обмен предполагает получение аванса от покупателя квартиры, эти денежные средства в свою очередь вносятся за жилье, которое предполагается купить. Таким образом, участники сделки фиксируют цену, а также подтверждают серьезность своих намерений, поскольку после аванса отказаться от сделки крайне затруднительно.

В случае, когда собственник продает квартиру с тем, чтобы сразу же приобрести новую жилплощадь, возникают некоторые риски – внезапный скачек цен (после продажи) может помешать покупке или же владелец квартиры, которую предполагалось купить на вырученные деньги, может просто передумать ее продавать. В результате – квартира продана, и жить ее прежнему владельцу пока негде, а вырученных денег не хватает на покупку «квартиры мечты».
Альтернативный обмен позволяет избежать этих рисков и провести сделку максимально быстро.

Обмен квартирами

Договор мены в настоящее время должен содержать:

  • идентификационные данные сторон сделки, при этом обычно (в отличие от договора купли-продажи) стороны указываются не как «продавец» и «покупатель», а как «сторона А» и «сторона Б» (если совладельцев недвижимости несколько, то указывается каждый из них);
  • сведения об объектах сделки, в том числе данные о документах, подтверждающих права собственности, а также сведения о кадастровой стоимости объектов;
  • договорную стоимость объектов, которую стороны определяют сами, но она с 2016 года не должна быть меньше 70% от кадастровой стоимости;
  • размер доплаты одной из сторон, если сделка не является равноценной;
  • порядок взаиморасчетов и фактической передачи объектов.

Бытует мнение, что с помощью договора мены можно избежать выплаты налога или как-то его минимизировать. Это заблуждение.

Обмен жильем между родственниками: как потратить меньше?

Цели и средства Существует целый ряд причин, побуждающих граждан менять привычное место жительства, обменивать собственное жилье, соответственно, есть не один, а несколько способов обмена недвижимого имущества, каждый из которых имеет свои достоинства, а также свои недостатки: Чаще всего необходимость обмена жилья возникает при желании собственника улучшить жилищные условия, другими словами – требуется расширить жилплощадь (по причине пополнения семейства или по мере роста потребностей, претензий к уровню комфорта) или сменить район проживания на «более привлекательный»; В практике современных риэлторов встречаются клиенты, которые хотели бы осуществить обмен с целью поправить свое материальное положение – при обмене просторной квартиры на более скромное жилье можно получить доплату и сохранить место для проживания.

Как происходит обмен квартир

Обмен с доплатой средствами «материнского капитала» При обмене квартиры можно использовать не только собственные средства, но и «материнский капитал» – средства, выплачиваемые государством при рождении ребенка. Обмен квартиры с доплатой материнским капиталом уже давно не является экзотическим видом сделок с недвижимостью, подобную услугу предлагают практически все крупные риэлтерские агентства.

Однако следует помнить, что «материнский капитал» в этом случае можно использовать лишь по достижении ребенком трехлетнего возраста. Обмен ипотечного жилья Еще одной разновидностью обмена можно считать обмен ипотечного жилья, то есть – квартир, приобретаемых с привлечением ипотечного кредита.

Вопрос о том, можно ли обменять квартиру находящуюся в ипотеке, поднимается достаточно часто, поскольку значительная доля жилья покупается за кредитные деньги.

Как обменять квартиру на квартиру? порядок процедуры и оформление документов

Основные этапы Алгоритм проведения обмена следующий:

  1. Обращение в риэлтерскую компанию для поиска объекта на обмен, или самостоятельный поиск через соответствующие сайты.
  2. Подготовка документации на жильё, требующаяся при обмене.
  3. По мере поступления предложений от потенциальных участников сделки, проведение просмотров по предложениям, выбор из их числа наиболее подходящего объекта.
  4. Проверка правоспособности помещения и его правообладателей, затребование архивной выписки из поквартирной книги для изучения титула объекта. Взаимное предоставление своей документации для подтверждения юридической чистоты сделки со своей стороны.
  5. Устное обсуждение особенностей сделки, предварительные наброски по договору мены.

Обмен жилья: как это происходит?

Процесс обмена, фактически, разделяется на две операции – сначала собственник подыскивает покупателя на свою квартиру, одновременно находя жилплощадь, которая соответствовала бы его претензиям. Второй вариант – прямой обмен, достаточно непростая операция, требующая от риэлтора наличия опыта.

Внимание Операция дает возможность поменяться приватизированными квартирами, а также — совершить обмен неприватизированных квартир. Сложность этого способа заключается в том, что собственников, желающих совершить обмен, значительно меньше, чем желающих просто продать свою квартиру.
Важно Это значительно сужает выбор для каждой из сторон сделки, ведь необходимо сделать так, чтобы предлагаемые условия подходили всем. Третий вариант – альтернативная сделка, такие операции, как правило, проводятся риэлторами и позволяют снизить финансовые риски для участников сделки.

Источник: http://finans-konsalt.ru/mozhno-li-osushhestvit-obmen-nedvizhimosti-bez-oformleniya-kupli-prodazhi/

Лучше оформить обмен недвижимости или куплю продажу

Что нужно В договоре мены обязательно должны быть приведены все данные об обмениваемых квартирах (земельных участках, домах и пр.).

Это не только адрес и количество комнат с площадями, но и номера и даты регистрации документов, на основании которых имущество принадлежит собственникам.

Если у квартир есть кадастровые номера, то технический и кадастровый паспорта на такую недвижимость к общему пакету документов прилагать не нужно.

В противном случае придется заказать эти документы в проектно-инвентаризационном бюро (ПИБ, в некоторых регионах этот государственный орган называется бюро технической инвентаризации – БТИ). Если в договоре не прописана стоимость каждого обмениваемого объекта, то они считаются равноценными. Когда стоимость указана, придется приложить экспертное свидетельство об оценке имущества.

Внимание

Я не буду разглагольствовать по поводу того, что сначала нужно изучить рынок недвижимости, подобрать варианты и т.д.

Важно

Моя задача, чтобы после прочтения этой статьи вы ушли полностью подкованным в вопросах данной сделки, а также нашли все ответы на свои вопросы.

В конце статьи вы также сможете скачать образцы всех документов, о которых говорится в статье.
:

  1. Особенности сделки;
  2. Пакет документов;
  3. Налогообложение при обмене квартирами.

Особенности сделки Итак, по своей природе, к договору мены предъявляются все те же условия, что и к договору купли-продажи.

Но конечно существуют и некоторые особенности. Мена подразумевает, что в сделке учувствуют 2 стороны, которые меняются недвижимостью (с доплатой или без доплаты).

Так, если появится третья сторона — это уже не будет меной.

Это будет типичная купля-продажа.

Что проще обмен квартир или купля-продажа?

Порядок действий при обмене приватизационных квартир тот же, но возможно предоставление некоторых дополнительных документов.

Уточняйте информацию в вашем региональном подразделении Росреестра.

Обмен приватизированной квартиры на неприватизированную невозможен.

В результате продажи одна из сторон получает доход, а следовательно, должна заплатить с него налог.

В результате обмена обе стороны выступают продавцами. Ставка налога равна 13% от стоимости квартиры. Именно для определения размера налога в договоре прописывается стоимость обеих квартир.
Данный налог выплачивается только если квартира была в собственности менее 5 лет (с 01.01.2016).

Как обменять квартиру

Хотя в языке данные слова многим представляются синонимами, но в юридической практике мена – это взаимная передача прав собственности, она касается только приватизированных или купленных квартир (домов, участков).

А обмен недвижимости осуществляется только при операциях с квартирами, в которых граждане проживают по договору социального найма. Два в одномПо сути, мена равна двум договорам купли-продажи, где каждый участник сделки является и покупателем и продавцом.

Читайте также  Договор доверительного управления квартирой между физическими лицами

Условия мены регулируются Гражданским кодексом РФ (гл. 31). Договор мены – это разновидность гражданско-правового договора, при котором одна сторона берет на себя обязательство передать другой некое имущество и получить с нее нечто равное по стоимости.

Что выгоднее договор мены или договор купли-продажи?

Если же стороны обменялись квартирами по ДМ, а после этого сделка была расторгнута, то просто возвращается статус-кво: каждый участник получает свою прежнюю квартиру.

Финансовый ущерб понесет только тот, кто, например, сделал свежий ремонт в новом жилище – эти затраты не компенсируются.

Подоходный налог при мене платится только в том случае, когда стоимость меняемого имущества неодинакова (помним про условие о трехлетнем возрасте недвижимости, которое упомянули в начале). Например, вы меняете свою «двушку» стоимостью 4 млн руб. на однокомнатную, оцененную в 3 млн руб.

Вторая сторона ДМ должна будет доплатить вам 1 млн руб.

– и налогом облагается эта сумма, а не 4 млн. Значит, и размер налога будет меньше. Не без этого Не все так прекрасно, конечно. Есть у ДМ и минусы.

Договора мены при операциях с недвижимостью довольно редки.

Это связано с достаточным числом предложений на рынке жилья, которое может удовлетворить запросы любого покупателя.

Кроме того, реализация прямого обмена зачастую сопряжена с определенными сложностями: непросто найти человека, который хотел бы переехать именно в эту квартиру, продавая при этом свое жилье, которое подойдет другому участнику договора мены.

Поэтому на практике такие обмены осуществляются через цепочку сделок купли-продажи — так называемые традиционные сделки с недвижимостью. Договор мены удобнее Однако в тех случаях, когда договор мены удается использовать, он бывает предпочтительнее договоров купли-продажи.

Во-первых, он обходится дешевле, поскольку есть определенное отличие в начислении размера госпошлины, которая уплачивается при удостоверении сделки мены нотариусом.

Оформление сделки купли-продажи квартиры: 3 основных способа

При этом оба объекта обмена должны быть либо не приватизированы, либо принадлежать сторонам на правах собственности. Ведь договор мены, по сути, состоит из двух договоров купли-продажи, где эквивалентом денежного расчета выступает только имущество.

Согласно договору мены (бартера) каждая из сторон обязывается передать второй стороне в собственность один товар в обмен на другой товар.

При этом каждая из сторон договора мены является продавцом того товара, который она передает в обмен, и покупателем товара, получаемого взамен.

Таким образом, выходит, что принципиальных отличий между договором мены и купли-продажи практически нет.

В ГК Украины прямо предусмотрено, что к договору мены применяются общие положения о договорах купли-продажи. Между тем различия все же имеются.

Источник: http://zakon52.ru/luchshe-oformit-obmen-nedvizhimosti-ili-kuplyu-prodazhu/

Что выгодней обмен или купля продажа жилья? | Мезонин

Для того, чтобы самостоятельно заниматься жилищными проблемами, необходимо с самого начала разобраться, каким образом это можно произвести лучше всего. В тех случаях, когда Вы решили просто купить или продать квартиру, понятное дело, что проблема решается однозначно, так как это прямая покупка или продажа недвижимости.

Однако в тех случаях, когда необходимо что-то иное, например, приобрести взамен Вашей квартиру большей или меньшей площади, разъехаться из одного места в несколько, либо наоборот съехаться, приобрести взамен существующей квартиру большей или меньшей площади, или переехать в иной район города и т.д., то решать такую проблему посредством купли-продажи нецелесообразно.

И объясняется это несколькими причинами.

Причина первая. Решение подобных жилищных вопросов посредством купли-продажи потребует гораздо больших денежных сумм.

Причина вторая. Операции с крупными суммами денег всегда рискованны.

Причина третья. Последствия купли-продажи так же являются более рискованными. В тех случаях, когда сделка по тем или иным причинам будет расторгнута по суду, Вы можете разом лишиться всего.

Тогда почему же большинство подобных вопросов, при отсутствии одиночных продаж или покупок, все же решаются не через обмен, а посредством купли-продажи (через так называемые альтернативные сделки)? Ответ только один – любая сделка купли-продажи технически проще, чем обмен.

По статистике, большинство людей решение насущных жилищных проблем, первым делом, пытаются решить через обмен. Обычно они покупают одну газету из множества рекламных изданий и пытаются найти там подходящий для обмена вариант.

Следующим шагом является собственная подача объявлений об обмене в этих же изданиях. После нескольких безуспешных попыток найти нужный вариант таким образом начинается расклейка объявлений на досках объявлений, остановках  транспорта, а главное, на подъездах домов в районах, куда планируется переезд.

И только после нескольких бесплодных месяцев (а порой и лет), если жилищный вопрос не перестал быть актуальным или просто ждать больше невозможно, люди обращаются в агентства недвижимости.

Фирмам чистый обмен не интересен, и они (в большинстве своем) заниматься им не будут. Много на нем не заработаешь, а делать это они умеют чуть лучше Вас.

Скорее всего, Вам будет предложено провести альтернативную продажу – все имеющиеся у Вас жилые площади продаются, а на полученные за них деньги, приобретается новое, нужное Вам жилье.

Причем (ВАЖНЫЙ МОМЕНТ) с каждой из этих сделок агентство возьмет несколько процентов комиссионных. Таковы правила игры. Разумеется, Вам объяснят, что беспокоиться не стоит. Вы ведь помните, что при продаже Вашей квартиры деньги берутся с покупателя. Вы же платите комиссионные агентству только за приобретение нового варианта.

Но все это разговоры для простаков, так как именно на деньги покупателя Вашего жилья должна приобретаться квартира для Вас.

И еще один нюансик. При альтернативных сделках после нахождения покупателя на Вашу жилплощадь, агентство начинает «гнать лошадей».

Вам очень доходчиво объяснят, что за Ваше жилье покупателем внесен задаток, а время задатка ограничено. В случае, если за это время не будет подобран подходящий Вам вариант, придется выплатить неустойку. Разумеется за Ваш счет.

Находясь в постоянном цейтноте, Вам долго выбирать не удастся. В следствие чего, Вы согласитесь отнюдь не на тот вариант, что изначально планировался. А это значит, что помимо денежных средств  Вы еще потеряете и в качестве жилплощади (опять же деньги).

Однако не все так страшно, решить свои жилищные проблемы через обмен не только можно, но и нужно. Важно только помнить, что обмен сложнее купли-продажи. Здесь для успеха знать надо гораздо больше.

Обладая всеми хитростями и технологиями обмена, вполне реально не просто сэкономить серьезные деньги, а получить такой вариант, о котором при купле-продаже можно было бы и не мечтать.

на тему:

 ⇑

#купля_продажа_обмен#купля_продажа_обмен_квартир

#обмен_через_куплю_продажу

альтернативная сделка, вторичный рынок жилья

Источник: http://tvoydom.su/chto-vyigodney-obmen-ili-kuplya-prodazha-zhilya

Как совершить обмен квартирами без купли продажи

Если обмен возможен, необходимо собрать ряд документов: • заявление нанимателя, подписанное всеми совершеннолетними членами семьи, в том числе и временно отсутствующими; • оригинал ордера или договора найма; • справка о лицах, проживающих на данной жилплощади; • справка жилищно-эксплуатационной организации об отсутствии задолженности по коммунальным платежам. Если в квартире проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные лица, нужно заручиться письменным согласием органов опеки и попечительства на совершение данной сделки. Далее между нанимателями, желающими совершить обмен, подписывается договор об обмене жилыми помещениями. Его оригинал представляется нанимателями каждому из наймодателей, с которыми у них заключены договоры социального найма, для получения согласия на осуществление соответствующего обмена.

И только в редакции 2015 года этого постановления мы видим, что строка о возможности обмена неприватизированного жилья на приватизированное исключена. На этот раз, видимо, окончательно. Что касается других регионов, то трудно составить общую картину, но во многих из них подобный обмен был запрещён гораздо раньше.

Важно

Напомним, что кроме непосредственного «честного» обмена схема с обменом приватизированного жилья на неприватизированное применялась при скрытой покупке неприватизированного. Для этого покупатель «покупал» с помощью посредника подставную недвижимость, которую на самом деле в глаза не видел, а далее эта недвижимость формально обменивалась на неприватизированное жильё продавца.

Покупателю доставалась нужная ему квартира, а продавец «продавал» доставшуюся ему по обмену недвижимость посреднику.

Как обменять квартиру

И если сделка не была в полной мере юридически чистой – то ответственность за неё возлагается на фактического владельца, независимо от факта перехода имущественных прав. Статья 196 ГК РФ. Общий срок исковой давности

  1. Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.
  2. Срок исковой давности не может превышать десять лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен, за исключением случаев, установленных Федеральным законом от 6 марта 2006 года N 35-ФЗ «О противодействии терроризму».

Особенно распространены такие случаи при вступлении в наследование, в силу чего лица, чьи наследственные права были нарушены, могут оспорить правоспособность наследника в течение трёх лет.

Обмен квартирами

  • Во-вторых, дети собственника должны вписываться в приобретённую за счёт средств от сертификата квартиру, в качестве сособственников. Поэтому их потребуется вписать в договор мены в том же качестве. После оформления и регистрации договора требуется дать отчёт о том, что все требуемые условия выполнены, приложив к нему документальное подтверждение в виде копий документов на новое жильё.

Заключение Обмен – сложная гражданско-правовая процедура, имеющая множество юридических тонкостей, которые нужно учесть при её проведении. Она проводится по установленному алгоритму, результатом чего становится заключение и регистрация договора мены.

Допустимо обменивать объект посредством оформления продажи, что вносит в процедуру свои коррективы.

Как происходит обмен квартир

Обмен с доплатой средствами «материнского капитала» При обмене квартиры можно использовать не только собственные средства, но и «материнский капитал» – средства, выплачиваемые государством при рождении ребенка. Обмен квартиры с доплатой материнским капиталом уже давно не является экзотическим видом сделок с недвижимостью, подобную услугу предлагают практически все крупные риэлтерские агентства.

Однако следует помнить, что «материнский капитал» в этом случае можно использовать лишь по достижении ребенком трехлетнего возраста. Обмен ипотечного жилья Еще одной разновидностью обмена можно считать обмен ипотечного жилья, то есть – квартир, приобретаемых с привлечением ипотечного кредита.

Вопрос о том, можно ли обменять квартиру находящуюся в ипотеке, поднимается достаточно часто, поскольку значительная доля жилья покупается за кредитные деньги.

Как обменять квартиру на квартиру? порядок процедуры и оформление документов

Договор мены в настоящее время должен содержать:

  • идентификационные данные сторон сделки, при этом обычно (в отличие от договора купли-продажи) стороны указываются не как «продавец» и «покупатель», а как «сторона А» и «сторона Б» (если совладельцев недвижимости несколько, то указывается каждый из них);
  • сведения об объектах сделки, в том числе данные о документах, подтверждающих права собственности, а также сведения о кадастровой стоимости объектов;
  • договорную стоимость объектов, которую стороны определяют сами, но она с 2016 года не должна быть меньше 70% от кадастровой стоимости;
  • размер доплаты одной из сторон, если сделка не является равноценной;
  • порядок взаиморасчетов и фактической передачи объектов.

Бытует мнение, что с помощью договора мены можно избежать выплаты налога или как-то его минимизировать. Это заблуждение.

Как совершить обмен квартир

Междугородний обмен был палочкой-выручалочкой, хотя отнимал неимоверно много и времени, и усилий. И сейчас он не избавляет от поисков покупателя в собственном городе, поиска квартиры в чужом.
И только хорошее агентство недвижимости помогает людям в этих хлопотах. Такой обмен обычно производится через продажу и последующую покупку.

Читайте также  Пенсионерка купила квартиру как получить налоговый вычет

Бывают и альтернативные сделки, а также прямой обмен квартиры (вторичное жилье), но значительно реже. Именно эти три варианта используются агентствами недвижимости чаще всего.

Первый вариант наиболее прост, потому и наиболее часто используется. Если владелец квартиры имеет достаточный опыт работы с недвижимостью, профессионального риелтора он может и не привекать.

Обмен жилья: как это происходит?

Документы, необходимые при обмене квартиры Для того чтобы обменять квартиру (впрочем, это также относится и к продаже недвижимости), собственнику необходимо собрать следующие документы:

  • ·​ Правоустанавливающие документы, которые определяют принадлежность квартиры;
  • ·​ Кадастровый паспорт помещения;
  • ·​ Выписка из домовой книги и копия финансового лицевого счета;
  • ·​ Документ, устанавливающий оценочную стоимость квартиры (необходимо провести оценку недвижимости);
  • ·​ Документа, удостоверяющие личность участников сделки (паспорта и свидетельства о рождении).

Также потребуются документы, которые позволяют удостовериться, что помехой для проведения сделки не окажется нарушение прав третьих лиц: Свидетельства участников сделки о заключении и/или расторжении брака.

Как правильно обменять квартиру

Например, • если к нанимателю обмениваемого жилого помещения предъявлен иск о расторжении или об изменении договора социального найма жилого помещения; • если квартира является предметом залога; • если на квартиру наложен арест; • квартира относится к специальным фондам, не подлежащим обмену (служебный фонд, помещение предназначено под общежитие); • если право пользования обмениваемым жилым помещением оспаривается в судебном порядке; • если жилое помещение признано в установленном порядке непригодным для проживания, или принято решение о сносе соответствующего дома, или его переоборудовании для использования в других целях; • если в результате сделки жилищные условия одной из обменивающихся сторон существенно ухудшаются, и граждане становятся нуждающимися в улучшении жилищных условий. Данный список оснований для отказа в обмене не является исчерпывающим.

Как самостоятельно совершить обмен квартиры

Нет права собственности – нечего и регистрировать в Росреестре. Ранее регистрацией сделок с муниципальным жильём в Москве занималось Городское бюро обмена, потом «Мосжилсервис», теперь — ГУП «Московский городской Центр арендного жилья».

Внимание

Собственно, регистрирующий орган никуда не переезжал, менялась только его вывеска и некоторые функции.

В настоящее время ГУП предоставляет информацию по обменной базе и ставит туда на учёт, занимается подготовкой договора обмена, подготовкой запросов в органы опеки, подготовкой документов для получения согласия наймодателя, подготовкой писем для последующего оформления новых договоров социального найма.

И все это за вполне умеренную плату (особенно по сравнению с тем, сколько берут обычно за свои услуги агентства недвижимости). Как уже говорилось, обмен муниципального жилья – процесс сложный.

Источник: http://plusbuh.ru/kak-sovershit-obmen-kvartirami-bez-kupli-prodazhi/

Секреты выгодного обмена жилья

Сегодня процесс купли-продажи жилья уступает место более удобному обмену квартиры на квартиру. А все дело в том, что пропадают риски, связанные с обесцениванием денег.

В ситуации с продажей квартиры и дальнейшей покупки нового жилья может произойти казус, при котором вы можете проиграть. Скажем, вы продали квартиру в период спада цен на них, а начали покупать, когда цены начали резко подниматься.

Тогда отсутствует не то что выгода, а даже и потери могут быть весьма ощутимы. Именно поэтому сегодня определенным спасением от рисков является процесс обмена.

Законность сделки обмена жилья

Законодательным актом, в котором прописаны положения о процессе обмена жилья между лицами, является Гражданский Кодекс Российской Федерации.

В соответствии со статьей 567 два лица, участвующих в договоре мены являются одновременно продавцами того имущества, которое планируют отдать, и покупателями того, что хотят получить.

В соответствии с ГК РФ основными признаками мены следует считать:

  • передача в собственность товара на возмездной основе другим товаром;
  • возмездность товара определяется встречным эквивалентно-определенным предоставлением;
  • данное предоставление носит не денежный, а натуральный характер. То есть – товар.

В соответствии со статьей 568 ГК РФ, сделка обмена жилья должна достигать полную равноценность между квартирами. В случае, если при обмене происходит доплата со стороны одного из лиц, то это также считается договором мены. После заключения договора мены происходит одновременный полный переход прав собственности от одного человека к другому.

Необходимый пакет документов

Список документов, который необходимо собрать для обмена своего имущества на другое, ничем не отличается от того, что требуется при составлении договора купли-продажи. В общем виде в состав всех необходимых документов входят:

  • кадастровый паспорт квартиры. В состав данного документа должен входить план квартиры, который необходимо взять в БТИ. По сути эта справка устанавливает истинную площадь квартиры, которая зарегистрирована в бюро технической инвентаризации;
  • документы, устанавливающие права на квартиру. В соответствии с данными бумагами квартира должна находиться в вашей собственности, и только вы имеете право дальнейшего распоряжения с ней. К ним могут относиться договор обмена, передачи, дарения или и т.п.;
  • документы из единого информационного районного центра. К ним относится выписка из домовой книги о том, сколько человек в ней проживает. Они нужны для того, чтобы после заключения договора мены выписать всех предыдущих зарегистрированных по этому адресу людей;
  • документы идентификации. К ним относятся паспорта, свидетельства о браке. Если же до заключения сделки был разрыв брака, то нужно также и свидетельство о его расторжении. Данные документы необходимы для гаранта того, что по заключении сделки не появится супруг и не начнет требовать своей доли в уже обмененной квартире. В случае наличия брака необходимо согласие второго супруга для окончательного заключения. Необходимость спадает, если между мужем и женой существует брачный договор, обуславливающий единоличное право пользования одним из супругов.

Обмен жильем между родственниками

На самом деле отличий договора мены между родственниками от обычного нет. Вся процедура сбора документов и походов по различным инстанциям абсолютно такая же. Но существует ряд преимуществ для родственников, которые просто хотят обменяться квартирой без составления обоюдных договоров купли-продажи.

Такие ситуации могут возникнуть в случае, когда пожилые родители готовы отдать свою комфортную квартиру в руки молодым детям или внукам. При этом отсутствует какая-либо надобность в составлении нескольких документов о купле-продаже, а все функции вбирает в себя договор мены.

В этом случае выгоды можно получить не только по времени, но и в денежном эквиваленте, так как исчезают различные статьи затрат, которые могли бы быть при купле-продаже:

  • исчезают некоторые расходы, связанные с платежами нотариальным конторам по оформлению документов. Так как договор всего один, то и обращаться в нотариус не нужно более 1 раза;
  • обмен между родственниками позволяет сэкономить издержки на государственные пошлины. При заключении договора мены ее нужно оплатить лишь единожды;
  • налог на доходы физических лиц может быть меньше, чем при договоре купли-продажи;
  • еще одним преимуществом, которым обладает обмен вторичного жилья относительно его купли-продажи, является то, что при этом новый собственник квартиры освобождается от уплаты сбора на обязательное государственное пенсионное страхование.

Так что, в процессе создания договора мены можно сказать, что выигрывают все стороны. Родственники, которые затеяли данную сделку, экономят значительную сумму денег, которую им бы пришлось отдать при возможном договоре купли-продажи.

Особенности междугороднего обмена

Процесс заключения договора мены в пределах одного города не видится слишком трудным.

Но что делать, если вы планируете обменять свою квартиру из одного города на жилье в другом? В этом случае нужно быть очень внимательным при поиске подходящих лиц для обмена.

Процесс подбора нужного варианта может быть очень долгим и длиться не один год. А все дело в том, что далеко не каждый владелец понравившейся вам квартиры захочет переезжать в ваш город.

Способ, при котором идет бартерный обмен одного жилья на другое, называется прямым, и считается достаточно затратным по времени. Можно обратиться в центр обмена жилья, но ускорение поиска при этом крайне маловероятно. Поэтому, если терять время вы не намерены, то лучше всего обратиться к помощи второго варианта – альтернативного.

Междугородний обмен альтернативным способом заключается в том, чтобы присмотреть для себя квартиру в интересующем вас городе, оставить задаток его владельцу, продать свою и сразу приобрести понравившуюся квартиру в нужном месте. Да, этот способ подразумевает оформление договора купли-продажи, но он является наиболее выгодным для тех, кто хочет быстро решить проблему с поиском жилья.

Могут возникнуть некоторые проблемы с перепропиской в другой город. Редкого покупателя заботят проблемы продавца, поэтому об этом лучше позаботиться заранее и оформить все необходимые документы для прописки в новом городе.

Если же этого не произошло, то покупатель может просто удержать часть суммы за квартиру под предлогом «пока не выпишешься – не получишь».

Если не составить договор, отождествляющий данную процедуру, то существует риск и вовсе распрощаться с оставшимися деньгами.

Тонкости обмена жилья

Обмен жилья – дело весьма сложное, а в дополнение к этому есть и подводные камни, которые могут помешать этому процессу. Обмен не будет допускаться при следующих ситуациях:

  • если дом, в котором находится квартира, находится в аварийном состоянии или подлежит сносу, или капитальному строительству;
  • если будет распознано, что договор мены несет корыстный характер;
  • если квартира, которую хотят обменять, находится в общежитии или является служебной;
  • если к одному из нанимателей предъявлен иск о разрыве договора найма.

Ситуация с обменом жилья – очень специфична, но при этом обладает и рядом преимуществ по отношению к договору купли-продажи. Поэтому, если у вас возникло желание поменять свою квартиру на другую, лучше прибегнуть именно к договору мены.

Источник: https://NovoHata.ru/sekretyi-vyigodnogo-obmena-zhilya

Как оформить сделку по обмену квартиры или дома

Я не буду разглагольствовать по поводу того, что сначала нужно изучить рынок недвижимости, подобрать варианты и т.д. Моя задача, чтобы после прочтения этой статьи вы ушли полностью подкованным в вопросах данной сделки, а также нашли все ответы на свои вопросы. В конце статьи вы также сможете скачать образцы всех документов, о которых говорится в статье.

:

Особенности сделки

Итак, по своей природе, к договору мены предъявляются все те же условия, что и к договору купли-продажи. Но конечно существуют и некоторые особенности.

Мена подразумевает, что в сделке учувствуют 2 стороны, которые меняются недвижимостью (с доплатой или без доплаты). Так, если появится третья сторона — это уже не будет меной. Это будет типичная купля-продажа.

Данной уловкой пользуются некоторые риелторы, которые говорят, что обмен совершается и через договор купли-продажи. Это когда гражданин продает свою квартиру одному человеку, добавив немного денег приобретает квартиру у другого гражданина. Называть такую сделку обменом неправильно!

Если вы обмениваетесь не равноценными квартирами (обмен с доплатой), то это нужно в обязательном порядке указать в договоре. Иначе ваша пятикомнатная квартира на набережной по договору будет равноценной коттеджу в области.

Существенным условием является предмет договора. Не забывайте об этом и обязательно пропишите в договоре все параметры обмениваемых квартир из свидетельства о регистрации права собственности (адрес объекта, площадь, местоположение, кадастровый номер, номер и дату выдачи свидетельства о регистрации права и т.д).

Читайте также  Как проверить задолженность за квартиру через интернет

Обязательному нотариальному удостоверению договор мены не подлежит. Это остается на усмотрение сторон. Но, скажу, дело это весьма затратное и если вы боитесь самостоятельно заключать данную сделку, обратитесь лучше к высококвалифицированным риэлторам или юристам.

Обязательным документом к договору мены будет являться передаточный акт или иной документ, подтверждающий факт передачи квартиры. Его обычно подписывают после получения свидетельства о праве собственности, но во всех субъектах РФ ситуация складывается по разному, где-то его пописывают одновременно с договором мены.

Право собственности, у нового владельца, возникнет с момента государственной регистрации права собственности в Росреестре, даже если у второй стороны это право еще не зарегистрировано.

О порядке регистрации права собственности вы можете прочитать в нашей статье 5 простых способов оформить квартиру в собственность.

При обмене доли в праве собственности на квартиру, не забывайте о преимуществом праве покупке у остальных собственников. В любом случае, в Росреестре попросят письменный документ о том, что другие собственники отказываются покупать вашу долю.

При мене квартир  в договоре, в обязательном порядке, указывается  перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением.

А теперь к общему списку необходимых документов для оформления сделки мены квартирами.

Пакет документов

  • договор мены;
  • паспорта сторон по договору или свидетельства о рождении (если стороной является ребенок);
  • нотариальное согласие супругов (если квартира приобретена в браке);
  • правоустанавливающие документы (это документы на основании которых были приобретены квартиры ранее). Если вы не знаете, что это за документ возьмите в руки свидетельство о регистрации права, в разделе «Документы-основания» они указаны;
  • свидетельство о регистрации права;
  • кадастровый паспорт квартиры;
  • квитанция об уплате гос. пошлины.

Дополнительно при регистрации могут потребовать:

  • справки о задолженности по коммунальным платежам;
  • выписки из домовых книг или справка о составе семьи;
  • документы подтверждающие законность перепланировок;
  • заключения об оценке объектов;
  • письменное согласие на обмен от органов опеки и попечительства (если в квартире проживали несовершеннолетние или недееспособные/ограниченно дееспособные граждане).

Если у вас обмен с доплатой, то лучше всего все финансовые манипуляции осуществлять через банковский счет.

Порядок действий при обмене приватизационных квартир тот же, но возможно предоставление некоторых дополнительных документов. Уточняйте информацию в вашем региональном подразделении Росреестра. Обмен приватизированной квартиры на неприватизированную невозможен.

Налогообложение при обмене квартирами

Налоговые требования при обмете те же,  что и при купли-продажи. В результате продажи одна из сторон получает доход, а следовательно, должна заплатить с него налог. В результате обмена обе стороны выступают продавцами. Ставка налога равна 13% от стоимости квартиры. Именно для определения размера налога в договоре прописывается стоимость обеих квартир.

Данный налог выплачивается только если квартира была в собственности менее 5 лет (с 01.01.2016).

Вы можете скачать у нас, абсолютно бесплатно следующие документы:

Договор мены квартиры с доплатой;

Договор мены равноценными квартирами;

Договор мены жилыми домами;

Акт приема-передачи жилого помещения.

Удачи вам в осуществлении своих планов!

Источник: http://svoe-pravo.ru/sdelki/poryadok-oformleniya-sdelki-po-obmenu-kvartiry-ili-doma/

Можно ли обменять квартиры без купли продажи

Здесь договор мены – идеальный выход, опять же если между сторонами нет никаких противоречий. Более привлекательным будет договор мены и в тех случаях, когда срочно продать или купить жилье не требуется и вы готовы ждать подходящего варианта на обмен довольно долго. Или если есть немного денег, которые вы готовы доплатить за улучшение жилищных условий при обмене.

Новое жилье на них не купишь, а затеваться с ипотекой дорого или кредит не одобряют. Скажем, вы бы хотели поменять свое однокомнатное жилье на аналогичное, но в другом районе, более престижном, доплатив разницу в цене. В таком случае мена оправдана.

Бубновый интерес В чем преимущества такой сделки? Когда меняются равноценные по стоимости квартиры, то все расчеты между сторонами производятся без денег.

Желающие изменить свои жилищные условия собственники квартир могут выбрать способ из множества перечисленных, то есть использовать обмен квартиры большей на меньшую, рассчитывая на доплату, либо применить договор продаж, договоры обменов и тому подобное. Проживающие в муниципальной квартире находятся в совершенно других условиях — здесь действует только обмен. Многие сначала приватизируют жильё, а потом уже его продают и обменивают, так проще и выгоднее.

Как обменять квартиру правильно. способы обмена недвижимости

Это вариант рыночного характера, обеспечивающий большую вероятность успешной сделки. Суть в том, что сначала нужно продать квартиру в Москве, а потом купить в Рязани.

Обмен совершается через прямые финансы, а потому дело пойдёт быстрее и более качественно, хотя без определённых сложностей и здесь не обойтись (время на покупку нового жилья, когда старое уже необходимо освободить, например, или перепрописка).

Внимание

Одно из самых важных обстоятельств — увязка по времени всех ступеней сделки, которую нужно подготовить так, чтобы ни на одном из её этапов не возникло проволочки. Также ключевым моментом является и проведение расчётов. Чаще всего (и это лучший из вариантов) используется банковская ячейка.

Как обменять квартиру

Поэтому для того, чтобы избежать рисков, связанных с потерей времени, а также прочими неприятностями, желающим обменять жилье рекомендуется самостоятельно готовить сделку только при наличии достаточного опыта. В данном случае привлечение грамотного риэлтора поможет сэкономить время и нервы.

Кроме того, специалист, работающий в агентстве недвижимости, способен обеспечить профессиональный подход к проверке документов.

А это весьма важно, ведь речь идет о сделке с недвижимостью вторичного рынка – квартира вполне могла поменять нескольких владельцев, что повышает риск признания сделки недействительной в результате возможного нарушения чьих-либо прав.

Как обменять квартиру на квартиру? порядок процедуры и оформление документов

В свою очередь, возможность «обменять квартиру на большую с доплатой» — именно то, что необходимо гражданам, желающим улучшить свои жилищные условия; Кроме того, всегда есть желающие, которые хотят осуществить обмен большой квартиры на две квартиры меньшего формата.

В этом случае речь, чаще всего, идет о разделе наследства или о разъезде – при разводе члены семьи делят совместную жилплощадь и переезжают жить в отдельные квартиры.

При размене многое зависит от местоположения и состояния квартиры, например, небольшую квартиру в центральном районе столицы вполне можно обменять на достаточно просторную жилплощадь, находящуюся на определенном удалении от центра.
Причем, присутствует вероятность того, что владельцу квартиры в центре не придется вносить дополнительную плату.

Как происходит обмен квартир

Важно

Альтернативный обмен предполагает получение аванса от покупателя квартиры, эти денежные средства в свою очередь вносятся за жилье, которое предполагается купить.

Таким образом, участники сделки фиксируют цену, а также подтверждают серьезность своих намерений, поскольку после аванса отказаться от сделки крайне затруднительно.

В случае, когда собственник продает квартиру с тем, чтобы сразу же приобрести новую жилплощадь, возникают некоторые риски – внезапный скачек цен (после продажи) может помешать покупке или же владелец квартиры, которую предполагалось купить на вырученные деньги, может просто передумать ее продавать.

В результате – квартира продана, и жить ее прежнему владельцу пока негде, а вырученных денег не хватает на покупку «квартиры мечты». Альтернативный обмен позволяет избежать этих рисков и провести сделку максимально быстро.

Статьи

В том числе – отсутствие чистоты одной из сделок, оспоримость или ничтожность одного из заключённых договоров. Повышение рисков связано с привлечением большего числа контрагентов, чем при прямом обмене. Иногда риэлтору приходится складывать достаточно длинную цепочку альтернативных продаж, для того чтобы сделка совершилась.

В любой момент, до совершения сделки, такая цепочка может разрушиться отказом одного из участников. Осложняет процедуру и заведомое внесение задатка, которое требуется при договоре купли продаже. С доплатой Если одна из квартир имеет преимущества, то чтобы её обменять, предусматривается внесение доплаты.

Обмен квартир без купли-продажи

Налог и пакет документов И ещё один из самых важных аспектов квартирного обмена — налогообложение.

Кодексом налоговым никак не регламентируется налог на прямой обмен квартирами, но Гражданский кодекс в статье 567 говорит о том, что договор мены проходит по тем же правилам налогообложения, что и купля-продажа.

Передающая права собственности сторона признана продавцом, а другая сторона — покупателем, а потому оплата налога за каждую из квартир будет посчитана по натуральной форме стоимости жилплощади, которая отражена в договоре мены.

Не взимается налог при обмене только в том случае, если квартира в собственности данного владельца находится более трёх лет. О пакете документов лучше всего говорит список содержимого: 1. Документы, определяющие принадлежность жилой площади.

2. Кадастровый паспорт. 3. Копия лицевого счёта и выписка из домовой книги. 4.

Category: Новости

Источник: http://bk-ast.ru/mozhno-li-obmenyat-kvartiry-bez-kupli-prodazhi/

Возможен ли обмен квартирами без купли продажи

Как выгодно обменять квартиру в Москве?

В случае альтернативного обмена выставляется на продажу. Когда на нее находится покупатель, для продавца подбирается подходящий вариант из тех, что выставлены на открытом рынке.

Деньгами, полученными за свою квартиру, он расплачивается за другую.

Это простая схема, но она требует присутствия третьего участника, так называемого «чистого покупателя», который располагает достаточными средствами для покупки.

Эта покупка делает возможным дальнейший процесс. В случае прямого обмена участники сделки имеют дело только друг с другом и рассчитываются путем взаимозачетов.

При кажущейся простоте этой схемы, здесь отсутствует элемент свободного выбора новой на рынке, который есть в схеме альтернативного обмена. Особенно хорошо это видно в тех случаях, когда одна обменивается на несколько.

Договор мены квартир

Договор мены подписывают для того, чтобы передать одну в собственность в обмен на иную квартиру.

Кто-то из сторон этой сделки при этом признается покупателем и обязуется принять объект недвижимости, а другая сторона признается продавцом, который обязан это жилье передать ему.

Договор обмена является договором гражданско-правового характера, которому присущ ряд признаков, которые позволяют договор мены отличить от прочих гражданских обязательств.

ы выступает возмездным договором, который наличием встречного предоставления отличается от прочих возмездных гражданских договоров.

В данном случае товар, то есть, непосредственно передающаяся по договору, предоставляется исключительно в качестве обмена на иной товар.

Стоит отметить, что договор обмена квартиры содержит важное условие (впрочем, как и любой другой жилой недвижимости, которая принадлежит организациям или гражданам на правах собственности) – это сохранение полного списка лиц, приобретающих право пользования меняемой.

Как обменять свою квартиру на другую?

Подводные камни процедуры обмена

Прямая процедура обмена на сегодняшний день практически не встречается. Если же планируется действительно обменять одну на другую, то сторонами составляется договор мены.

С точки зрения существующих норм он приравнивается к двум договорам купли-продажи. В договоры вписывают одинаковую стоимость для каждой квартиры (о ней участники договариваются заранее).

В большинстве же случаев обмен представляет собой процедуру купли-продажи квартир.

Вместо одной двух- или трехкомнатной собственник выбирает меньшую с доплатой или две однокомнатных, а сотрудник агентства по продаже недвижимости помогает ему продать свою и оформить покупку новых объектов.

Бывали случаи, когда участники процедуры обмена оформляли квартиры друг на друга посредством договора дарения.

Прямой обмен — действие, не связанное с продажей или покупкой жилья, в этом случае стороны меняют одну квартиру (жилье) на другую.

Источник: http://advokat-bondarev.ru/vozmozhen-li-obmen-kvartirami-bez-kupli-prodazhi-59533/

Понравилась статья? Поделить с друзьями: