Стоит ли покупать комнату в квартире

Содержание страницы

Изучаем «подводные камни» при покупке комнаты в квартире

​Когда семейный бюджет не позволяет купить новое просторное жилье, а имеющиеся накопления необходимо вложить, чтобы не растратить на пустяки, стоит все же задуматься о приобретении недвижимости. Экономичным вариантом траты средств может стать покупка комнаты в квартире или в общежитии.

Заниматься ли этим самим, довериться ли профессиональным риэлторам – право каждого. Главное – перед оформлением сделки учесть все нюансы, чтобы и документы продавца проверить, и правильно оформить собственные.

Сегодня мы расскажем вам обо всех «подводных камнях», которые вас поджидают при покупке комнаты в квартире.

5 нюансов при оформлении комнаты в собственность

Наиболее востребованы комнаты в квартирах в больших городах. Цены на них ниже, чем на гостинки, а потому они доступны молодым семьям без детей, студентам. К тому же, комнату можно сдавать и получать небольшой, но стабильный доход.

Через некоторое время ее можно продать и купить жилье больше и комфортнее. При покупке комнаты все документы будут проверены, а потому реализовать ее потом не составит труда. Юридически комната в квартире может быть либо долей квартиры, либо отдельным помещением.

При оформлении сделки купли-продажи стоит учесть несколько нюансов.

Первый – уведомление и отказ соседей

Покупателю необходимо проверить, уведомил ли продавец – собственник комнаты – остальных владельцев жилой площади в квартире. Если письменные уведомления не были отправлены, любой из соседей, пользующийся преимущественным правом покупки, может об этом заявить.

Лучшим вариантом являются нотариально заверенные уведомления. После их отправки продавец ждет от соседей отказов или согласия претендовать на комнату. Если процедуру не соблюсти, сделка с покупателем может быть признана недействительной.

Когда покупатель своими глазами увидит отказы соседей-собственников, то может начинать процедуру оформления своей сделки.

Второй – уведомление местной власти

Если среди собственников остальных комнат в квартире есть муниципальная власть, значит и ее продавец должен был уведомить о намерении продать свою комнату. Таким образом, в квартире могут быть и приватизированные комнаты, и те, что муниципалитет передает жильцам на основании договора социального найма.

Покупателю должны представить доказательства того, что абсолютно все собственники уведомлены в определенном законодательством порядке. Также покупатель не имеет права покупать комнату дешевле, чем по той цене, которую продавец указал в уведомлениях, отправленных соседям.

Все движения в данном процессе в идеале оформляются у нотариуса.

Третий – нет отказов, не будет и сделки

В случае, когда один из соседей выражает свое намерение приобрести выставляемую на продажу комнату, покупателю «с улицы» сразу же стоит отказаться и поискать для себя другой вариант.

Пойдя на нарушение выше описанных норм, можно лишиться комнаты и после оформления сделки, так как соседи имеют право в течение трех месяцев заявить о своих желаниях через суд и оспорить заключенный договор и государственную регистрацию документов на нового собственника.

Четвертый – оформление общей площади

При покупке комнаты в квартире следует знать, что новый владелец имеет право получить вместе с комнатой и несколько квадратов общей площади, к которой относятся кухня, туалет, ванная, коридор и др.

Точный размер общей площади покупатель может узнать из документов продавца, зарегистрированных в установленном порядке. Если собственник молчит, возможно, доли в квартире не определены. До продажи комнаты места общего пользования необходимо распределить между собственниками.

Данная информация прописывается в соглашении, которое затем нотариально заверяется.

Пятый – ограничения при покупке

Даже если сделка оформлена, и новый владелец въехал в комнату, его оттуда могут выселить. Стоит знать, что не удастся поселить в такую квартиру человека недееспособного или страдающего заболеваниями, делающими условия проживания соседей хуже, чем были до этого.

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

Если вы хотите узнать, как решить именно вашу проблему, то спросите об этом нашего дежурного юриста онлайн. Это быстро, удобно и бесплатно!

или по телефону:

  • Москва и область: +7-499-938-54-25
  • Санкт-Петербург и область: +7-812-467-37-54
  • Федеральный: +7-800-350-84-02

Принесут ли доход «комнатные» инвестиции?

Чтобы купить комнату в квартире и разбогатеть, придется также учесть сразу несколько подводных камней, которые могут в этом помешать. Конечно, скромный капитал, которого хватает только на одну комнату, не позволит получить сразу же большую прибыль. Но любые инвестиции в недвижимость прибыль приносят, главное – правильно ими распорядиться.

Анализ рынка и оценка возможностей

Часть средств при покупке комнаты в квартире можно направить на услуги профессионалов, которые оградят покупателя от всех забот и проблем. Они полностью возьмут на себя процесс юридического сопровождения сделки.

Впрочем, сначала покупатель должен сам определиться, какую недвижимость он будет приобретать – маленькую комнату и дешевую или более просторную и дорогую.

Если в дальнейшем комнату предполагается сдавать, лучше выбрать средний вариант, который при желании потом можно будет продать.

Взять кредит на комнату и заработать

Предприимчивые люди не ждут, когда денежки в их шкатулке постепенно накопятся до нужной суммы. Сегодня можно взять кредит, купить комнату, сдать ее в аренду и рассчитываться за кредит за счет арендаторов.

Довольно скоро комната станет не обремененной (пока кредит не выплачен, она находится в залоге у банка) и ее можно будет продать подороже, или обменять на большую по площади с доплатой.

Можно сразу купить несколько комнат, если доход позволяет вовремя исполнять обязательства перед кредиторами.

Жить дорого – богато

Эксперты считают, что покупка дорогой комнаты – не лучшее вложение инвестиций. Покупать такую стоит только в том случае, если в ней жить.

Большого дохода она не принесет – из-за своей дороговизны просто не будет пользоваться спросом, а вот купить для себя такую комнатку в центре города и недалеко от работы будет вполне оправданным шагом.

В целом же, покупка комнат считается неплохим стартом для «выращивания» своего капитала. По крайней мере, это гораздо выгоднее, чем вложение денег в банковские продукты.

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

Если вы хотите узнать, как решить именно вашу проблему, то спросите об этом нашего дежурного юриста онлайн. Это быстро, удобно и бесплатно!

или по телефону:

  • Москва и область: +7-499-938-54-25
  • Санкт-Петербург и область: +7-812-467-37-54
  • Федеральный: +7-800-350-84-02

Проверяйте документы до оформления сделки!

А теперь о самом главном – о документах, которые покупателю обязан предоставить собственник при продаже комнаты. Комплект получится тот же самый, что и при покупке квартиры:

  • свидетельство о государственной регистрации права собственности на данную комнату;
  • зарегистрированный договор передачи жилплощади в собственность;
  • нотариально заверенное соглашение, в котором собственники подписываются под информацией о распределенных долях общей площади;
  • справка, в которой эти доли указаны (выдается в БТИ), в том числе в стоимостном выражении;
  • отказы соседей-собственников от преимущественного права покупки;
  • справка или несколько справок, где отражены все задолженности (а лучше их отсутствие) по оплате за свет, связь, комуслуги и т.д.;
  • выписка из домовой книги с информацией обо всех зарегистрированных жильцах;
  • справка о наличии прав несовершеннолетних (либо отсутствии) на данную жилплощадь (выдается в органах опеки и попечительства);
  • нотариально заверенное согласие супруга продавца или супруги на проведение сделки купли-продажи.

Купили комнату – получили права на всю квартиру

Жизнь – штука непредсказуемая. Сегодня маленькая семья с одним ребенком, к примеру, ютится на 20-ти квадратных метрах комнаты, а уже через пару лет живет в просторной квартире.

То есть все начиналось с покупки комнаты, а позже появилось преимущественное право приобрести остальную жилплощадь в квартире.

Когда-то приходилось проверять собственника на наличие отказов соседей, теперь, получив уведомление, необходимо принимать быстрое решение о покупке остальных комнат.

Риск встретить на своем пути недобросовестного продавца существует всегда. Но безопасность – это не только железные двери, за которыми никакие соседи не страшны, но и владение ситуацией и информацией о своих правах и требованиях действующего законодательства.

Как видно из комплекта документов для регистрации сделки и оформления комнаты в собственность, все не так уж и сложно. Если покупатель занимается этим сам, точно зная, как это делается, на что нужно обратить внимание, времени у него этот процесс займет немного.

Первые вложения в недвижимость – неважно, для жизни или для заработка – с лихвой окупятся. Видно это становится уже через пару-тройку лет. К собственному жилью прилагается и неоценимый опыт, который наверняка пригодится в будущем. Внимание к деталям – и все будет хорошо!

Если у вас имеются какие-либо вопросы по поводу покупки комнаты в квартире, то наш дежурный юрист онлайн готов бесплатно на них ответить.

Источник: http://law03.ru/finance/article/pokupka-komnaty-v-kvartire

Плюсы и минусы комнат в «коммуналках»

Коммунальные квартиры давно вошли в народное творчество как символ ушедшей эпохи, убогого быта и «кухонных войн». Понятно, что они всегда будут проигрывать отдельному жилью. Но комнаты в «коммуналках» продолжают оставаться вполне ходовым рыночным товаром, на который находятся покупатели. Попробуем разобраться, в чем преимущества комнат.

По разным оценкам, в общем объеме предложений на московском рынке недвижимости доля комнат в коммунальных квартирах составляет 3-5%, при этом спрос на них достаточно велик. Мы выделили несколько причин, по которым люди выбирают комнаты.

Итак, плюсы «коммуналок»:

1. причина, по которой комнаты все еще пользуются популярностью, — это, безусловно, цена.

На сегодняшний день комната — самое доступное предложение на рынке, и для многих это единственный шанс обзавестись пусть и не совсем полноценным, но все же собственным жильем. Имея 2,5-3 миллиона рублей, сегодня можно приобрести комнату в пределах МКАД.

Читайте также  Где поменять свидетельство о собственности на квартиру

2.Это неплохой выход для тех, кто не располагает средствами, достаточными для покупки отдельной квартиры, но при этом не хочет тратиться на аренду жилья или связываться с ипотечными кредитами — живя в «коммуналке», можно откладывать деньги для последующего обмена комнаты на квартиру.

3.Нередко комнаты покупают жители Подмосковья, которые не хотят тратить время на ежедневную дорогу из области на работу в городской офис, или молодые люди, предпочитающие жизнь в центре комфорту отдельной квартиры.

А для приезжих покупка комнаты зачастую становится единственным шансом закрепиться в столице, ведь вместе с квадратными метрами они получают законную постоянную регистрацию по месту жительства (ту самую легендарную «прописку»), а вместе с ней — возможность официально устроиться на работу, посещать поликлинику, отдать детей в школу или детский сад.

4.Некоторые приобретают комнаты для последующей сдачи их в аренду.

5.Иногда комнаты покупают в инвестиционных целях — когда надо вложить куда-нибудь свободные средства, которых не хватает на покупку отдельной квартиры.

Рекомендуем также: Есть ли у жильцов «коммуналок» шансы переехать?

Какие неприятности могут ждать владельца комнаты?

Если вы решили купить комнату в коммунальной квартире, чтобы сдавать ее в аренду, имейте в виду, что это вложение средств отнюдь не гарантирует регулярного дохода. В случае с «коммуналкой» потенциальный арендодатель целиком зависит от своих соседей: без их согласия нельзя поселить квартиранта.

Несмотря на то, что Гражданский кодекс позволяет вам распоряжаться собственными квадратными метрами по своему усмотрению (продавать, дарить или сдавать в аренду), Жилищный кодекс определяет порядок эксплуатации так называемых мест общего пользования: пускать арендатора вашей комнаты в коридор, на кухню или в санузел соседи отнюдь не обязаны. Не зря во многих коммуналках годами пустуют некоторые комнаты, несмотря на достаточно высокую стоимость аренды и большой спрос — владельцы просто не имеют возможности их сдавать.

Иногда комнаты покупают в инвестиционных целях. Однако в этом случае (как и для тех, кто рассматривает комнату как стартовый капитал для последующей покупки квартиры) надо помнить, что ликвидность комнат — вопрос спорный, зачастую собственные квадратные метры продать очень сложно, несмотря на наличие спроса.

Всему виной положение Жилищного кодекса (пункт 6 статьи 42), в соответствии с которым при продаже комнаты в «коммуналке» остальные собственники комнат данной квартиры имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты. На практике это означает, что перед тем, как продавать вашу коммунальную недвижимость, вы обязаны получить нотариально заверенный отказ всех своих соседей от этой покупки.

Зачастую и при хороших взаимоотношениях внутри «коммунального гнезда» бывает непросто уговорить всех соседей сходить с вами к нотариусу, а уж при наличии конфликтов это и вовсе становится неразрешимой задачей.

Существует еще один вариант, требующий больше времени: вместо оформления бумаг у непосредственно у нотариуса, вы можете разослать своим соседям по почте, заказными письмами предложение (составленное и заверенное нотариусом) купить вашу комнату. Расписка в их получении письма будет считаться свершившимся фактом уведомления о продаже.

Однако в этом случае придется ждать месяц до заключения сделки — в течение этого срока соседи имеют право воспользоваться своим правом преимущественной покупки.

Нередко случается так, что жители «коммуналки», которые не хотят появления нового соседа, целенаправленно уклоняются от получения уведомлений. В этом случае продажа комнаты становится почти неразрешимой проблемой. То же самое можно сказать и о ситуации, когда место нахождения одного из собственников неизвестно.

Закон также не предусматривает порядок действий продавца комнаты в коммунальной квартире в случае, если один из соседей умер, а в права наследства никто еще не вступил или не были надлежащим образом оформлены документы.

Кроме того, необходимо помнить, что на сегодняшний день довольно много комнат находится в государственной или муниципальной собственности, а люди проживают там по договору социального найма. Если это относится к вашим соседям, при продаже своей комнаты вам придется получать отказ от преимущественного права покупки у соответствующих органов государственной или муниципальной власти.

Особенности покупки комнаты в «коммуналке»

Теоретически все эти меры направлены на то, чтобы постепенно ликвидировать коммуналки, однако на практике они зачастую приводят к серьезным ограничениям права собственника распоряжаться комнатой по своему усмотрению.

Хотя в том случае, если вы приобретаете жилплощадь в «коммуналке» с расчетом впоследствии выкупить остальные комнаты и стать владельцем всей квартиры, положение о преимущественном праве покупки может серьезно облегчить вам жизнь.

Еще один момент, который необходимо принимать во внимание, — отличие комнаты от доли в квартире. «Сегодня на рынке представлены два вида коммунальных квартир, — рассказывает директор департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Михаил Куликов.Первый — это так называемые «новые коммуналки» — доли в многокомнатных квартирах, выделенные в натуру.

Например, когда жилплощадь находится у семьи в долевой собственности, и один из ее членов при разделе имущества принимает решение о продаже своей доли. Причина их появления — различные семейные ситуации, например, разводы, в результате которых жилплощадь «дробится» на лицевые счета.  Второй тип коммунальных квартир – это классические «советские» коммуналки.

Чаще всего они расположены в центральных районах столицы.

Зачастую в таких коммуналках проживают либо недееспособные люди, сделки с которыми невозможны по закону, либо граждане, которые предъявляют не совсем адекватные требования, например, взамен своей комнаты площадью 20 квадратных метров хотят получить квартиру гораздо большей площади с хорошим видом из окна и расположенную в престижном районе».

Не зря риелторы рекомендуют при покупке комнаты обращать внимание не только на правоустанавливающие документы, характеристики приобретаемого объекта и расположение. «Следует оценить и соседей, с которыми предстоит жить.

В целом это довольно существенный критерий, поэтому пренебрегать им не стоит, — уверена руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Светлана Бирина. — Также имеет значение количество комнат в квартире. Чем их больше, тем больше и потенциальных соседей.

 Поэтому аналогичные комнаты в двухкомнатных, трехкомнатных и многокомнатных квартирах будут оцениваться по-разному».

Председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова считает, что есть смысл приобретать комнату в «коммуналке» только в том случае, если существует вероятность (и финансовая возможность) впоследствии выкупить всю квартиру.

«В центре коммунальные квартиры по-прежнему оцениваются очень высоко, в особенности, если комнат немного – 3-5. Так, например, покупка двухкомнатной коммунальной квартиры на ул. 1905 года обойдется в 16 миллионов рублей. Если комнат больше и локация более приятная (Арбат, Кропоткинская) – цена достигает 35-50 миллионов рублей за квартиру целиком».

Елена Варванина

Источник: https://realty.mail.ru/articles/17860/pljusy_i_minusy_komnat_v_kommunalkah/

Как купить комнату

Когда квартира — очень далекая перспектива, а ипотека — неподъемное обременение, остается единственный выход жить самостоятельно и более-менее комфортно — купить комнату. Этот вариант — стартовая площадка для молодой семьи или одинокого человека.

От общего числа объявлений о продаже недвижимости примерно 20% приходится на комнаты. Покупая не очень ликвидную недвижимость с целью проживания, стоит поинтересоваться правовыми аспектами. В статье редакция RegionalRealty.

ru дает советы по выбору комнаты и ее покупке.

Фото с Flickr.com, как купить комнату

Иронично названная «коммунальным раем», недвижимость с общим туалетом и кухней ассоциируется у нас со скандальными соседями, грязной посудой и очередью к умывальнику.

Реальное положение вещей может несколько отличаться. Соседи бывает добропорядочные и тихие, бывают и такие, которые постоянно в разъездах.

И, если «коммуналка» — единственный способ обеспечить себя жильем, следует знать ее правовые особенности:

  1. Если вам предлагают комнату не в собственности у продавца, а только в праве пользования по договору найма с местными властями, не соглашайтесь. Хоть и неприватизированного жилья в России осталось не так много, прецеденты случаются. Недвижимость, предоставленную внаем муниципалитетом, можно только обменять по правилам, установленным Жилищным кодексом РФ.
  2. Выясните, что вам продают — абстрактную долю или ее эквивалент в виде конкретной комнаты. То есть, имущество равное, к примеру, ¼ доли или выделенную комнату с индивидуальными признаками. Лучше приобретать выделенную в натуре часть. При покупке доли надо заключить соглашение о порядке пользования, указав на комнату, которая будет принадлежать вам.
  3. Если вас убеждают заключить договор дарения, не поддавайтесь уговорам. При дарении не требуется согласие соседей. НО: сделка по закону — мнимая. Вы фактически обманываете государство, скрывая реальную сделку за притворной. Последствия: имущество возвращается собственнику. Обоих участников ждут штрафные санкции.

Что нужно узнать у продавца

  1. Какое количество человек проживает, и какое — прописано.
  2. Не желают ли собственники остальных квартир улучшить свои бытовые условия за счет продаваемой жилплощади.
  3. Как соседи пользуются общим имуществом, на каком основании.

Главное — удостовериться, что все сособственники отказались от выкупа.

Порядок уведомления и сроки определяются в статье 250 Гражданского кодекса РФ. Если кратко, продавец письменно уведомляет соседей, о том, что собирается продавать комнату. Указывает на стоимость и условия. На размышление и поиск средств законодатель дает соседям 1 месяц.

Если за это время никто не заявился, все отказались и отказы нотариально удостоверены, можно покупать.
Внимание: законная купля-продажа только та, которая совершается на тех же условиях, на каких комната была предложена соседям. Главное — идентичная цена.

Важный момент: если какая-то комната в коммуналке в собственности у муниципалитета, местные власти тоже могут претендовать на жилплощадь.

Нюансы

  1. За несовершеннолетних и недееспособных действуют опекуны и попечители. Отказ должен быть согласован с органами опеки.
  2. Осторожно наследники! Если собственник одной из комнат умер, то отказаться от выкупа должны наследники. У них 6 месяцев со дня смерти собственника для заявления правопритязаний на наследственное имущество. Если купите без их согласия, они при желании оспорят сделку и переведут права и обязанности по ней на себя.
  3. Еще вариант. Выделенная комната принадлежит родственникам в долях. Если среди них дети до 18 лет, продать принадлежащую им долю или выделить ее невозможно. Этот вариант сразу отметайте. Ищете комнату с одним собственником или взрослыми и дееспособными сособственниками.

Когда к правовой стороне вопроса претензий нет, остался последний экзамен для вашей предполагаемой недвижимости — «детективное расследование». Пообщайтесь с соседями покупаемой коммуналки и жителями квартир поблизости. Выясните информацию о хозяевах комнаты, поинтересуйтесь прошлым вашей недвижимости. Кроме полезных сведений, сможете оценить и адекватность жильцов.
Прогуляйтесь под окнами будущей квартиры в вечернее время. Посмотрите на перспективу, того, как будет проходить ваш вечер: в относительной тишине или в окружении алкоголиков и «дебоширов».

Попробуйте запросить развернутую выписку в Росреестре. В ней будут указаны все предыдущие манипуляции с имуществом. Это не так просто, потому что, вы в принципе не имеет отношения к недвижимости. Попытайся договориться, объясните ситуацию.

Как купить комнату в квартире

Комнаты в коммуналках уступают пальму первенства дешевого жилья комнатам в квартирах. Жители Столицы, а также различные агентства недвижимости предлагают купить комнату, а чаще долю. При отсутствии юридических ограничений, долю в последующем можно выделить. Если, конечно, это не 1/100 и тому подобное. 

На что надо обратить внимание:

  • Если в квартире есть доля несовершеннолетнего ребенка, любой выдел запрещен.
  • Для продажи требуется согласия всех сособственников.
  • Обратите внимание на обременения и способ приобретения. Допустим, недвижимость приобретена за средства материнского капитала. Предполагаемая сделка повлияет на права детей. Варианты, которые следует отметать сразу — квартира в залоге у банка, под арестом.

Подводные камни

  • В объявлении написано, что никто фактически не проживает. Потом выясняется, что в квартире зарегистрировано еще человек 10. Все они имеют права поставить свою «раскладушку» и ночевать сколько угодно. Если вы купили долю в праве без материального выдела, если порядок пользования нигде не прописан и не удостоверен нотариусом, то ваша жилплощадь тоже под угрозой.
  • Не покупайте 1/25, 1/30 и тому подобную долю. Это мошенничество. Эту так называемую недвижимость трудно продать, могут возникнуть проблемы с пропиской, тем более, если на данной жилплощади уже прописано с десяток человек.
  • Однокомнатная квартира — это неделимый объект, никакие доли в ней не выделяются.

Что надо сделать

  • Актуален, также как и в случае с коммуналкой, опрос соседей.
  • Просите у собственника выписку из Росреестра и из домовой книги. Если отказывает, есть что скрывать. Можете попробовать получить самостоятельно в Росреестре и в ЖЭКе.
  • Вместе с проживающими письменно определитесь с порядком пользования кухней и ванной комнатой, коридором, тамбуром. Зарегистрируйте документ у нотариуса.
  • Позаботьтесь об отдельном лицевом счете. Фактически надо просто выделить часть в оплате коммунальных услуг равнозначную вашей доли в квартире. Все это прописать в соглашении и заверить у нотариуса.

Последний вариант — комната в общежитие

Общежитие отличается от коммуналки, тем, что предполагает временное проживание граждан. Купить комнату в общежитие 8 лет назад — было невозможно. С 2007 года Жилищный кодекс РФ разрешил их приватизировать — получать в собственность и соответственно распоряжаться.

Читайте также  Квартира в соцнайме кому достанется после смерти

Порядок приобретение идентичен предусмотренному для коммунальной квартиры.
Идеальный вариант для инвестирования, если недвижимость имеет «статус квартиры».

Это значит — у комнаты должны быть технические характеристики, обозначенные в паспорте, а у собственника — свидетельство о праве с указанием на индивидуально определенную вещь.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ 
Как купить гараж в кооперативе
Как купить квартиру в новостройке

Таким образом, покупка комнаты процесс трудоемкий и не быстрый. Внимательно относитесь ко всем мелочам, не покупайте недвижимость наспех, не соблазняйтесь на низкую стоимость. Помните, комната — это только «стартап», стремитесь к большему. Надеемся, что наши советы и рекомендации помогут вам купить свою первую недвижимость, инвестировать в нее накопленный капитал.

Источник: https://journal.regionalrealty.ru/kak-kupit-komnatu/

Какие могут быть проблемы при покупке комнаты в коммуналке, общаге. Советы юриста при покупке комнаты на что обратить внимание

Несмотря на то, что покупка комнаты происходит по стандартной схеме, здесь имеются «подводные камни», которые нужно тщательно изучить перед заключением сделки.
Это позволит избежать многих неприятных сюрпризов, в дальнейшем. В представленной статье мы рассмотрим все особенности приобретения такого вида недвижимости.

○  Особенности покупки комнаты в квартире, коммуналке

Стать владельцем комнаты можно двумя способами:

  • Приобретя комнату в коммуналке или общежитии, став ее единоличным собственником после приватизации.
  • Купив комнату в обычной квартире и войти в число совладельцев.

В первом случае вы сможете сами распоряжаться своим имуществом, не учитывая мнение соседей (при условии, что комната будет приватизирована). А вот во втором случае, речь идет об общей долевой собственности. А это значит, что другие владельцы имеют преимущественное право покупки.

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении (п.1 ст.250 ГК РФ).

Это значит, что вы не сможете совершать никакие операции с недвижимостью без получения согласия от других собственников.

Поэтому, прежде чем подписывать договор купли-продажи, убедитесь, что продавец заручился согласием своих соседей и вам не грозит оспаривание сделки.

Вернуться

○ Процедура оформления

Сделка заключается по стандартной схеме купли-продажи с оформлением письменного договора с обязательной государственной регистрацией. Рассмотрим подробно все нюансы соглашения.

✔ Какие документы нужны

Для совершения сделки продавец должен представить:

  • Паспорт.
  • Правоустанавливающие документы на комнату.
  • Основание получения права собственности (договор купли-продажи, завещание, договор дарения или мены).
  • Кадастровый и технический паспорта.
  • Справку о: — составе семьи;- отсутствии долгов за коммуналку.
  • Нотариально заверенное согласие остальных собственников (если речь идет о комнате в квартире).
  • Нотариально заверенное согласие супруга.

От покупателя при оформлении сделки нужен только паспорт и согласие супруга на покупку.

✔ Как составить договор?

В тексте соглашения должны присутствовать следующие пункты:

  • Реквизиты сторон.
  • Подробное описание предмета сделки (в соответствии с техническим паспортом).
  • Сумма сделки.
  • Способ передачи денег.
  • Права и обязанности сторон.
  • Форс-мажорные обстоятельства.
  • Дополнительные условия (по договоренности сторон).
  • Дата, подписи.

Договор составляется в простом письменном виде, не требует участия нотариуса. Но должен быть зарегистрирован в Росреестре для проверки «чистоты» сделки.

✔ Аванс перед оплатой

Внесение авансового платежа дает определенные гарантии каждой стороне. Так, покупатель может быть уверен, что приглянувшуюся комнату не продадут другому желающему, а продавец – что покупатель не передумает заключать сделку.

Передача аванса оформляется отдельным договором об авансе, который стороны самостоятельно заключают между собой. При этом стоит учитывать, что перевод денежных средств должен быть зафиксирован. Для этого продавец должен написать расписку, что получил аванс.

✔ Какие могут быть риски?

Риски при покупке комнаты такие же, как и при приобретении полноценной квартиры. Это:

  • Юридическая чистота недвижимости.
  • Отсутствие обременений на жилье.
  • Наличие прописанных лиц, не проживающих в квартире, которые могут объявиться в любой момент.

Еще одна опасность, характерная при покупке комнаты – риск не ужиться с новыми соседями.

✔ Договор дарения или договор купли-продажи

Если продавец предлагает оформить договор дарения, а деньги просто передать ему, не спешите соглашаться. Если по какой-то причине наступит ситуация, когда сделку придется оспорить, вы не сможете вернуть свои деньги, потому что договор дарения безвозмездный. А доказать что деньги были уплачены вы не сможете, если не будет хотя бы расписки.

✔ Отсутствие согласия других лиц, зарегистрированных в квартире

Ни при каких обстоятельствах нельзя подписывать договор купли-продажи, если в представленном пакете документов отсутствует письменное согласие на продажу от других прописанных жильцов или соседей по коммунальной квартире. В этом случае они легко смогут оспорить сделку через суд. У них есть подобная возможность в течение  3 месяцев с даты заключения сделки.

✔ Мошеннические действия

Покупая комнату, вы всегда рискуете столкнуться с мошенниками. Чтобы избежать подобных последствий, важно тщательно проверять всю документацию и лично запрашивать некоторые документы.

✔ Махинации с авансом

Распространенным вариантом мошенничества является ситуация, когда продавец берет аванс с нескольких потенциальных покупателей, после чего исчезает. Чтобы избежать подобного, нужно обязательно заключать договор аванса, который станет основанием для обращения в суд.

✔ Не выписанные жильцы комнаты

Это еще один важный момент, который нужно учитывать при оформлении сделки.

Если на момент подписания договора в комнате остается не выписанное лицо, которое отбывает срок в местах лишения свободы или признан без вести пропавшим, он может легко оспорить сделку после возвращения. Поэтому покупать комнату в такой ситуации крайне рискованно.

Зная об этом, многие продавцы скрывают подобный факт при заключении договора. Чтобы избежать подобного, лично заказывайте выписку из ЕГРН, в которой будут указаны все прописанные в комнате лица.

Вернуться

○ Как избежать проблем?

Несмотря на некоторые сложности, риски при покупке комнаты можно снизить, если проявлять разумную осторожность.

✔ Проверка документов продавца. 

Чтобы избежать неприятных сюрпризов, перепроверяйте сведения, представленные продавцом. Для этого вы можете:

  • Заказать выписку из ЕГРН, где будет указана информация о прописанных лицах, истории комнаты и наличии обременений.
  • Обратиться в Управляющую компанию или ЖЭК, где сможете узнать о наличии долгов за коммуналку.

✔ Помощь риэлторов

Обращение к профессионалам также снизит риски при покупке недвижимости. Хороший риэлтор не только поможет найти подходящий вариант покупки, но и самостоятельно проверит его. Кроме того, наличие в сделке третьего лица повышает ее надежность.

Вернуться

○ Советы юриста:

✔ Купили комнату в коммунальной квартире, но один из жильцов подал в суд, потому что ему не предлагали купить эту комнату при продаже, что делать?

Если истец говорит правду, и преимущественное право покупки действительно не было соблюдено, он вправе оспорить сделку купли-продажи. В данном случае вы можете подать встречный иск о недобросовестности на продавца и потребовать вернуть деньги.

✔ После покупки комнаты соседи стали требовать, чтобы мы съехали, так как они использовали эту комнату раньше, и она теперь считается «их», как быть в такой ситуации?

Если квартира была приобретена законно с соблюдением преимущественного права покупки, смело вызывайте полицию. Но прежде соберите доказательства нарушения вашего личного пространства (подойдут фото и видеосъемки, показания свидетелей) и обращайтесь в полицию. После наложения административного штрафа они, скорее всего, пересмотрят свое поведение.

Вернуться

В этом видео специалист агенства недвижимости расскажет, как правильно выбрать малометражное жилье и грамотно оформить сделку.

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

Источник: https://topurist.ru/article/54057-pokupka-komnaty-v-kommunalke.html

Как правильно осмотреть квартиру перед покупкой? | Мезонин

При выборе квартиры обязательно нужно учесть ряд факторов, чтобы не прогадать и не жалеть потом о неудачном приобретении.

Во-первых, необходимо узнать, как расположен дом относительно дорожных развязок, как далеко находятся автобусная остановка, школа, детский сад, магазины и т. д. Это можно определить даже по карте в интернете.

Также следует проверить наличие парковки, объездных путей, узнайте, насколько они удобны. Если парковка есть, то это очень скрасит проживание в данном доме.

Далее, находясь непосредственно у дома, обратите внимание на его фасад. Посмотрите, есть ли на нем трещины, если есть, заделаны ли они, оцените сам внешний вид фасада, то, в каком состоянии он находится.

Также, если вы покупаете квартиру с балконом, обратите внимание на все балконы данного дома, находясь еще на улице. Ведь сегодня на рынке недвижимости есть очень много домов с обветшалыми балконами, которые вот-вот могут обвалиться.

Если у вас есть маленькие дети (или вы желаете их завести в будущем), то вам нужно обратить внимание на наличие во дворе детской площадки.

Кроме того, посмотрите на саму территорию у дома, ухожена ли она, есть ли на ней мусор или нет. Покупая квартиру в чистом, аккуратном доме, можно быть уверенным, что и жильцы здесь соответствующие.

Конечно же, нужно изучить состояние подъезда, оцените, давно ли здесь делался ремонт, как выглядят стены, почтовые ящики, есть ли посторонние запахи.

Также обратите внимание на лифт при его наличии, на то, в каком он состоянии. Спросите у жильцов, часто ли он ломается. Ведь, если интересующая вас квартира находится на верхнем этаже, то постоянно портящийся лифт будет заставлять вас подниматься на своих двоих.

Наличие тамбура — большой плюс, особенно если он имеет дверь, закрывающуюся на ключ. Это позволит вам оградиться от непрошеных гостей.

Собственно, осмотр квартиры начинается с осмотра входной двери. Если она качественная, сделана из дорогого металла, это оградит вас от затрат на покупку новой двери.

Если квартира стоит дешево и вы понимаете, что вам придется в нее вкладываться, то на подобные моменты можно не обращать внимания, ведь вы все и так будете переделывать под себя. Зайдя в квартиру, посмотрите на качество ремонта, обоев, напольного покрытия, плинтусов.

В санузле обратите внимание на плитку, есть ли в ней трещины, посмотрите, в каком состоянии сантехника, трубы. Также, если санузел совмещенный, оцените, есть ли возможность установить здесь стиральную машину. Обратите внимание на межкомнатные двери.

Зайдя на кухню, посмотрите, имеются ли газовая плита, раковина, в каком состоянии трубы под мойкой, смеситель, радиаторы (потрогайте их, чтобы понять, как хорошо они греют). Помните, все недостатки — это ваши будущие расходы.

В комнатах обратите внимание на то, отслаиваются ли обои, особенно если квартира угловая. Если такой факт обнаружен, значит, придется эту стену утеплять, что подразумевает под собой дополнительные затраты. Это частая проблема угловых квартир.

Также, если жилье находится на последнем этаже, обязательно осмотрите потолок на предмет подтеков и сырости. Конечно, в квартире может быть натяжной или подвесной потолок. В этом случае посмотрите на верхние части обоев. Возможно, там будут видны подтеки.

Осмотрите также напольное покрытие, проверьте, не проминается ли оно, нет ли каких-то изъянов, скрипов и т. д. Особенно такая проверка уместна в случае, если дом старый, а полы деревянные. Обязательно проверьте их в каждом помещении.

Что касается окон и дверей, то, независимо от того, из каких они сделаны материалов, проверьте, как они открываются и закрываются, есть ли какие-то трудности в этом.

Кроме того, следует обратить внимание на электрику, включите свет в каждом помещении, осмотрите розетки и выключатели. Проблемы с электрикой могут вылиться в перспективе в довольно крупные затраты.

Если этаж первый, важно посмотреть на вид из окна. Если цоколь высокий, то, соответственно, в окна никто заглядывать не сможет, и наоборот. Хорошо, если солнечные лучи попадают в комнаты, ведь это залог экономии на электричестве.

Еще обратите внимание на то, произведена ли перепланировка. Если она имеет место, важно удостовериться в том, что она узаконена, что все надлежащие печати и росписи в документах есть.

Читайте также  Приоритетное право покупки доли в квартире

Выбирая квартиру, обязательно пообщайтесь с соседями, а еще лучше — с бабушками у подъезда. Они обладают кладезью информации о доме и о каждой квартире.

Конечно же, спросите у продавца, по какой причине он продает свое жилье. Благодаря всем обнаруженным вами недостаткам, вы сможете купить квартиру по гораздо меньше цене, чем предполагалось ранее.

Обязательно придерживайтесь всех этих пунктов, и тогда вы сможете обрести достойную квартиру, в которой вы будете хорошо жить без каких-либо проблем.

на тему:

 ⇑ To main

К списку статей ⇑  Back to the list of articles

#осмотрквартиры #актосмотраквартиры #осматриваликвартиру #начтообратитьвниманиеприосмотреквартиры #осмотрквартирыприпокупке

вторичный рынок жилья, выбор квартиры, как оценить квартиру

Источник: http://tvoydom.su/kak-pravilno-osmotret-kvartiru-pered-pokupkoy

​Покупка комнаты в квартире

velvi on Апрель 5, 2016 — 12:13 пп в Покупка жилой недвижимости

Комната в обычной квартире как самостоятельный объект недвижимости возникает, как правило, в результате разделения на доли общей собственности. Она обладает всеми характеристиками обычной жилой недвижимости и может стать предметом купли-продажи.

Кому интересна покупка комнаты в квартире

По наблюдениям риэлтеров, на покупку отдельной комнаты в обычной квартире решаются несколько категорий клиентов, преследующих различные цели:

•возможность иметь столичную прописку при небольших финансовых вложениях;

•инвестирование средств с отдаленной перспективой полного выкупа квартиры;

•для проживания: комнаты приобретают иногородние студенты, разъезжающиеся семьи, представители национальных диаспор ближнего зарубежья.

На сделки с комнатами распространяются общие правила коммуналок, такие как преимущественное право выкупа жильцами освобождающейся площади и согласие при сдаче комнаты в долгосрочную аренду.

Особенности покупки комнаты в квартире

Покупка отдельной комнаты в квартире, не предназначавшейся изначально для коммунального поселения, имеет свои особые нюансы. Человеческий фактор здесь выходит на первый план.

 В обычной коммунальной квартире жильцы, привыкшие к такому поселению, обычно более толерантны к соседям, обращают внимания меньше на частную жизнь друг друга. Этому способствуют и более просторные места общего пользования (коридор, кухня, ванная).

Другое дело, обычная квартира, рассчитанная на проживание одной семьи, связанной общими интересами.

Поэтому, при осмотре комнаты обращайте внимание не только на саму комнату и дом, но и на квартиру. Особый интерес представляет количество прописанных и постоянно проживающих, порядок использования мест общего пользования.

Отдельный предмет — особенности ведения лицевого счета. Возможность разделения общего счета между собственниками есть и техническая, и юридическая. Если этого не сделано, следует заняться этим, не откладывая.

Проверка правоустанавливающих документов ведется обычным порядком. Это может быть договор купли-продажи, дарения, раздолевания. Продавцом может выступать коллективный собственник, в этом случае требуется подтверждение согласия всех заинтересованных лиц. В пакете документов также обязательна справка об отсутствии обременения из Единого государственного реестра прав.

В Тему:   Дешевые квартиры в новостройках Москвы

Право преимущественно выкупа комнаты

При оформлении договора обязательно необходимо иметь письменное подтверждение о том, что жильцы не претендуют на освободившуюся жилплощадь. Подтверждение может быть двух видов:

•предварительное уведомление совладельцев в письменном виде о предстоящей продаже с датой о вручении, например, заказным письмом. Если со дня уведомления прошел месячный срок, то согласие считается подтвержденным при отсутствии претензий на покупку;

•письменное, нотариально заверенное, согласие на свободную продажу.

Просматривая объявления о продаже комнаты, можно встретить часто упоминаемую характеристику «отказ». Но и в этом случае следует обязательно при знакомстве с потенциальными соседями убедиться в реальности отказа.

Вторая возможность, практикуемая при продаже комнат, это оформление вместо договора купли-продажи, договора дарения. Согласия совладельцев полной квартиры в этом случае не требуется, но прибегать к этой практике крайне нежелательно.

Во-первых, покупатель обязан заплатить налог с дохода. Во-вторых, сделки с дарением относятся к тем, разорвать которые наиболее просто.

В данном же случае имеется основательный повод: факт передачи денег, что при наличии доказательств дает все основания признать сделку ничтожной, а покупателю остаться без денег и без жилплощади.

В целом же, можно сказать, что хотя комната в квартире не считается высоколиквидной недвижимостью и покупать ее с целью дальнейшей перепродажи не стоит, как временное, недорогое жилье она вполне годится.

Спрос на отдельные комнаты в последние годы значительно упал, вплоть до того, что стал превышать предложение. По прогнозам специалистов, сегодняшний уровень — 4-5% от общего объема сделок с недвижимостью — сохранится и в будущем.

Это означает, что продать впоследствии комнату представляется вполне возможным.

Источник: http://digm.ru/pokupka-komnaty-v-kvartire.html

Что выгоднее купить: комнату или квартиру?

Антон Свешников

Вопрос, что же выгоднее купить комнату в коммунальной квартире в Москве или квартиру-студию в ближнем Подмосковье, инвесторы решают, исходя из множества жизненных обстоятельств. Как правило, набор альтернатив выглядит так:

С соседями или без?

Комнату в коммунальной квартире покупают, если нет возможности или, что бывает чаще, желания брать ипотечный кредит; если жилье (любое) нужно здесь и сейчас, и в самые короткие сроки.

В этих условиях у потенциального инвестора нет достаточного временного лага, чтоб инвестировать деньги в строящееся жилье; еще один довод – не хочется платить две цены – за аренду квартиру и за ипотеку.

Новостройки имеют массу преимуществ перед вторичным рынком, их главный недостаток – высокая цена

«Покупают комнату в надежде выкупить впоследствии другие комнаты в квартире. Из-за московской регистрации и возможности пользоваться московскими льготами. Однако желающих купить квартиру в области вместо комнаты в Москве становится все больше.

По нашим оценкам, на сегодняшний объем предложений комнат в Москве составляет около 5% от всего объема рынка, а спрос еще меньше – всего 3%. Причины этого вполне понятны – имея в бюджете сумму, равную стоимости комнаты в Москве (а это 2,5-4,6 млн руб.

), можно купить отдельную квартиру в новом, современном доме с улучшенной планировкой в ближнем Подмосковье или на территории Новой Москвы», – рассуждает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой».

Студию как альтернативу комнате в коммунальной квартире выбирают, если жизнь в «своих метрах» важнее, чем разговоры с соседями на общей кухне (согласитесь, это даже звучит архаично) и есть деньги, которые будут потрачены на аренду жилья, в ожидании, когда же достроится дом. Еще один распространенный вариант – в семье уже есть жилье, и студия покупается пожилым родителям или ребенку студенту, или для последующей сдачи в аренду.

Где выше риски?

«Если мы говорим об инвестициях, то главные риски покупки студии в новостройке – это стандартные риски долевого строительства: недострой, задержка со сдачей объекта», – отмечает Павел Луценко, генеральный директор федерального портала «Мир квартир».

По словам Алексея Шленова, исполнительного директора «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости», если покупка совершается в инвестиционных целях, то комната в коммуналке в Москве будет предпочтительнее, нежели строящаяся студия в Подмосковье. Готовые квартиры и комнаты в пределах МКАД пользуются устойчивым спросом и более востребованы, нежели современные объекты за пределами столицы.

По мнению эксперта, после окончания строительства и оформления студии в собственность, ее цена, безусловно, вырастет, но срок экспозиции будет выше, нежели у комнаты недалеко от центра. Конечно, у этого вида квартир есть свой покупатель.

Поскольку такие варианты чаще всего встречаются в жилых комплексах повышенной комфортности, то их оборудуют, в том числе, в качестве гостевых квартир. Кроме того, как считает Шленов, студии распространены на рынке аренды, их предпочитают иностранные граждане, для которых такой формат более привычен.

Такие квартиры приобретают обеспеченные молодые люди, не обремененные семьей, в качестве первого статусного жилья. Но активного интереса к студиям представитель МИЭЛЬ не отмечает.

«Комнаты в коммунальных квартирах всегда пользовались спросом. Это хороший вариант для тех, кто хотел бы жить в Москве, а не в Подмосковье, но имеет ограниченный бюджет.

Спрос на комнаты в коммунальных квартирах выше в ЦАО и престижных районах некоторых других округов, например, в Западном округе», – говорит Алексей Шленов. По мере удаления от центра спрос на комнаты падает, если не вступает в силу подход «цена-качество».

Все комнаты в Москве востребованы на рынке жилья, но чем объект дальше от центра, тем он дешевле.

Где выше доход?

Свои приверженцы есть и у альтернативной инвестиции – в покупку студии в Подмосковье.

«Во многих проектах за сопоставимые деньги в Москве вы не купите приличную комнату, а в Подмосковье получите небольшую квартиру-студию в микрорайоне с удобным транспортным сообщением, инфраструктурными объектами и благоустроенной территорией», – вступает в диалог Григорий Алтухов, коммерческий директор ФСК «Лидер».

Более того, по его мнению, сегодня ближайшее Подмосковье уверенно конкурирует со столицей. Порой в некоторые районы области можно быстрее добраться, чем во многие спальные районы Москвы. Но квартира, купленная в ближайшем Подмосковье, выигрышнее не только по этой причине.

Комната в Москве – это вторичное жилье, инвестиционная привлекательность вторичного жилья непредсказуема и очень зависима от ситуации на рынке.

По словам Доброхотовой, «вторичка» может даже подешеветь, если, к примеру, перед домом вдруг «вырос» крупный торговый центр, соответственно, появились пробки и проблемы с парковкой, в результате вторичное жилье теряет ряд былых достоинств и дешевеет.

Между тем привлекательность новостройки только растет – еще не было случая, чтобы новостройка подешевела относительно стартовой цены.

«Так что если исходить из целей инвестиций, то отдельное жилье в новом доме в ближайшем Подмосковье вариант все же более предпочтительный», – советует Ирина Доброхотова. Так как при почти одинаковом уровне ликвидности, продажа комнаты в будущем может быть сопряжена с немалыми проблемами и нервотрепкой.

«Квартиру вблизи МКАД на восточном направлении можно купить на этапе строительства за 3,5 млн рублей. За эти же деньги можно купить комнату, например, в коммунальной квартире в старом доме, как в центральной части Москвы, так и в новом доме, но на периферии столицы.

Однако, если через 1 год к концу стройки и моменту получения ключей, квартира на первичном рынке может стоить уже 4,5 млн рублей, то комната если и подорожает за это же время, то максимум на 1-2%, но в случае продажи комнаты торг может сместить итоговую цену сделки на прежний уровень (те же деньги, за которые вы и покупали комнату)», – рассказывает Алтухов.

Впрочем, Елена Валеева уверена, что с целью инвестиций можно рассматривать оба варианта. С одной стороны, покупка студии на начальном этапе позволит заработать на самом строительстве объекта до 50%. С другой стороны, приобретая комнату, ее владелец получает возможность сразу сдавать жилплощадь и получать дивиденды. Но сама цена объекта значительной прибыли не даст.

По ее словам, если покупателю есть, где жить, то выгоднее купить студию и подождать окончания ее строительства. Если же человеку негде жить, и нет средств на аренду жилья, то однозначно проще купить комнату.

Комната или студия? Плюсы и минусы

Вторичный рынок

Новостройки

Комната в квартире
в Москве*

Студия

В Москве*

В Москве*

В Подмосковье

Плюсы

Низкая цена

Хорошая планировка

Отсутствие юр. ограничений при последующей сдаче в аренду

Хорошая транспортная доступность **

Цена ниже, чем в Москве

Отсутствие рисков недостроя

Цена объекта будет расти

Отсутствие соседей

Минусы

Юридические ограничения при сдаче в аренду

Не самая лучшая планировка

Стандартные риски: недострой, задержки со сдачей объекта

Цена объекта, если и будет расти, то медленно

Плохая транспортная доступность **

Рядом может быть построен торговый центр и объект подешевеет

Наличие соседей

* Имеется в виду территория «старой Москвы».

** В ряде случае транспортная доступность в городах Подмосковья лучше, чем в районах Москвы

pixabay.com

Источник: https://www.e-xecutive.ru/finance/private/1933930-chto-vygodnee-kupit-komnatu-ili-kvartiru

Понравилась статья? Поделить с друзьями: