Приоритетное право покупки доли в квартире

Содержание страницы

Преимущественное право покупки доли в квартире в 2018 году — собственности действует при, общей долевой

В случае, когда у квартиры несколько владельцев, в процессе продажи жилплощади применяются особые нормы законодательства.

Главным отличием от стандартной сделки является возникновение права преимущественного приобретения, если один из совладельцев примет решение продать свою долю.

Рассмотрим, что такое преимущественное право покупки доли в квартире в 2018 году, как его реализовать и какие документы требуются, а также возникающие нюансы в процессе продажи.

Основные аспекты

При реализации своей части в праве долевой собственности третьему лицу остальные долевые совладельцы наделяются преимущественным правом покупки выставленной на продажу доли по указанной стоимости и на аналогичных условиях с третьим лицом.

Исключениями являются лишь реализация с публичных торгов, а также реализация доли в жилом здании, построенном на участке, находящемся в долевой собственности.

Необходимые термины

Долевая собственность Недвижимость, право собственности на которую имеют двое и более граждан с указанием доли каждого из них в общем праве собственности
Доля в квартире Не определенная часть жилплощади, а доля в праве собственности на жилплощадь
Право собственности на часть в квартире Возможность полностью распоряжаться своей долей по личному усмотрению и проводить с ней различного рода сделки
Преимущественное право покупки Предпочтительное перед третьими лицами право на приобретение отдельной комнаты в коммуналке или доли в праве долевой собственности на недвижимое имущество
Совместная собственность Недвижимость в общем праве собственности двух и более лиц, при этом нет четкого распределения долей между собственниками

Как возникает

Преимущественное право покупки доли в праве собственности действует при совместном владении комнатами по соседству в квартире коммунального типа, а также у совладельцев долевой собственности на комнаты, квартиры и земельные наделы с жилыми строениями.

Данное право используется в отношении третьих лиц, то есть физических лиц и предприятий, которые не относятся к перечню совладельцев комнат в коммуналке или долевой собственности на квартиру.

Все совладельцы при долевом владении наделены абсолютно равными правами на приобретение долей между собой.

А при продаже своей доли в квартире постороннему гражданину остальные долевые совладельцы могут воспользоваться приоритетным правом на приобретение данной доли по той же стоимости и на тех же условиях, на которых доля предложена постороннему лицу.

Если владелец доли желает ее продать, он должен в обязательном порядке уведомить остальных совладельцев о своем намерении.

Если же совладельцы на протяжении месяца не изъявят желания реализовать свое приоритетное право на покупку данной доли, тогда владелец вправе продать ее любому гражданину.

Причинами продажи доли в жилье в основном становятся следующие:

  • оформление развода;
  • наследование доли по закону или по завещанию;
  • острая потребность в финансах по какой-либо причине.

Если в период официального брака супруги купили квартиру, она по закону считается совместной собственностью, даже если жилье оформлено на одного из супругов.

При этом допускается выделение определенных долей в жилплощади посредством подписания брачного контракта даже после заключения брака.

В результате совместная собственность перейдет в категорию долевой, и каждый из супругов сможет по отдельности распоряжаться своей долей при продаже.

Законодательством предусмотрен определенный порядок приоритетного выкупа в случае совместного владения квартирой:

Бывшие супруги Если жилплощадь приватизирована, однако без выделения долей
Наследники Которые унаследовали долю в жилье
Совладельцы Если им необходимы финансы на покупку отдельной жилплощади или для других целей

Нормативное регулирование

Сделки, касающиеся реализации доли в жилье, совладельцами которого являются несколько граждан на основании права долевой собственности, регулируются положениями таких актов:

В 2013 году были приняты изменения гражданского законодательства, в июне 2018 года были внесены правки в закон о государственной регистрации права собственности, а с января 2018 года был введен новый порядок регистрации недвижимого имущества в государственном реестре.

С 15 июля 2018 было прекращено действие выданных свидетельств о праве собственности на недвижимое имущество, и такие документы выдавать перестали.

На сегодняшний день подтверждением права собственности служат сведения из Единого госреестра недвижимости (ЕГРН), в который вошли данные из ЕГРП и кадастра.

Преимущественное право покупки доли в праве общей собственности

Рассмотрим детально процедуру реализации приоритетного права на покупку доли в общей собственности, какие документы нужны, какие нюансы и трудности могут возникнуть в процессе оформления.

Порядок сообщения собственникам

ГК РФ определяет процедуру реализации частей в жилье с несколькими совладельцами.

Одним из основных требований является уведомление остальных содольщиков о намерении продать долю и предложение им ее приобрести.

Уведомление совладельцев необходимо проводить в официальном письменном порядке, чтобы в случае спорных ситуаций и судебных разбирательств быть в состоянии предоставить доказательства.

Официальное уведомление предполагает письменную форму с соблюдением требований законодательства. Часто трудности возникают не с отправкой уведомления, а с получением ответа.

Ведь реакция совладельцев может быть разной:

Адекватная Совладелец после получения письма дал официальный письменный ответ, приняв предложение или направив отказ
Неадекватная Если совладелец проигнорировал и не отправил никакого ответа на уведомление

Только в случае получения отказ от преимущественного права от совладельца можно начинать процесс реализации своей доли, то есть икать покупателя и приступать к оформлению сделки.

Может также возникнуть конфликтная ситуация – когда совладелец не желает покупать долю, однако и выступает против продажи ее третьему лицу.

Главным требованием, которое должно соблюдаться при продаже доли в приватизированном жилье – это информирование остальных собственников о намерении продать свою долю в общей собственности.

Уведомление представляет собой официальную бумагу, которая нужна в процессе оформления сделки купли-продажи и при государственной регистрации договора.

Рассмотрим способы информирования совладельцев:

  • самостоятельно выслать ценным или заказным почтовым отправлением с обязательным уведомлением о получении;
  • отправка через нотариуса;
  • отправить телеграммой с уведомлением о получении.

Необходимо обязательно сохранить чеки и квитанции об отправке, они послужат веским доказательством при возникновении споров.

Законное право на продажу третьему лицу владелец доли получает в таких случаях:

Если содольщик Письменно отказался от своего преимущественного права
Если совладелец Проигнорировал и не отправил никакого ответа

Образец уведомления

Уведомление отправляется в произвольном виде, в нем нужно указать:

  • стоимость потенциальной сделки,
  • предложить использовать свое приоритетное право;
  • отметить, что при отказе доля будет реализована постороннему гражданину.

Ниже вы можете просмотреть образец написания уведомления:

Продажа доли третьим лицам

Сделка по реализации доли постороннему гражданину может осуществляться не ранее чем через месяц со дня информирования продавцом остальных совладельцев.

Сделка может быть проведена раньше только в случае письменного отказа всех содольщиков от своего приоритетного права.

Юридические последствия реализации доли с нарушением приоритетного права покупки должны быть донесены в нотариальной конторе до продавца, который обратился за оформлением договора купли-продажи.
Договор купли-продажи должен включать такие сведения:

  • данные обоих участников сделки (полные ФИО, паспортные данные о месте регистрации);
  • детальное описание предмета договора – доли в квартире;
  • детальные сведения о квартире (точный адрес, число комнат и нежилых помещений, общая и жилая площадь в квадратных метрах);
  • данные о правоустанавливающих бумагах;
  • сведения об ограничениях и правах третьих лиц на жилплощадь.

Продажа доли осуществляется по акту приема-передачи, который подписывается обеими сторонами.

При этом сделки по продаже долей в общей собственности должны быть нотариально заверены и внесены в нотариальный реестр (ст. 42 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).

При нотариальном заверении сделки по продаже своих долей всеми совладельцами (по одной сделке) госпошлина оплачивается единожды.

Источник: http://jurist-protect.ru/preimushhestvennoe-pravo-pokupki-doli-v-kvartire/

Преимущественное право покупки доли в квартире 2018

:

Гражданское законодательство закрепляет за участниками долевой собственности преимущественное право покупки продаваемой одним из собственников доли, по цене, за которую она продается (пункт 1 статьи 250 ГК РФ).

Это значит, что один из сособственников объекта недвижимости, например квартиры, при принятии решения о продаже своей доли недвижимости, для начала обязан предложить ее выкуп всем (или одному) сособственникам жилья, поскольку в такой ситуации у остальных участников долевой собственности возникает первоочередное право покупки отчуждаемой доли имущества.

Исключение составляет продажа доли с публичных торгов, а также продажа части земли собственником части здания или сооружения, находящегося на участке, или помещения в этом здании.

В Санкт-Петербурге право собственности на отдельную комнату в коммунальной квартире не оформляется как право на отдельное жилое помещение, или отдельный объект недвижимости. Как правило, это доля в общей долевой собственности. Следовательно, факт наличия отдельной комнаты не освобождает собственника от обязанности, в первую очередь, известить соседей о намерении продать свое жилье.

Порядок продажи доли в квартире

Важно понимать, что речь идет именно о продаже или мене имущества, а не о другом отчуждении. Если собственник решает, к примеру, подарить свою долю недвижимости любому лицу, в том числе не являющемуся сособственником данной недвижимости, то он не должен извещать об этом своих соседей.

Но, если фактически это не дарение, а все-таки купля-продажа доли, прикрытая дарением, то такая сделка может быть оспорена соседями в суде, как притворная. Подробнее об этом читайте в разделах оспаривание притворной сделки, как оспорить мнимую сделку.

Нужно учитывать, что продать свою долю можно только по цене, не ниже той, которую Вы предложили сособственникам, т.е. предложение стороннему покупателю должно быть на аналогичных условиях.

К примеру, если комната предложена соседям за 1000 000 рублей, а потом продана стороннему покупателю за 900 000 рублей, то такая сделка может быть оспорена в суде, и ее признают незаконной.

А вот продать долю дороже, чем было предложено сособственникам можно, в этом отношении закон ограничений не устанавливает.

Юрист по жилищным вопросам в СПб Тел.+7 (812) 989-47-47 (Круглосуточно)Бесплатная консультация по телефону

Как известить о продаже доли в квартире

Только в случае отказа всех сособственников общего имущества, или непоступления от них ответа в установленный законом срок, продажа доли в квартире возможна любому другому лицу.

Сведения обо всех собственниках жилого помещения можно получить из архивной справки о регистрации лиц в квартире (архивная Ф-9).

Итак, если отношения со всеми хорошие, то можно устно или письменно известить каждого из них о продаже своей доли, и обо всех условиях продажи. Если никто из них не изъявит желания выкупить эту долю, то следует заверить такие отказы нотариально, и смело заниматься продажей доли стороннему покупателю.

Если же отношения с соседями натянутые, либо не столь доверительные или даже просто нейтральные, то согласно закону необходимо направить в адрес каждого из них письменное предложение о выкупе доли.

У соседей есть 30 дней на то, чтобы принять решение относительно покупки отчуждаемой доли недвижимости. По истечении указанного времени, и в случае отсутствия предложений, продавец вправе будет продать свою долю любому третьему лицу (пункт 2 статьи 250 ГК РФ).

Необходимо, чтобы в заявлении об отказе от преимущественного права покупки доли собственник указал конкретные характеристики этого имущества: адрес, площадь (если это отдельная комната), размер доли в процентном соотношении, владельца доли.

Если сособственники никак не отреагируют на предложение, то доказательством того, что соответствующее предложение все же направлялось в их адрес, послужат почтовые документы: квитанция об отправке, опись вложения с почтовым штампом, уведомление о вручении корреспонденции адресату, либо распечатка почтового идентификатора. Сохранив данные документы, вы обезопасите себя от возможного оспаривания сделки в дальнейшем.

Также, указанную процедуру извещения сособственников можно доверить нотариусу, оплатив предусмотренный законом тариф. После проведения процедуры извещения по всем правилам, установленным законом, нотариус выдаст свидетельство о передаче заявления, и оно будет доказательством извещения всех сособственников о продаже доли.

Отказы собственников от преимущественного права покупки доли, нотариальное свидетельство о передаче заявления необходимо будет приложить к заявлению о регистрации перехода права собственности при продаже своей доли третьему лицу (ст. 24 ФЗ № 22 от 21.07.1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Важно знать 

  • Право преимущественной покупки является правом материальным, а потому это право может переходить по наследству.
  • Уступить свое преимущественное право покупки нельзя, от всех собственников должен поступить именно письменный отказ от своего законного права.
  • Все указанные правила извещения сособственников также распространяются на мену.

Если нарушено преимущественное право покупки доли в собственности

Несмотря на то, что закон обязывает при отчуждении доли в общей собственности в первую очередь предложить выкуп сособственникам, на практике часто это право соседей нарушается.

Это может быть, как результатом неприязненных отношений между соседями, так и беспричинно.

В первом случае доля продается лицу, не являющемуся одним из держателей долей в праве общей долевой собственности, при этом, продавец не делает письменного предложения о выкупе доли остальным собственникам, либо продает долю постороннему лицу, не дождавшись истечения 30-дневного срока после получения предложений соседями.

Случаи могут быть совершенно разными, но суть одна – нарушение прав участников долевой собственности, гарантированных статьей 250 ГК РФ.

В статье 250 ГК РФ прописано, что любой участник долевой собственности в случае продажи доли с нарушением преимущественного права покупки вправе в течение 3-х месяцев обратиться в суд с требованием перевода на него прав и обязанностей покупателя.

В пункте 14 совместного постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 10/22 от 29.04.2010 г.

«О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой прав собственности и других вещных прав» разъяснено, что трехмесячный срок для обращения участников долевой собственности в суд начинает течь с момента, когда лицу стало известно о нарушенном праве.

Ведь о продаже доли соседи могут узнать уже спустя три месяца (например, при получении сведений из ЕГРП и т.д.), поэтому разъяснение высших судебных органов вполне логично.

Если данный срок истцом пропущен, то в иске будет отказано, однако, если он пропущен по уважительным причинам (например, длительное лечение в стационаре), то суд по заявлению истца может восстановить этот срок.

Иск о переводе прав и обязанностей покупателя доли недвижимости

  • Исковое заявление составляется по общим правилам, предусмотренным статьями 131-132 ГПК РФ, и подается в районный суд по месту жительства одного из ответчиков, в течение 3-х месяцев со дня, когда о продаже доли стало известно.
  • Ответчиками по делу будут продавец и покупатель спорной доли; третьим лицом, не заявляющим самостоятельных требований нужно указать Росреестр.
  • При подаче иска оплачивается госпошлина рассчитанной в соответствии с п. 1 ст. 333.19 НК РФ, исходя из цены иска, которая равна стоимости спорной доли недвижимости.

Источник: https://zvonok-yuristu.ru/preimushhestvennoe-pravo-pokupki-doli-v-kvartire/

Приобретение доли в квартире. Преимущественное право покупки

Доля в квартире – это часть в праве собственности на объект недвижимости (квартиру). Важный нюанс при владении долей – некоторые ограничения для ее владельца при распоряжении своим имуществом. Поэтому при покупке доли существуют юридические формальности, которые обязательно нужно учитывать.

Требуемые документы

Для купли-продажи доли необходимы следующие документы:

  • паспорта собственника доли и покупателя;
  • документы, устанавливающие право собственности (договор мены, дарения, купли-продажи);
  • документы, подтверждающие право на объект недвижимости (выписка из ЕГРН с указанием доли, принадлежащей продавцу);
  • кадастровый паспорт;
  • технический паспорт, содержащий информацию об отсутствии незаконных перепланировок;
  • согласие супруга на сделку, заверенное у нотариуса, если владелец доли состоит в браке;
  • согласие органов опеки, если в квартире прописан ребенок;
  • отказ остальных сособственников от приобретения доли.

Дополнительно могут потребоваться, например, выписка из домовой книги с указанием всех прописанных на жилплощади лиц или справка об отсутствии жилищно-коммунальных задолженностей.

Приоритетное право при покупке доли

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — звоните: Москва+7 (499) 653-60-87, Санкт-Петербург+7 (812) 313-26-64.

При продаже доли квартиры существует приоритетное право покупки, которое регулируется статьями 246 и 250 ГК РФ.

Согласно законодательству, любые юридические действия, затрагивающие интересы собственников долей, должны происходить только по соглашению всех сторон.

Хоть это и накладывает некоторые ограничения на владельцев долей при распоряжении имуществом, но сделано для того, чтобы защитить сособственников от возможных мошеннических действий со стороны друг друга.

Приоритетное право покупки доли недвижимости принадлежит остальным участникам долевой собственности. Поэтому лицо, пожелавшее продать свою долю, обязано в письменной форме уведомить остальных сособственников о своем желании с указанием стоимости предлагаемой доли.

На принятие решения о приоритетной покупке дается тридцать дней. Если после этого срока никто из собственников остальных долей не изъявил желания о покупке (письменно или через нотариуса), сделка купли-продажи может быть проведена с третьими лицами. Отказ от покупки доли должен быть заверен нотариально.

Если же сособственники в течении тридцати дней не отвечают на предложение, это так же считается их отказом от покупки. В таком случае, доказательством того, что их права не нарушались, будет служить извещение о получении ими письма. Поэтому продавцу доли рекомендуется рассылать предложения о приоритетном праве покупки заказным письмом или курьерской доставкой.

Бывают ситуации, когда дольщиков невозможно найти, поскольку они не проживают в квартире с долевой собственностью.

Эта ситуация решается путем предоставления извещений об отправке писем с уведомлением по всем известным адресам.

Если же информация о фактическом проживании сособственников отсутствует, необходимо подтвердить это справками (например, из адресного бюро, администрации и т.д.), доказывающими, что связаться с данными лицами невозможно.

Порядок сделки

Исходя из вышесказанного, порядок покупки доли должен быть следующим:

  1. Уведомление о продаже доли остальных участников долевой собственности.
  2. Получение ответа.
  3. При отказе сособственников – поиск покупателя среди третьих лиц.
  4. Согласование всех условий с покупателем – условия должны быть такими же, что предлагались сособственникам. Если владелец доли вдруг решил поменять условия покупки, он обязан отправить новое уведомление владельцам остальных долей и дождаться нового ответа.
  5. Заключение договора купли-продажи – начиная с 2016 года, все сделки по купле-продаже долей квартиры должны быть заверены нотариально.
  6. Подача документов в Росреестр и переоформление права собственности.

При оформлении договора до передачи денежных средств покупателю нужно обязательно убедиться, что продавцом не было нарушено право приоритетной покупки. В противном случае, остальные участники долевой собственности могут в течение трех месяцев с момента совершения сделки потребовать признать ее недействительной через суд.

Возможные риски

Покупка доли – это далеко не то же самое, что покупка комнаты.

Несмотря на то, что очень часто доля в документах может быть прописана в виде четкой цифры через дробь (например, ¼), выделить долю в отдельное помещение бывает очень сложно.

Это обусловлено технической стороной, поскольку для выделения доли в натуре нужно соблюсти ряд условий – изолированная комната, отдельный вход в помещение и т.д.

При покупке доли неизбежно соседство с остальными проживающими. Многое зависит от отношений между соседями – могут возникать скандалы.

К тому же владелец доли может прописать к себе кого угодно (что автоматически дает разрешение на проживание), при этом согласия других сособственников не нужно.

О правилах совместного проживания можно договориться как устно, так и письменно через нотариально заверенное соглашение.

Читайте также  Где снимается обременение с квартиры

Чтобы не договариваться с остальными владельцами собственности, владелец доли нередко идет на хитрость и предлагает вместо договора купли-продажи заключить договор дарения.

По закону дарение может быть осуществлено в пользу любого лица и приоритетное право здесь не действует. Нельзя соглашаться на это, поскольку дарение является безвозмездной сделкой.

А значит, если после покупки у нового владельца возникнуть какие-либо проблемы, он не сможет обратиться в суд – взыскать с продавца ничего нельзя.

Есть ли плюсы?

Единственным плюсом приобретения доли является инвестиция. Доля стоит намного дешевле комнаты и, тем более, квартиры. При отсутствии денежных средств на комнату имеет смысл вложить их в долю. К тому же через приобретение долей в будущем можно попытаться выкупить всю квартиру целиком.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть, воспользуйтесь бесплатной консультацией позвонив по телефонам: Москва +7 (499) 653-60-87, Санкт-Петербург +7 (812) 313-26-64 или задайте вопрос юристу через форму обратной связи, расположенную ниже.

Источник: http://zakonometr.ru/nedvizhimost/pokupka/kvartiry/doli.html

О преимущественном праве покупки доли в квартире

Если квартира находится в долевом владении, то есть круг лиц, которые имеют преимущественное право покупки дополнительной доли в квартире. Другим владельцам нужно знать, кто именно обладает подобным правом, чтобы потом не напороться на проблемы с законом и сложности в продаже.

Как появляются доли в квартире

Ситуация, когда квартира принадлежит двум, трем, а то и более собственникам не исключительная, так происходит часто. Когда квартира делиться на несколько частей, но не в натуре, а только по документам возникают когда:

  1. Если родители завещали своим детям квартиру. Например, каждый из троих сыновей будет владеть 1/3 часть квартиры. В натуре такое выделение невозможно.
  2. Если супруги при приобретении оформляют совместную собственность на квартиру.
  3. При разводе квартира, которую супруги приобрели в браке, разделяется поровну, то есть каждый из них владеет ½ целой квартиры.

Продать, подарить обменять, что свою собственность можно, но если дело касается долевой квартиры порядок здесь особый.

Важно! Не нужно соблюдать право преимущественной покупки в том случае, когда часть квартиры, которая находится в собственности, выделена в натуре и может использоваться как отдельный объект недвижимости, без какой либо зависимости от второй части.

Что такое преимущественное право

Регламент продажи своей части в долевой квартире регламентирует ГК, а точнее его 250 статья. В соответствие с ней в первую очередь необходимо предложить покупку доли другим совладельцам. Если они отказываются от такого предложения, дольщик имеет право продать ее другому человеку.

Причем для того, чтобы распоряжаться своей частью необходимо получить письменный отказ от всех совладельцев, сколько бы их не было.

Если лично подобный документа они составить не могут факт их отказа, например, по телефону должен быть зафиксирован и нотариально заверен.

Но не всегда все происходит так гладко, ведь например если бывшие супруги поделили квартиру пополам, вряд ли они быстро придут к общему знаменателю и разойдутся полюбовно относительно общей недвижимости.

Правила использования преимущественного права:

  1. Тот владелец, который стремиться продать недвижимость, обязан в письменном виде сообщить другим дольщикам о своем намерении.
  2. В письме должно быть указаны: стоимость продажи, возможность рассрочки, все данные об оплате и сроках выплаты средств за долю.
  3. На раздумья у остальных совладельцев есть 30 дней. Если за этот период они ничего не решат и не откажутся, тот, кто им предлагал долю имеет законное право распоряжаться свой долей как захочет.
  4. Есть одно важное условие: продать свою долю можно только по той цене, которая была заявлена совладельцам. Если будет выяснено, что договор купли-продажи оформлен на другую сумму, вполне вероятно, что он будет оспорен. Особенно если эта цена меньше предлагаемой совладельцам.

Если другие владельцы не стремятся контактировать, это нужно зафиксировать. Так как письмо отправляется почтой, следует зафиксировать дату отправки, она будет подтверждением, если возникнут споры.

Некоторые ситуации с продажей по преимущественному праву

Когда совладелец знает, где проживают другие владельцы, сложностей не возникает – нужно отправить письмо по требуемому адресу. Если нет данных о точном месте жительства, письмо нужно отправлять по последнему известному.

В некоторых случая сразу несколько владельцев других долей стремиться купить продаваемую часть. Тогда продавец может самостоятельно выбирать, кому продать. При уговоре, даже устном, с одним из совладельцев о продаже, уведомлять других не нужно, ведь такое требование работает только, если часть продается третьей стороне.

Особенности преимущественного права

  • Сообщать о желание продать нужно обязательно, а вот о сдаче в аренду, дарении, завещании, нет.
  • Продавать по цене меньшей, чем заявлена другим собственникам нельзя, по большей можно. Без сообщения о смене цены.
  • При намерении провести обмен другими владельцам также нужно сообщать.
  • Проводить уступку преимущественного права невозможно.
  • Если один из собственников выявил желание купить долю, но в силу обстоятельств передумал это делать, ситуацию придется решать в судовом порядке. В законе механизм действий в таких случаях не прописан.
  • Преимущественное право покупки придется соблюдать независимо от количества совладельцев. Особенно это сложно делать при реализации доли в бывших общежитиях, когда собственников на одном этаже может быть до двух десятков.

Варианты обхода закона

Как ни странно, но преимущественное право можно обойти вполне законными способами:

  1. Оформление не купли-продажи, а дарственной.
  2. Дарение 1 м кв. в таком случае тот кому подарили, будет считаться совладельцем, остальную часть можно будет ему продать, основываясь на том же преимущественном праве.
[smartcontrol__shortcode key=»Право преимущественной покупки, иск о переводе прав» cnt=»1″ col=»1″ shls=»true»]

Покупать долю или нет

Удобнее всего покупать долю, конечно же совладельцу, таким образом он может завладеть всей недвижимостью или значительной ее частью. Оптимальным решением будет покупка именно второй полвины у другого владельца, ведь такой метод получения собственности оптимальный.

Продать третьему лицу половину, треть или еще меньше квартиры практически нереально. Для начала не много желающих завладеть подобной недвижимостью. Другой момент продать е по рыночной цене невозможно.

[smartcontrol__shortcode key=»Преимущественное право покупки доли в квартире» cnt=»1″ col=»1″ shls=»true»]

При покупке такого жилья больше всего рискует именно третья сторона, ведь человек, который собирается купить долю, не имеет никакой гарантии, что собственник, который продает, сделал все по закону. Ведь есть риск напороться на судовой иск от совладельцев в итоге потерять и собственность и деньги заплаченные за нее.

Вывод

Право преимущественной продажи доли в квартире довольно несовершенно. Они отлично работает, если между собственниками мир и согласие, а вот если отношения натянутые сложности возникают непременно. Поэтому с покупкой подобной собственности не нужно спешить.

О преимущественном праве покупки доли в квартире Ссылка на основную публикацию

Источник: https://ProSobstvennost.ru/pokupka/doli-v-kvartire-preimushhestvennoe-pravo.html

Преимущественное право покупки доли в квартире

При условии, что хозяевами какого-либо имущества выступают двое и более человек, то подобная недвижимость является общей. Однако, помимо этого, она может быть еще долевой и совместной (без установления долей). Доля в квартире – доля в праве собственности на данную квартиру.

Нередко бывает так, что доли недвижимости не имеют выделения в натуральном выражении, а поэтому не представляется возможным определить, где именно заканчивается часть одного из собственников и начинается часть другого сособственника.

В рамках свидетельства о праве собственности, доля может быть определенна в форме дроби. К примеру, 1/3 или 1/6 часть.

Реализовать свою долю в том объекте недвижимости, собственниками которой выступают несколько человек, реально согласно с особыми правилами.

В данном случае, речь идет о преимущественном праве покупки, о котором должен быть осведомлен каждый собственник. В качестве исключения, выступают такие обстоятельства, при которых ваша часть имеет выделение в натуральной форме. При таких обстоятельствах, нет необходимости в соблюдении права преимущественной покупки.

Какова же суть правила относительно преимущественного права покупки?

Согласно статье 250 Гражданского Кодекса РФ, если участник долевой собственности пожелал реализовать свою часть, то другие собственники обретают преимущество в покупке данной части, а продавец, со своей стороны, обязан предложить приобрести его долю остальным собственникам.

Для продавца должно быть достоверно известно, что другие собственники имущества подтверждают свое согласие на продажу вашей доли и, кроме того, на нее никто из них не претендует.

Для данной цели, необходимо получение с их стороны письменного отказа от такого приобретения. Наиболее элементарный способ – сообщить в устном порядке или же сообщить в телефонном разговоре.

При условии, что остальные сособственники ответят отказом, то необходимо заверить данное их волеизъявление в нотариальном порядке. В таком случае, продавец будет владеть доказательствами того, что всем собственникам известно о намерениях продажи вашей доли, а самое главное, они отказываются ее покупать.

В таких обстоятельствах реализовать свою долю реально в тот же момент, без ожидания тридцатидневного временного промежутка.

Однако бывают и такие обстоятельства, при которых собственники имеют далеко не добрососедские отношения, а потому продавец вынужден составить и отправить в письменном порядке предложение касательно покупки его части недвижимости с сопутствующим полноценным описанием всех условий, таких, как предмет данной сделки, место расположения такого предмета, а также реализуемая доля и ее стоимость.

Если продажа предполагает рассрочку, то подлежат раскрытию все условия по оплате и срокам. Данное письмо должно быть отправлено, как ценное (обладать описью и уведомлением относительно факта вручения).

Согласно закону, на получение ответа предоставляется срок в 30 дней. При условии, что спустя 1 месяц ответ с решением не поступит, у продавца появляется законная возможность продать свою долю в объекте недвижимости в пользу третьих лиц.

В качестве доказательства отсутствия нарушений, послужат опись приложения с почтовой печатью, платежная документация по отправке, сообщение о вручении письма адресату. Основное – это помнить, что доля продается по той цене и тем условиям, о которых шла речь в письме.

В противном случае, у собственника появляется право на обращение в адрес судебных органов с соответствующим исковым заявлением о восстановлении его преимущественного права покупки. В качестве исключения, может послужить лишь изменение стоимости в большую сторону.

Отказ в получении извещения, последовавший со стороны участников, или же молчание на протяжении обозначенного периода (30 дней), выступает отказом от покупки.

При появлении каких-либо изменений в условиях продажи, к примеру, снизилась цена, каждый собственник должен быть в повторном порядке уведомлен о данном факте.

Продажа доли в квартире третьему лицу

Предварительно перед заключением сделки, продавец должен быть уверенным в том, что другие сособственники не выступят против данной сделки.

Для них не обязательно претендовать на приобретение реализуемой доли имущества, поскольку, согласно закону, они обладают полным правом быть первоочередными покупателями.

Как доказательство согласия данных лиц или их отказа, продавец просит сособственников оформить данное волеизъявление в письменном виде.

Лишь по прошествии данной стадии, появляется возможность на поиск покупателя. Иным способом получения согласия на реализацию выступает подготовка предложения для остальных дольщиков.

Со стороны продавца составляется детальный договор купли-продажи, в котором обозначается точная цена, а также условия, приемлемые для него.

Некоторые совладельцы продуманно обозначают не самые выгодные условия, дабы остальные «дольщики» не пожелали участвовать в данной сделке. Однако данный метод будет оптимальным лишь для подписания отказа со стороны совладельцев.

При условии, что совладельцы не согласятся на такое развитие событий, продажа доли будет невозможной. Порой возникает ряд иных сложностей, которые связаны с наличием совладельцев. Как правило, они относятся к длительному поиску совладельцев, которые не проживают по тому же адресу. При таких обстоятельствах, продавец должен заняться поиском, на что уходит большое количество времени.

Каковы риски для покупателей?

Покупая долю в квартире, вы должны предполагать свое дальнейшее участие в общем пользовании данным объектом недвижимости.

Это значит, что покупатель, который купил долю в праве собственности на квартиру, имеет право использования всей недвижимости на правах равноправного владельца, однако, право его распоряжения, согласно законодательству, распространяется лишь на его приобретенную часть и, опять же, только следом за получением согласия от остальных сособственников.

Отметим, что данное правило будет касаться не только продажи, но и сдачи доли в наем. Наличие собственников всегда делает распоряжение недвижимостью более сложным процессом.

Владение на полных правах может дополнительно усложниться также тем фактом, что объект недвижимости невозможно разделить в натуральной форме на равные части в виде комнат или квадратных метров, а поэтому нельзя утверждать, что собственник доли владеет лишь определенной зоной или помещением в квартире.

Как обойти преимущественное право покупки

Характерные особенности преимущественного права на покупку:

  • Право преимущественной покупки не может быть соблюдено с нанимателями, а только лишь с собственниками;
  • Реализация доли после соблюдения преимущественного права на покупку в пользу постороннего лица, может быть осуществлена по цене, не меньше той, которая была ранее предложена для сособственников. По цене, превышающей озвученную, можно;
  • Данные правила преимущественного права на приобретение могут быть применены также во время отчуждения доли в праве собственности согласно договору мены;
  • Не требуется соблюдения преимущественного права во время дарения и, естественно, завещания наследственного имущества;
  • Уступка данного права в пользу иного лица недопустима;
  • При условии, что собственников несколько человек, реализовать вашу долю можно в пользу лишь одного из них, избежав предложения ее для остальных.

Какие могут возникнуть сложности?

  • Не стало сособственника. В ряде случаев, можно предоставить свидетельство о смерти, после чего со стороны Росреестра проводится регистрация перехода права собственности. Однако, как показывает практика, в большинстве случаев, следует ожидать истечения шестимесячного срока для принятия наследства;
  • Со стороны собственника поступило согласие на приобретение доли, однако, он потерял намерение или средства для покупки вашей доли. В данном случае, скорее всего, придется обращаться в судебный орган для вмешательства и разрешения данной ситуации;
  • Множество собственников. Такая ситуация распространена и касается, как правило, бывших общежитий, которые были переданы городу, при условии, когда квартирой выступает даже целый этаж или же сектор. В таких случаях, на одном этаже может быть целых 20 собственников, с которыми, увы, придется соблюдать то самое преимущественное право покупки;
  • Отсутствие сведений относительно местонахождения сособственника.

Как обойти преимущественное право покупки доли?

  • Оформить сделку купли-продажи посредством договора дарения;
  • Дарение 1м2, дабы в последующем, данному лицу, как сособственнику, продать остальную часть доли.

Не имеет особого смысла рассуждение относительно несовершенства действующего законодательства, однако, не стоит забывать о преимущественном праве покупки, чтобы не образовалось проблем регистрационного характера.

Источник: http://o-nedvizhke.ru/kvartira/obshhie-voprosy/preimushhestvennoe-pravo-pokupki-doli.html

Что такое преимущественное право покупки доли квартиры: как продать квадратные метры по закону

Значительная часть объектов фонда жилой недвижимости находится в общей собственности. Долевое владение накладывает на операции с объектами определенные ограничения: хозяин доли не может продать её стороннему лицу в обход прочих собственников квартиры, у которых есть преимущественное право выкупа.

Что называют преимущественным правом выкупа доли квартиры и как оно возникает?

Для начала следует уточнить, что общая собственность бывает долевой и совместной. Согласно ст. 244 ГК РФ кодекса, общим считается имущество, принадлежащее двум или более лицам. Если определены точные доли владельцев — имущество находится в долевой собственности, если не определены — в совместной.

  • Хозяин доли вправе распоряжаться ею по своему усмотрению, если его действия не нарушают прав остальных владельцев.
  • Совместное же имущество не может быть реализовано кем-то из собственников — для этого потребуется предварительный раздел.

Право приоритетного выкупа возникает тогда, когда владелец доли принял решение продать её и определил рыночную стоимость. Об этом он обязан оповестить остальных владельцев заказным письмом или личным уведомлением.

В течение месяца с момента получения письма хозяева смежных долей должны принять решение о покупке.

Кому предоставляется право в первую очередь?

Право выкупа доли квартиры имеют:

  • собственники квадратных метров в коммунальных помещениях;
  • владельцы долей в квартирах.

Соседи по коммуналке квартире нередко становятся камнем преткновения, когда речь заходит о продаже комнаты.

Хотя такое жильё предполагает обособленное проживание, комната может быть зарегистрирована как частная собственность или как доля общего имущества.

И в том и в другом случае при совершении сделок купли-продажи соблюдаются нормы ст. 250 ГК РФ: соседи имеют приоритетное право на выкуп освобождающихся комнат.

Если речь идёт о квартире, в которой проживает семья, продажа доли стороннему лицу выглядит нецелесообразной и даже абсурдной, поскольку зачастую невозможно определить её физические границы (например, 1/3 доли от 1-комн. квартиры). Однако при наследовании имущества и семейных конфликтах случались и такие попытки. Право дольщиков на выкуп должно соблюдаться неукоснительно.

Частью квартиры, находящейся в совместной собственности, распорядиться единолично нельзя. Вначале следует осуществить раздел с определением долей каждого из владельцев, и только после этого можно продать свою долю — разумеется, правом преимущественной покупки воспользуется совладелец.

Закон запрещает переуступать право выкупа третьим лицам: договориться с родственником или соседом, чтобы он подписал отказ в пользу третьего лица, минуя других владельцев общего имущества, не получится.

Какие исключения из правил о преимущественной покупке делает закон?

Преимущественное право распространяется на любые сделки купли-продажи и мены долей в жилых помещениях, кроме реализации:

  • доли недвижимости на публичных торгах;
  • доли земельного надела, на котором стоит дом, находящийся в общей собственности, или же помещения в этом доме.

Исключение составляют договора дарения — этой лазейкой в законодательстве иногда пользуются жильцы коммунальных квартир, не сумевшие договориться с соседями.

Чтобы избежать волокиты с отказами и уведомлениями, продавец передает комнату покупателю якобы в дар, безвозмездно, но последнему приходится платить в казну государства налог — если он не близкий родственник или супруг дарителя.

Если соседям удастся доказать в суде, что сделка была фиктивной, её могут признать недействительной.

Инструкция реализации преимущественного права выкупа при продаже доли

Оформлять куплю-продажу доли следует с соблюдением законных норм. Конечно, когда в роли покупателя выступает родственник или сосед, трудностей не возникает, но что делать тем, кто хочет продать квадратные метры в коммуналке, а из соседей никто не изъявил желания расширить свою жилплощадь? Или они думают, тянут с решением, а у продавца нет возможности долго ждать?

В таких случаях нужно следовать правилам ст. 250 ГК РФ. Закон утверждает следующий алгоритм действий:

  • рассылка (вручение) уведомлений о продаже доли;
  • получение письменных отказов от права выкупа;
  • в отсутствие отказов — ожидание в течение месяца со дня уведомления каждого из дольщиков;
  • продажа доли совладельцу или постороннему лицу, если никто не воспользовался своим преимущественным правом.

Шаг 1. Уведомление собственников

Каждый совладелец долевого имущества должен быть уведомлен о предстоящей продаже доли. В тексте документа следует указать ФИО продавца, адрес, технические характеристики объекта и его стоимость, а также ФИО и адрес получателя с ссылкой на норму ГК РФ, по которой адресат имеет преимущественное право выкупа.

Документы рассылаются по почте заказными письмами. Заполните опись и бланк уведомления о вручении — оно оповестит о том, что письмо дошло до адресата и пригодится при оформлении договора купли-продажи.

Уведомления о продаже можно вручить и лично; в этом случае вам понадобится дубликат — копия, на которой адресат поставит подпись и укажет дату. Так вы обезопасите себя и сможете доказать свою правоту, если дольщики впоследствии захотят оспорить сделку.

Шаг 2. Месяц на ожидание

По закону каждому совладельцу полагается на размышления месяц. Если по истечении этого срока никто не заявил о своем праве преимущественной покупки доли в квартире, вы можете заключить договор с любым сторонним лицом.

Фактическая стоимость доли, указанная в договоре, не должна быть меньше суммы, которая была заявлена ранее собственникам смежных долей. Нарушение этого правила будет основанием для признания сделки недействительной в суде.

Шаг 3. Отказ от преимущественного права покупки

Когда немногочисленные соседи не претендуют на выкуп, и есть покупатель, готовый приобрести квадратные метры, можно ускорить процесс — однако в этом случае потребуется добрая воля жильцов, которые согласятся написать заявления об отказе.

Шаг 4. Оформление договора купли-продажи доли

Вне зависимости от того, кому достанется доля — бывшему соседу по коммуналке, родственнику или стороннему лицу — договор подлежит обязательному нотариальному заверению.

Норма утверждена ст.7 Федерального закона №172 «О внесении изменений в Федеральный закон 218-ФЗ “О государственной регистрации недвижимости» и действует с 1 января 2017 года.

Правило распространяется также на любые сделки отчуждения недвижимости с участием несовершеннолетних и ограниченно дееспособных граждан.

Как внести изменения в договор о продаже доли квартиры?

Если в договор купли-продажи доли нужно внести изменения, касающиеся условий сделки, то стороны заключают дополнительное соглашение. Форма соглашения — письменная, для его составления желательно воспользоваться образцом. В документе указываются реквизиты договора, ФИО удостоверившего его нотариуса, и номер реестровой записи, а также паспортные данные участников сделки.

Соглашение не отменяет действие договора, оно лишь изменяет содержание некоторых пунктов — в тексте следует указать их номера и новые условия, которые вступают в силу со дня подписания документа.

Как и основной договор, соглашение заверяется у нотариуса.

Как оформить отказ?

Для оформления отказа от преимущественного права покупки продавцу и заявителям, владеющим объектом долевого имущества, нужно явиться в нотариальный кабинет с паспортами и свидетельствами о регистрации прав собственности.

Эта процедура займет от силы полчаса, в течение которых помощник нотариуса сделает копии, подготовит документы и внесет данные заявителей — участникам останется лишь подписать их и дождаться нотариального заверения.

Допускается и другой способ — отказ с личным присутствием в регистрационной палате при подаче документов на оформление сделки — но учтите, что договор купли-продажи доли всё равно требует нотариального удостоверения.

Продажа доли жилой недвижимости — занятие хлопотное, но вовсе не сложное. Главное для продавца — действовать законным путём: оповестить других собственников о преимущественном праве выкупа и выдержать 30-дневную паузу. По её истечении в отсутствие желающих среди соседей владелец может заключить сделку со сторонним лицом.

Рекомендуемые материалы по теме: Варианты покупки доли в квартире

Источник: https://UrMetr.com/kvartira/pokupka/preimushhestvennoe-pravo-pokupki-doli-kvartiry

Преимущественное право покупки доли в квартире

Если владельцами определенного недвижимого имущества является одновременно двое и более человек, то такая недвижимость считается общей. При этом она может быть как совместной, так и долевой. Доля в квартире говорит о том, что у человека существует доля в праве собственности на этот объект недвижимости.

Не всегда доля в квартире имеет натуральное выражение, в связи с чем определить когда начинается часть одного из собственников и заканчивается часть другого невозможно. В свидетельстве о регистрации доля может определяться просто в дробном выражении, например, ½ или 1/3 часть.

Продать свою долю в такой квартире законодательство не запрещает. Но при этом следует придерживаться такого правила, как преимущественное право покупки доли, согласно которого о продаже должен быть уведомлен каждый из собственников. Исключениями будут являться те случаи, когда доля выделена в натуре.

В этом случае необходимость права преимущественной покупки пропадает.

Что же собой представляет правило по преимущественному праву покупки доли. На основании Гражданского кодекса РФ (статья 250), в том случае, если один из участников долевой собственности хочет продать свою долю, преимущество на покупку этой доли получают другие собственники. Перед продажей доли им необходимо предложить ее купить.

Читайте также  Как описать квартиру для сдачи в аренду

Важно! Для того, чтобы можно было продать долю, продавец должен быть уверен в том, что на нее никто не претендует и не возражает против продажи. Для этого потребуется получить письменный отказ от покупки доли.

Сообщить о праве на покупку можно устно при личной встрече, либо даже по телефону. Однако, отказ на покупку доли должен быть заверен у нотариуса.

В этом случае у продавца будет доказательства того, что совладельцы квартиры осведомлены о намерении продать свою долю, а также доказательства того, что покупать эту долю они не намерены.

Получив такой документ, можно приступить к реализации своей доли.

Но не всегда все собственники квартиры имеют хорошие отношения, в связи с чем уведомить о продаже доли их лучше в письменном виде. Составляется письмо в виде предложения на покупку части квартиры, при этом описываются все условия этой покупки, такие как предмет сделки, месторасположение предмета сделки, доля, подлежащая продажи и ее цена.

Помимо этого уведомление может содержать порядок и сроки оплаты, если продажа доли предполагается в рассрочку. Направить такое письмо следует по почте, как ценное, оформив к нему опись вложения и уведомление о вручении. После того, как письмо будет получено, ответ нужно ждать в течение 30 дней.

Если никаких действий со стороны совладельцев квартиры не поступит, то продавец вправе начать процесс реализации доли в пользу третьего лица. Доказательством того, что другие собственники были уведомлены должным образом будет служить опись к письму и уведомление, на котором будет стоять подпись, что письмо адресат получил.

Если совладелец квартиры отказывается получать уведомление, то это расценивается как отказ в покупке доли.

Также следует соблюдать и цену продажи, то есть продавать долю необходимо по той же цене, что и была указана в уведомлении. Иначе, совладельцы вправе обратиться в суд и иском о восстановлении преимущественного права на покупку доли. Изменить цену можно только в большую сторону. Если же продавец принимает решение снизить цену, то совладельцев квартиры об этом необходимо уведомить вновь.

Сложности, возникающие при продаже доли

Как уже отмечалось ранее, перед продажей своей доли третьему лицу, необходимо убедиться в том, что другие собственники квартиры против этой сделки выступать не будут. Некоторые владельцы доли намерено предлагают приобрести долю не на самых приемлемых условиях.

Делается это с целью того, чтобы они от такой сделки отказались, например, если отношения между совладельцами не самые дружественные.

Однако может возникнуть и обратная реакция, когда совладельцы просто не дадут свое согласие на продажу доли и реализовать ее просто будет невозможно.

Важно! Сложности также могут быть связаны и с поиском совладельцев, например, если в этой квартире они не проживают. Так как без их согласия продать долю в квартире невозможно, на это может потребоваться довольно продолжительное время.

Таким образом, в качестве возникающих при продаже доли сложностей можно выделить следующие:

  • Собственник умер. Обычно в этом случае предоставляется свидетельство о смерти в Росреестр, после чего проводят регистрацию перехода прав на долю. Но в этом случае потребуется ожидать 6 месяцев до вступления в наследство.
  • Собственник согласился на покупку доли, но потом передумал. Для разрешения такой ситуации возможно потребуется обратиться в суд;
  • Собственников квартиры много. Такая ситуация, когда собственников жилья много является довольно распространенной, например, в бывшем общежитии. Иногда собственников в этом случае может достигать до 20 человек. Избежать право на преимущественное право покупки в этом случае не удастся, поэтому уведомить придется каждого собственника.

Риски для покупателя доли

Перед тем, как купить долю в квартире, необходимо оценить возможные риски. В первую очередь следует помнить о том, что необходимо будет принимать участие в общем пользовании квартирой.

Приобретая долю в праве собственности на объект недвижимости, новый владелец вправе пользоваться всей квартирой как равноправный владелец, однако распоряжаться он имеет право только приобретенной частью и только в разрешения иных владельцев.

Причем это будет касаться не только реализации доли, но и сдачи ее в наем.

Важно! Несколько собственников на один объект недвижимости всегда усложняет процесс распоряжения этим объектом. Например, если недвижимость невозможно разделить на равные части в виде натуральной доли, например, в виде комнаты или кв. м, то утверждать, что собственник доли владеет какой то определенной частью квартиры нельзя.

Можно ли обойти преимущественное право покупки

Отличительными особенностями преимущества покупки являются:

  • Оно должно соблюдаться только с собственниками квартиры, а не с нанимателями;
  • Продажа доли может производиться по цене, которая не меньше той, которая была предложена остальным владельцам квартиры. Но продать долю можно по более высокой цене;
  • Правила по преимущественному праву могут также применяться при отчуждении доли по договору мены;
  • Соблюдать преимущественное право не требуется при дарении доли, или завещании доли;
  • Невозможна уступка доли в пользу третьего лица;
  • Если собственников квартиры несколько, то продать долю можно только одному из них без соответствующего уведомления остальных.

Одним из способов обойти преимущественное право покупки доли является дарение ее части, например, 1 кв.м. В этом случае, продать свою оставшуюся долю можно будет уже новому совладельцу, а уведомление остальных собственников не потребуется.

Источник: http://1000meters.ru/preimushhestvennoe-pravo-pokupki-doli-v-kvartire/

Преимущественное право покупки доли квартиры, уведомление, отказ от выкупа доли — Статейный холдинг

Последнее обновление: 21.03.2017

Преимущественное право покупки доли квартиры – это право совладельцев (сособственников) выкупить долю в квартире у своего соседа, прежде чем он продаст ее кому-либо еще на стороне. То же самое относится и к отдельной комнате в составе коммунальной квартиры. Поясним подробнее.

Если квартирой владеют по праву собственности несколько человек, то такая собственность является общей, и она может быть двух видов:

  1. общая совместная собственность, или
  2. общая долевая собственность.

Подробнее об этих видах собственности на квартиру – смотри в отдельной статье Глоссария по ссылке.

Здесь же мы рассмотрим только случай с общей долевой собственностью, так как именно она позволяет продать долю в квартире, и именно здесь применяется право преимущественной покупки этой доли (или комнаты).

Доли в квартире могут быть либо «идеальными» (т.е. не выделенными в натуре, например – 1/3 или 3/25), либо «реальными» (т.е. выделенными в натуре, например – отдельная комната 15 кв.м.).

Каждый участник долевой собственности имеет право продать свою долю в квартире, как в виде отдельной комнаты, так и в виде «идеальной доли».

Но прежде, он в обязательном порядке должен предложить выкупить свою долю другим участникам долевой собственности (то есть другим собственникам квартиры, соседям).

Закон дает соседям то самое право приоритетной покупки доли в своей квартире, по отношению к любому другому покупателю «с улицы».

И только в случае отказа соседей от выкупа доли, Продавец этой доли имеет право продать ее на открытом рынке стороннему покупателю.

Важный момент! Предложение выкупа доли в квартире для совладельцев должно содержать те же условия (в первую очередь – цену), которые будут предлагаться всем остальным покупателям. Иначе, например, если совладельцам предложен выкуп доли, скажем, за 100 руб., а затем эта доля продана на рынке за 90 руб., то совладельцы могут оспорить эту сделку на законных основаниях.

Преимущественное право покупки доли квартиры регулируется статьей — ст. 250 ГК РФ. И если это право было нарушено (т.е. доля квартиры была продана стороннему покупателю без уведомления соседей), то любой из них в течение трех месяцев может потребовать через суд перевода на него всех прав и обязанностей покупателя (пункт 3 указанной статьи).

Задаток или аванс – какую форму предоплаты применяют в сделках купли-продаже квартир? Смотри по ссылке в Глоссарии.

Использовать свое приоритетное право выкупа доли может любой из соседей-сособственников по квартире. И если таких претендентов несколько, то Продавец доли сам выбирает, кому из них ее продать.

Но что делать, если соседи по квартире, имея такое приоритетное право покупки, не выкупают предложенную им долю? Тогда Продавцу надо зафиксировать отказ от права преимущественной покупки. Как это делается? Читаем ниже.

Отказ от преимущественного права покупки доли квартиры

Оповещение других собственников о намерении продать долю в квартире, и об их преимущественном праве ее купить, нужно делать письменно, путем отправки им заказного письма с уведомлением о вручении. Это позволит Продавцу иметь документальное доказательство соблюдения закона.

Уведомление о выкупе доли в квартире пишется Продавцом в произвольной форме, примерно в таком виде (образец):

От кого (ФИО); Кому (ФИО).

Уведомление о продаже доли в квартире

Настоящим уведомляю, что я (ФИО, пасп. данные, проживающий по адресу…), продаю принадлежащую мне долю в размере 1/3, в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу … (адрес), за сумму в … (цена цифрами и прописью) рублей.

Предлагаю Вам воспользоваться преимущественным правом покупки доли в указанной квартире, в соответствии со ст. 250 ГК РФ, и выкупить мою долю по указанной цене в течение месяца со дня получения настоящего уведомления.

В случае Вашего отказа от выкупа доли, или неготовности совершить выкуп в указанный срок, моя доля в праве общей собственности на квартиру будет продана другому лицу.

Дата, ФИО владельца доли, подпись.

На раздумья соседям-совладельцам дается один месяц (по закону). Если совладельцы квартиры готовы выкупить долю, они должны это сделать в течение 30-ти дней с момента предложения. Отсутствие ответа в течение этого срока понимается как отказ от выкупа доли.

Но можно и не ждать положенный по закону месяц, а оформить отказ соседей (сособственников квартиры) от выкупа доли или комнаты сразу. Тогда закон позволяет продать эту долю в квартире любому постороннему лицу хоть в тот же день.

Как оформляется отказ от выкупа доли в квартире?

Если другие собственники не хотят или не имеют возможности для выкупа, они могут письменно оформить отказ от своего права преимущественной покупки доли квартиры, и заверить его у Нотариуса (нотариальное удостоверение здесь необязательно, но желательно). Этот письменный отказ от выкупа доли затем понадобится Продавцу для регистрации сделки.

Если же соседи-собственники не дают своего отказа на выкуп доли в квартире, но и не выкупают ее (такое в практике случается), то Продавец просто ждет положенный по закону месяц, после чего автоматически получает право продавать свою долю кому угодно.

При этом, почтовый документ, свидетельствующий об отправке другим собственникам квартиры заказного письма с уведомлением, нужно, конечно, сохранить.

Какой будет налог при одновременной продаже и покупке квартиры (например, в альтернативной сделке)? Смотри по ссылке.

Регистрация продажи доли в квартире

Продажа доли квартиры постороннему лицу, равно как и продажа ее соседям-сособственникам, требует государственной регистрации в Росреестре.

В составе пакета документов, подаваемых на регистрацию продажи доли в квартире, должно быть подтверждение того, что Продавец оповестил всех остальных собственников о своем намерении. Для этого Продавец прилагает к документам копию того самого письма-уведомления о продаже доли в квартире с предложением выкупить ее по указанной цене.

Если от соседей-собственников получен письменный отказ от своего права преимущественной покупки доли в квартире, то эта бумага тоже прилагается к пакету документов. Тогда процесс регистрации начнется сразу.

Если же отказа от соседей-собственников нет (но письмо-уведомление приложено), то документы на регистрацию все равно примут, но сама регистрация начнется только через отведенный законом срок для преимущественного права выкупа – один месяц.

Стоит ли обращаться в агентство недвижимости? Объективный ответ – смотри по ссылке.

Подробный алгоритм действий при покупке и продаже квартиры или ее доли – представлен в интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

:

Источник: kvartira-bez-agenta.ru

Сохрани статью себе в соцсеть!

Источник: https://teora-holding.ru/preimushhestvennoe-pravo-pokupki-doli-kvartiry-uvedomlenie-otkaz-ot-vykupa-doli/

Преимущественное право выкупа доли в квартире

По статистике, Санкт-Петербург занимает одно из первых мест по количеству коммунальных квартир, зачастую один объект недвижимости в городе имеет несколько собственников.

Сегодня мы разберем вопрос преимущественного права выкупа доли в квартирах. Если у объекта несколько владельцев, при продаже площади покупатели и продавцы должны руководствоваться особыми нормами законодательства. Рассмотрим особенности преимущественного права покупки доли в квартире и возникающие при продаже части собственности нюансы.

Что такое преимущественное право выкупа?

При реализации части долевой собственности третьему лицу остальные совладельцы квартиры наделяются преимущественным правом покупки доли, выставленной на продажу. Собственники выступают на аналогичных с третьими лицами условиях.

Исключениями из данного правила являются:

  • продажа доли с публичных торгов;
  • продажа доли в жилом здании, построенном на участке, который находится в долевой собственности.

Как возникает преимущественное право?

Преимущественное право выкупа доли в квартире появляется при совместном владении соседних комнат в коммуналке, а также у совладельцев долевой собственности на квартиры, комнаты, земельные наделы с жилыми строениями.

Важно понимать, что при долевом владении все собственники имеют абсолютно равные права на приобретение долей между собой.

При продаже своей доли в квартире постороннему лицу совладельцы имеют приоритетное право на покупку доли по той же стоимости и на тех же условиях, что и претендующее на долю постороннее лицо.

Поэтому, если владелец доли хочет продать ее, ему обязательно нужно поставить остальных совладельцев в известность о своих намерениях.

Если в течение 30 дней (1 месяца) они не проявят желания реализовать преимущественное право на покупку доли в квартире, владелец может продать ее любому желающему гражданину.

Доли могут продаваться по самым разным причинам, наиболее распространенными из которых являются:

  • развод;
  • наследование доли;
  • острая потребность в финансах.

Если супруги приобрели квартиру в период официального брака, она по закону считается совместной собственностью, вне зависимости от того, на кого из супругов оформлено жилье. Выделение определенных долей в жилплощади посредством подписания брачного контракта также допускается.

Порядок преимущественного права выкупа доли в квартире

В Российской Федерации порядок приоритетного выкупа доли в квартире предусмотрен законодательно. Первоочередными покупателями признаются бывшие супруги, наследники и совладельцы долей.
Сделки по продаже доли в квартирах регулируются следующими законодательными актами:

  • Гражданский кодекс РФ;
  • Жилищный кодекс РФ;
  • ФЗ №122 (1997 год) «О госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;
  • ФЗ №172 (2016 год) «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ».
  • ФЗ №218 «О регистрации недвижимости» (2017 год).

Подтверждением права собственности на долю в квартире сегодня служат сведения из ЕГРН (Единого госреестра недвижимости), в который входят данные из ЕГРП и кадастра.

Процедура реализации приоритетного права

Согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации основным требованием при продаже доли является уведомление остальных владельцев долей о ее реализации и предложение ее приобрести.

Уведомить совладельцев обязательно в письменном порядке, так как в спорных ситуациях и судебных разбирательствах (при их возникновении) могут потребоваться письменные доказательства.

Официальное уведомление требует обязательного письменного отказа (или соглашения) совладельца. Начинать реализацию доли важно только после получения бумаги c отказом.

Конфликты

К сожалению, при продаже и преимущественном выкупе доли в квартире или доме нередко возникают ситуации, при которых совладелец не хочет покупать ее, но и выступает против продажи третьим лицам. Однако не стоит забывать, что совладелец имеет законное право на продажу доли третьему лицу в следующих случаях:

  • Если совладелец письменно отказался от преимущественного права;
  • Если совладелец проигнорировал письмо и не отправил никакого ответа продавцу.

Как составлять уведомление

Уведомление для совладельца можно составить в произвольном виде, но обязательно следует указать:

  • Стоимость предлагаемой доли;
  • Предложение использования приоритетного права выкупа;
  • Подтверждение того факта, что при отказе доля будет продана третьему лицу.

Продажа доли третьим лицам

Владельцу важно помнить, что продажа доли постороннему гражданину возможна не ране чем через месяц с момента информирования о реализации остальных совладельцев. Допускается и более раннее проведение сделки – при письменном отказе всех содольщиков от приоритетного права на покупку.

Все юридические последствия продажи доли с нарушением приоритетного права доносит до владельца доли нотариус, к которому он обратился для оформления договора купли-продажи.

Договор купли-продажи доли обязательно включает следующие пункты:

  • Данные участников сделки – полные ФИО, паспортные данные, место регистрации;
  • Описание доли в квартире – площадь, стоимость и т.д.;
  • Сведения о квартире – адрес, количество комнат и нежилых помещений, общая и жилая площадь;
  • Сведения об ограничениях и правах третьих лиц на жилплощадь.

Продажа доли в квартире или доме осуществляется по акту приема-передачи. Документ должен быть подписан обеими сторонами. Все сделки по продаже долей следует нотариально заверять и вносить в нотариальный реестр. Госпошлина при заверении сделки всеми совладельцами рассчитывается и оплачивается единожды.

Госпошлина рассчитывается исходя из суммы сделки и составляет 0,5% суммы, но не менее 300 и не более 20 000 рублей. Также обязательна оплата услуг нотариуса.

Как избежать рисков

При продаже доли основные риски могут возникать, если владелец и покупатель решат оформить договор дарения, чтобы не оплачивать дополнительные расходы на оплату комиссии.
Продавцу также важно быть предельно внимательными при выдаче генеральной доверености на продажу жилья.

Покупатель доли также не защищен перед законом, если в тексте договора купли-продажи выявляются ошибки или несоответствия, а также в случае появления неизвестных совладельцев жилья или граждан, зарегистрированных в квартире.

В случае признания судом договора недействительным и незаконным вернуть денежные средства будет практически невозможно.

Стоимость

Стоимость доли в квартире объективно ниже цены отдельной квартиры. Во-первых, это связано со множеством рисков покупки, а во-вторых – с самим фактом проживания с другими гражданами на одной жилплощади.

Необходимые документы для сделки

Для продажи доли в квартире потребуются те же документы, что и для отдельной квартиры:

  • ЕГРП на нежилое помещение;
  • ЕГРП на жилое помещение;
  • ЕГРП на квартиру;
  • Технический паспорт дома;
  • Официальный письменный отказ совладельца;
  • Технический паспорт квартиры;
  • Кадастровый паспорт;
  • Документ о государственной регистрации доли;
  • Разрешение органа опеки и попечительства – если в квартире проживают несовершеннолетние дети.

Если совладельцами доли в квартире являются несовершеннолетние дети, действует несколько иная схема продажи.

Законный опекун несовершеннолетнего ребенка получает официальное разрешение органа социальной опеки на продажу доли. Для этого органам необходимо доказать, что жилищные условия ребенка не будут ухудшены. Данное правило действует и в том случае, если несовершеннолетний ребенок выражает отказ от покупки доли в общей собственности.

Итак, мы подробно описали процедуру продажи и преимущественного выкупа доли в квартире. Если вы хотите провести подобную сделку без рисков и проблем, обращайтесь к профессионалам.
Опытные юристы агентства «TOR» помогут вам продать свою долю в квартире. Мы готовы работать с разными объектами недвижимости и готовы выкупить даже проблемные доли.

Более 10 лет специалисты «TOR» работают на рынке Санкт-Петербурга и Ленинградской области и точно знают все нюансы законодательства. Мы поможем выгодно реализовать любой объект недвижимости.
Звоните, мы работаем ежедневно по адресу: г. Санкт-Петербург, пл. Карла Фаберже, д.8, оф. 519.

Источник: https://torestate.ru/stati/preimushhestvennoe-pravo-vykupa-doli-v-kvartire/

Кто обладает преимущественным правом покупки долей в квартире? Как оформляются документы, уведомления и извещения

Продажа доли или комнаты связана с определенными трудностями. Помимо расширенного пакета документации это еще и необходимость соблюдения преимущественного права покупки.
Что это такое, как его нужно оформлять и чем грозит его несоблюдение, будет рассмотрено в представленной статье.

○ Что такое преимущественное право на покупку доли или комнаты в квартире?

Это право другого собственника или соседа получить предложение о покупке реализуемой квартиры до того, как она будет предложена стороннему покупателю. Оно регулируется Гражданским кодексом РФ.

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении (п.1 ст.250 ГК РФ).

Прежде чем выставлять квартиру на продажу, продавец должен убедиться в том, что все сособственники или соседи по коммуналке уведомлены о планируемой сделке и не хотят использовать свое право преимущественной покупки. Отказ должен быть зафиксирован в письменной форме.

Вернуться

○ Какие проблемы могут возникнуть при продаже доли?

Общая долевая собственность предполагает риск возникновения разногласий между совладельцами недвижимости.

Например, они могут создавать препятствия при продаже доли, мешая ее реализации. Рассмотрим, с какими проблемами чаще всего сталкиваются дольщики при планировании сделки купли-продажи.

✔ Другие дольщики отказываются принять уведомление о продаже

В этом случае нужно иметь доказательство соблюдения необходимых условий с вашей стороны. Для этого уведомление о планируемой продаже нужно направить заказным письмом с уведомлением о получении.

Если сособственников не будет дома в момент доставки письма, они получат извещение, что им необходимо забрать его в почтовом отделении в течение 30 дней. Если и этой возможностью они не воспользуются, можно приступать к продаже доли третьим лицам, потому что свою обязанность по соблюдению преимущественного права покупки вы выполнили.

Заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.
Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (п.1 ст. 165.1 ГК РФ).

✔ Другие дольщики сначала не хотели покупать долю в квартире, а после продажи подали в суд

В этом случае вам также нужно доказать факт соблюдения преимущественного права покупки. Если сособственники отказались от покупки доли в письменном виде, это является доказательством того, что вы выполнили свои обязательства по их уведомлению.

А если письменного отказа нет, суду нужно предъявить почтовые квитанции об отправке уведомлений и соблюдении положенного срока ожидания ответа (30 дней).

✔ Продажа при условии, что один из дольщиков несовершеннолетний

В этом случае для возможности совершения сделки купли-продажи, нужно получить согласие органов опеки и попечительства, доказав, что права несовершеннолетнего не нарушаются. А для этого нужно приобрести для несовершеннолетнего собственника долю, не меньше продаваемой.

Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель — давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного (п.2 ст.37 ГК РФ).

✔ Несколько дольщиков проявили желание на покупку

В этом случае продавец вправе сам сделать выбор, потому что для заключения сделки требуется согласие обеих сторон.

Если продавец изначально решил, кому будет продавать свою долю из совладельцев, он может даже не уведомлять остальных дольщиков.

Объясняется это тем, что необходимость соблюдения права преимущественной покупки появляется только тогда, когда в роли покупателя выступает стороннее лицо, не входящее в число совладельцев.

Читайте также  Как узнать о приватизации квартиры по адресу

Вернуться

○ Как избежать рисков?

Чтобы минимизировать возможность оспаривания сделки, нужно не только соблюсти преимущественное право покупки, но и иметь доказательства своей добросовестности. Рассмотрим подробнее, как это сделать.

✔ Правильное извещение собственников

Крайне не рекомендуется ставить в известность сособственников устно или по телефону. В этом случае никаких доказательств соблюдения права преимущественной покупки у вас не будет. Самый надежный способ – направить заказное письмо с уведомление о продаже и условиями сделки.

Не стоит забывать о том, что у дольщиков есть 3 месяца на оспаривание продажи с момента подписания договора. А почтовые квитанции станут доказательством того, что преимущественное право покупки было вами соблюдено.

✔ Письменный отказ

Если остальные собственники не хотят приобретать вашу долю, им необходимо написать письменный отказ от покупки и заверить его нотариально. Наличие такого документа будет доказательством добросовестности сделки.

Вернуться

○ Можно ли обойти преимущественное право?

Если вы хотите продать свою долю конкретному лицу не из числа совладельцев, вы можете обойти преимущественное право покупки несколькими путями:

  1. Оформлением договора дарения. Преимущественное право покупки действует только для возмездных сделок, поэтому подарить свою часть квартиры вы можете кому угодно. Но здесь нужно учитывать, что если договор дарения будет прикрывать факт получения денег от продажи, такая сделка будет признана притворной (п.2 ст.170 ГК РФ).
  2. Завышением стоимости доли. В договоре указывается одна цена, а фактически передается другая. При обнаружении подобного факта сделка также будет признана ничтожной.
  3. Оформлением залога. Продавец берет заем у будущего покупателя, подписывая официальный документ. Затем он пишет отступное, в результате чего займодавец отказывается от средств, переданных в долг, а продавец взамен передает ему свою долю. Здесь нужно учитывать, что государственной регистрации подлежит как договор залога, так и соглашение об отступном.

Таким образом, продажа доли связана со многими нюансами, несоблюдение которых грозит риском признания сделки недействительной.

Вернуться

○ Советы юриста:

✔ Соседи уведомили о продаже комнаты, предложили нам купить комнату, но сумму указали гораздо большую, чем стоимость комнаты. Что делать?

Продавец должен предложить вам равные условия, т.е. такую же цену, за которую он планирует продавать ее стороннему лицу (п.1 ст.250 ГК РФ). Вы можете отказаться от покупки и затем оспорить сделку, если она будет заключена по цене меньше предложенной вам.

✔ Продали комнату в квартире, но потом соседи заявили о том, что им не предлагали ее купить, как доказать обратное?

Это можно доказать при наличии почтовых квитанций об отправке уведомлений заказным письмом. Также уведомления могут быть заверены нотариально, если передаются лично в руки.

Вернуться

Специалист юридического ликбеза от Правового бюро недвижимости «ПАРТНЕР» раскажет о преимущественном праве покупки объекта, находящегося в общей долевой собственности.

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

Источник: https://topurist.ru/article/54060-preimuschestvennoe-pravo-pokupki-doli.html

Преимущественное право покупки доли в квартире

Есть определенные виды недвижимости, которые находятся в общей собственности. Такой вид собственности имеет несколько преимуществ, но его основные недостатки будут проявляться в момент продажи жилой площади. Законодательство регулирует многие эти вопросы.

Он гласит, что если один из участников долевой собственности соберется продать свою долю квартиры, то первоочередное право ее приобрести будет у других участников.

Перед приобретением обладатели частей должны получать от потенциального продавца уведомление с указанием его намерения.

Оформление преимущественного права покупки доли в квартире

Оформлять преимущественное право не нужно. Оно принадлежит участникам долевой собственности по умолчанию. Такая норма определена 250-ой статьей ГК РФ.
Больше обязанностей у лиц которое желают продать свою часть.

Они в обязательном порядке сообщает каждому владельцу доли о том, что они собираются продать свою часть жилья. Соблюдена должна быть письменная форма для уведомления. Эта процедура обязательна даже в том случае, если такой участник один.

Он также имеет первоочередную возможность осуществить приобретение части недвижимости по сравнению с посторонними лицами.

У собственников есть право на любое из трех решений после получение уведомления:

  •  отказаться от предложенной части;
  •  не отказываться, но при этом и не покупать часть;
  •  купить долю.

Однако на приобретение доли квартиры при данных обстоятельствах отводят ровно месяц. Далее продавец сможет искать покупателей на стороне.

Уведомление о преимущественном праве покупки доли в квартире

Считается, что лучше отправлять извещение заказным письмом с описью вложения. Специальной формы для него нет. Для его оформления будет достаточно одного листа А4. На котором стоит написать название документа – «Уведомление о намерении продать часть квартиры…».

 Также заявителю необходимо указать свои реквизиты и сообщить, что он намерен продать принадлежащую ему площадь. Указать, на основании чего данное право у заявителя возникло. Далее заявителю следует предложить собственникам воспользоваться их преимущественным правом.

Также зачастую добавляют, что возможность рассрочки или снижения цены не допускается.

Отказ от права преимущественной покупки доли в квартире

Право на отказ дает возможность человеку, продающему свою комнату или любую другую площадь, сделать это раньше, чем за месяц.

Но для этого другие лица должны написать заявление об отказе от преимущественной возможности покупки доли квартиры.  Оно направляется руководству службы госрегистрации.

К котором необходимо указать всю информацию о квартире, а также о всех участниках долевой собственности.

Скачать образец отказа от преимущественной возможности покупки доли жилья.

Преимущественное право покупки доли в квартире сроки

На реализацию данного права у любого человека есть ровно месяц, если он является собственником данного жилища. Отсчет этого месяца начинается с момента получения на руки уведомления о намерении продажи от другого собственника.

Эти тридцать дней лицо, желающее продать свою площадь, обязано ожидать решения других собственников. Если приобретение не было осуществлено, продажа является возможной.

Также продать часть квартиру можно будет и раньше, однако для этого следует иметь официальный отказ от собственников с преимущественным правом на приобретение.

Судебная практика по преимущественному праву покупки доли в квартире

Случаи, когда собственники продают комнаты без ведома других владельцев, на практике имеют место. Однако суд становится полностью на сторону участников долевой собственности. Для этого им дается три месяца, чтобы обратиться в судебную инстанцию.

В судебной практике присутствуют дела, когда возникали следующие проблемы: извещение за месяц было составлено и отправлено, но истец так и на забрал письмо. Соответственно месячный срок он пропустил, но желает осуществить приобретение. Такие дела решаются не в его пользу, ведь все свои обязанности уже экс-собственник исполнил.

Преимущественное право покупки доли в комнате в коммунальной квартире

Для коммуналок действуют общие правила ЖК РФ. Если продается комната, у владельцев других комнат есть первоочередная возможность приобретения отчуждаемой жилой площади. Поэтому продавец комнаты в коммуналке точно так же в течение месяца должен уведомить остальных владельцев комнаты о том, что в ближайшее время хочет продать свою жилую площадь.

Если у Вас есть вопросы, проконсультируйтесь у юриста Задать свой вопрос можно в форму ниже, в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана или позвоните по номерам (круглосуточно и без выходных):

  • +7 (499) 350-88-72 — Москва и обл.;
  • +7 (812) 309-46-73 — Санкт-Петербург и обл.;
  • +7 (800) 511-81-04 — все регионы РФ.

Источник: https://classomsk.com/prava-sobstvennosti/preimushhestvennoe-pravo-pokupki-doli-v-kvartire.html

Покупка доли в квартире: тонкости оформления и риски

Право преимущественной покупки доли в квартире гарантирует совладельцу недвижимости купить долю в квартире в первую очередь, а в случае его отказа продажа проводиться по общим правилам проведения сделки купли-продажи постороннему лицу. Более того, преимущественное право применяется не только при продаже недвижимого имущества, но и в случае передачи его по договору мены.

Стоит прочесть дополнительно: Как продать свою долю в квартире

Объекты недвижимости в долевой собственности

Квартира, принадлежащая одновременно нескольким владельцам, принадлежит им на праве совместной собственности. Это означает, что каждый из них имеет свою долю в праве собственности на объект недвижимости и может выставить её на продажу. При продаже части квартиры важно не нарушить преимущественное право.

В первую очередь, преимущественное право выступает своего рода защитой имущественных прав других совладельцев и позволяет не только приобрести имущество на выгодных началах, но и соединить несколько его частей воедино.

Часто жилье находиться в долевой собственности у родственников. Как правило, это связано с тем, что имущество приобретено в результате:

  • приватизации;
  • наследования;
  • покупки или дарения.

Однако, даже если владельцы жилплощади между собой родственники и кто-либо из них собирается сделать отчуждение своей части, то преимущественное право также распространяет своё действие.

Покупка доли у родственников происходит таким же образом, как и покупка у постороннего лица. Таким образом, правила преимущественной покупки одинаковы и должны быть соблюдены, чтобы в дальнейшем избежать судебного разбирательства.

Правила продажи и покупки доли квартиры

Для того, чтобы покупка доли прошла по всем требованиям законодательства, необходимо соблюдение следующих правил:

  1. Продавец обязан уведомить заблаговременно всех других совладельцев о предстоящей продаже. Чтобы в будущем не было претензий и споров в отношении продаваемой части, лучше сделать письменное уведомление. Так как устное извещение не является доказательством, то стоит направить письмо по почте о намерении продажи.
  2. Срок, в течении которого уведомленные лица должны принять решение о покупке, составляет 30 дней с момента получения извещения.
  3. Стоимость продажи объекта и условия купли-продажи должны быть равными для всех возможных покупателей, в том числе и для тех, кто попадает под преимущественное право.
  4. Продавец может выбрать покупателя, если одновременно несколько собственников захотели приобрести часть квартиры.
  5. В том случае, когда ни один совладелец не изъявил желание относительно покупки ни в устной, ни в письменной форме, такое молчание может быть равносильно отказу.

Если же от кого-либо был получено согласие выкупить долю, желательно зафиксировать этот факт документально, например, составить письменный договор, в котором оговорить срок выкупа. Однако, в случае не выкупа доли, продавец может продать её другим покупателям.

Продажа посторонним лицам возможна в нескольких случаях:

  • когда никто из сособственников не изъявил волю купить часть жилплощади (покупка будет проходить таким же образом, как и при обычной сделке купли-продажи);
  • когда имущество реализуется через публичные торги.

В том случае, если продавец намеренно пренебрёг преимущественным правом, совладелец может обратиться в суд для обжалования продажи.

Плюсы и минусы покупки доли квартиры

Преимущественное право даёт возможность увеличить, прирастить свою часть в праве собственности. При покупке продаваемой части, совладелец может тем самым увеличить свою долю имущества.

А если квартира, предположим, принадлежит только двум лицам, каждый из которых имеет право на её половину, то выкупить долю в виде ½ части — будет наиболее разумным вариантом, который позволит стать владельцем всего объекта. Именно в этом заключается огромный плюс приобретения части квартиры.

Кроме того, для самого продавца более выгодно передать часть по праву преимущественной покупки, поскольку продать не целый объект недвижимости, а его небольшую часть достаточно тяжело.

И если для столицы и областных городов такие приобретения в виде части квартиры характерны, в связи с высокими ценами на жилье, то в маленьких населённых пунктах очень редко кто-то может купить часть квартиры, тем более с другими жильцами – собственниками.

Немаловажно применить преимущественное право при купле-продаже комнаты в коммуналке, уведомив письменно соседей по квартире. Поэтому зачастую жильцы комнаты в коммунальной квартире с целью увеличения жилплощади имеют намерение приобрести у соседа его комнату.

Ещё одним нюансом купли-продажи части объекта являются правовые риски, которые могут возникнуть, если было нарушено преимущественное право. Рискам подвергается обычно посторонний покупатель, которому могли продать недвижимость без уведомления других владельцев, которые в свою очередь могут подать иск в суд.

Поэтому, обычно посторонние покупатели не рискуют приобретать жилье в виде его части. Тем не менее, если будут соблюдены все законодательные правила продажи доли жилья, не стоит опасаться подобной сделки.

В качестве подтверждающего документа об уведомлении сособственников, можно запросить у продавца письмо, которое он направлял этим лицам или их письменный отказ от приобретения. Имея эти документы, существует больше шансов купить заветные метры без лишних сложностей.

Остались вопросы? Напишите ваш вопрос в форме ниже и получите развернутую консультацию юриста:

Источник: http://YuristZnaet.ru/kvartira/kuplya-prodazha/pravo-preimuschestvennoy-pokupki-doli-v-kvartire.html

Адвокат в Ростове-на-Дону

Рассмотрим такой интересный вопрос: можно ли обойти установленное законом право преимущественной покупки доли при режиме общей долевой собственности на недвижимое имущество.

Сразу скажу Вам — можно! Но, не злоупотребляйте этой «лазейкой», а то мало ли что.

Итак, суть вопроса:

Истец обратился в суд к двум ответчикам с требованием о признании недействительным договора дарения.

Дело было так. Есть квартира, которая принадлежит в равных долях трем собственникам (по 1/3). Понятно, что в отношении этой квартиры действует преимущественное право покупки доли сособственниками. То есть, если один из собственников доли захочет продать свою долю в пользу третьего лица, сначала он должен предложить эту долю своим долевым собственникам.

Без этого никуда, в противном случае, сделку по продаже доли, совершенную с нарушением преимущественного права сособственников, можно легко оспорить в суде.

Но, как избавиться от своей доли, не предлагая ее сособственникам?

Способ 1. Безвозмездная сделка

Обоснование позиции я приведу ниже, а сейчас просто скажу Вам, что требование закона о соблюдении преимущественного права долевых собственников имеет место только при совершении возмездных сделок (купли-продажи, мены и т. д.). И это правило не распространяется на безвозмездные сделки, такие, как, к примеру, дарение.

Так что, если не хотите продавать свою долю в имуществе долевому собственнику, Вы можете подать эту долю кому угодно.

Такая позиция основывется на следующих нормах права:

В соответствии со ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских обязанностей.

Согласно п.3 ст. 154 ГК РФ для заключения договора (двусторонней сделки) необходимо выражение согласованной воли двух сторон, направленной на установление изменение или прекращение гражданских обязанностей.

В силу ч.1 ст.420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно ч.1 ст.432 ГК РФ договор считается заключенными, поскольку между сторонами в требуемой форме было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В силу п. 2 ст. 246 ГК РФ участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 ГК РФ.

Из смысла названной статьи следует, что правила о соблюдении преимущественного права покупки доли в праве собственности остальными участниками долевой собственности, закрепленное в ст. 250 ГК РФ, распространяется лишь на случаи совершения сделок, носящих возмездный характер, в частности, при заключении договора купли-продажи.

Согласно п. 1 ст. 572 ГК РФ по договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лиц.

Случай 2. Продажа доли сособственнику

Еще один вариант, который позволит Вам продать свою долю только одному участнику долевой собственности.

Итак, у Вас есть квартира и три долевых собственника. Вы можете смело продать свою долю одному из долевых собственников без соблюдения процедуры преимущественной покупки. То есть, Вы не должны направлять предложение о выкупе доли всем долевым собственникам. Вы вообще не должны направлять такое предложение.

Просто берете за руку долевого собственника и заключаете с ним договор купли-продажи своей доли.

Судебная практика по этому вопросу однозначно на Вашей стороне. Условие о преимущественной покупке доли в случае ее продажи одному из участников этой долевой собственности, не применяется.

Пользуйтесь на здоровье. Кстати, я знаю еще много других интересных секретов и лазеек, которые на совершенно законных основаниях позволяют делать то, что на первый взгляд, невозможно.

Обращайтесь. Мои контакты для связи на этой странице.

Тимофей Васильев,
Адвокат правовой группы «Законы для людей».

Источник: http://www.advokatdon.ru/kak-obojti-pravo-preimushhestvennoj-pokupki-doli-v-obshhej-dolevoj-sobstvennosti.html

Преимущественная покупка доли в квартире

Долевая собственность – особая форма частного владения жилой недвижимостью. Особенность её касается как эксплуатации жилого помещения, так и распоряжения им – дарения, продажи, сдачи в аренду и наследования. Каждая из перечисленных процедур представляет достаточно сложный юридический вопрос, требующий грамотного подхода.

В случае выявления нарушений, допущенных при заключении или документальном оформлении договора, вся сделка может быть признана недействительной. Поэтому, покупка доли в квартире требует максимально ответственного подхода с соблюдением всех действующих юридических нормативов.

Особенности долевой собственности

С юридической точки зрения, долевая собственность – это доля в праве распоряжения данной жилой недвижимостью. Все нюансы подобного владения прописаны в положениях гражданского законодательства.

При этом, имеются правовые различия между совместным и долевым владением. В обоих вариантах собственность принадлежит двоим или более лицам.

Но при совместном владении недвижимость официально не разделена, являясь унитарной.

Примером совместного имущества может служить квартира, приобретённая двумя супругами в законном браке. Даже если она записана только на мужа или жену, оба они имеют равные права на неё.

Соответственно, никто из них не может распоряжаться квартирой (продавать, дарить, сдавать) без официального разрешения второго супруга.

Чтобы иметь возможность единоличного распоряжения своей частью имущества, и производится раздел квартиры по долям. Раздел можно произвести двумя способами:

  • По обоюдному согласию. В этом случае между совладельцами заключается официальное соглашение, в которой определяется часть имущества каждого из них.
  • В судебном порядке. Применяется, если совладельцам квартиры не удалось прийти к единому мнению, либо один из них не желает раздела собственности.

Часть общедолевой собственности по факту не выделяется – это некое абстрактное понятие, выражаемое процентами или дробью – например, 50%, либо ½ часть имущества. В данном случае совладелец имеет право распоряжаться своей частью жилья, в том числе продать её.

Продажа или покупка доли в квартире, тем не менее, имеет свои юридически-правовые нюансы, соблюдать которые необходимо. При несоблюдении их сделка может опротестовываться и признаваться недействительной в судебном порядке.

Преимущественное право

Одной из особенностей сделок по продаже долевой собственности является приоритетные права совладельца. На деле они выражаются в праве преимущественной покупке доли в квартире остальными дольщиками.

Продавец обязан, в первую очередь, предложить купить свою часть прав на жильё совладельцам. Для этого требуется уведомить их об этом в письменном виде. На обдумывание предложения и ответ у прочих дольщиков имеется срок в один месяц.

Только по истечении этого времени, не получив согласия на покупку, продавец может выставить свою часть собственности на продажу.

В этом заключается первая сложность: найти и уведомить о продаже прочих совладельцев бывает довольно сложно. Предложение покупки следует разослать каждому дольщику заказным письмом с последующим уведомлением о вручении.

С момента вручения письма начинается отчёт месячного срока, отпущенного на обдумывание предложения.

В случае, когда установить место нахождения совладельцев квартиры не представляется возможным, следует подтвердить сей факт справкой из паспортно-визового учреждения или местной администрации.

Другая ситуация – дольщик, преднамеренно чиня препятствие продавцу, уклоняется от получения уведомления. Законом не предусмотрены юридические инструменты, позволяющие заставить уклониста получить уведомление о продаже. Поэтому гражданину, желающему продать свою долю, остаётся один выход – оформить сделку в виде договора дарения.

Дарение долевой части

Покупка доли в квартире может на деле оформляться не в виде купчей, а в виде дарственной. Например, когда остальные совладельцы против продажи, и в то же время не желают пользоваться своим преимущественным правом, покупатель просто оформляет на фактического покупателя дарственную.

При этом происходит неофициальная передача денег, ни в каких документах не фиксируемая. Де-юре такая сделка считается фиктивной. И если заинтересованные лица (прочие совладельцы) обладают весомой доказательной базой фиктивности дарения, они могут опротестовать его в судебном порядке.

Другой вариант – дарение микродоли. В этом случае продавец дарит покупателю небольшую часть своей доли, скажем, 1 м2.

После принятия такого «дара» у нового совладельца появляется законная возможность в приоритетном порядке выкупить и остальную часть на вполне законных основаниях.

Вариант с приобретением микродоли используется и в нелегальной «торговле пропиской». Покупка даже 1 кв.м жилья даёт право покупателю законно оформить в квартире постоянную регистрацию.

Ещё одна «серая» схема, которая применяется для обхода приоритетного права остальных дольщиков – с помощью залога. Продавец закладывает свою долю квартиры в кредитной организации.

Затем, между ним и будущим покупателем заключается договор, по которому продавец уступает последнему право выкупа залога.

Покупатель выкупает у банка заложенную часть квартиры, таким образом становясь полноправных владельцем этой доли.

Продажа родственнику

В некоторых случаях российское законодательство предусматривает некие преференции, если сделка происходит между близкими родственниками. Однако, долевой собственности это не касается, и покупка доли в квартире близким человеком происходит на общих основаниях. То есть. Ни супруг, ни дети или родители не имеют преимущественного права в приобретении, если сами не являются дольщиками.

Более того, в некоторых случаях сделка купли-продажи между ними просто невозможна. Наглядный пример – продажа своей доли одного супруга другому. Совместно приобретённое жильё априори считается совместным, даже после долевого раздела.

В связи с этим, статья №153 ГКРФ однозначно определяет невозможность заключения купчего договора между ними. Подобная сделка попросту не будет зарегистрирована.

В этом случае придётся прибегнуть к описанному выше способу оформления фиктивного дарения.

«Сложные» ситуации

Иногда при покупке долевой части возникают запутанные ситуации. Одна из них – покупка комнаты в коммунальной квартире. Сложность здесь заключается не только в количестве дольщиков, которых следует уведомить о предстоящей продаже.

В коммуналке часть комнат может быть приватизирована, то есть иметь конкретных граждан-владельцев. Другая же часть комнат может состоять на балансе муниципалитета, и сниматься жильцами на правах социального найма.

Тогда муниципалитет выступает в роли дольщика, и поэтому одно из письменных уведомлений о продаже следует направить в местную администрацию.

Другая проблемная ситуация – покупка доли в квартире, находящейся в ипотечном залоге. В данном случае никак не обойтись без согласия банка-залогодержателя на совершение подобной сделки. Дело в том, что кредитор до полного погашения кредита не является полноценным владельцем жилья. При продаже части ипотечной квартиры возможно два варианта:

  • Оформление сделки купли с согласия банка. Представитель банка с залоговыми документами либо лично присутствует при оформлении и регистрации сделки, либо банк выдаёт официально заверенное разрешение на заключение договора продажи.
  • Переоформление долговых кредитных обязательств на покупателя. Здесь имеет место простая перерегистрация кредита на новое лицо, и теперь приобретатель становится «соответчиком» за обслуживание банковских обязательств.

Риск подобной сделки заключается как раз в необходимости выплаты ипотечного займа. Если прочие дольщики квартиры оказываются вдруг финансово несостоятельными и прекращают обслуживание кредита, банк имеет право изъять квартиру и пустить её «с молотка». Здесь и начинаются всевозможные юридические проблемы и коллизии.

Что делать, если новый покупатель честно выполняет взятые на себя кредитные обязательства? Каким образом будет производиться продажа залоговой квартиры, кому и по какой стоимости? Все эти вопросы часто приходится решать в судебном порядке.

Преимущественное право при купле продаже доли

Источник: https://www.myjus.ru/immovables/preimushhestvennaya-pokupka-doli-v-kvartire/

Понравилась статья? Поделить с друзьями: