Можно ли продать квартиру без узаконенной перепланировки

Содержание страницы

Продажа квартиры с незаконной перепланировкой

Можно ли продать квартиру без узаконенной перепланировки

Возможность приватизировать, обменять или продать квартиру с незаконной перепланировкой появляется у владельца только после того, когда реальная перепланировка будет отражена в планах БТИ. Покупатель же может согласиться на сделку без соответствующих документов, но на определенных условиях. Практически, подписывая договор купли-продажи, он возлагает на себя дополнительные обязанности.

Какая перепланировка считается разрешенной

Реально изменить первоначальный вид жилища есть у собственников любой квартиры и в любом доме. Для этого имеется одно неоспоримое условие – согласовать изменение плана в бюро технической инвентаризации (БТИ). Однако не все жильцы выполняют такое требование и живут в перестроенной квартире до определенного момента.

Согласно правилам перепланировки квартиры любые изменения расположения строительных конструкций и сантехнических устройств могут быть отнесены к следующим вариантам:

  1. перепланировка, о результатах которой можно не уведомлять БТИ, – это демонтаж встроенных шкафов, антресолей, а также установка более современных видов дверей. К этому виду внесенных изменений относится также монтаж дополнительных секций батарей отопления, кондиционера, антенны и пр. Все незначительные изменения должны осуществляться без нарушения внутридомовых коммуникаций и плана квартиры;
  2. изменения плана, которые можно произвести без разрешения, но с уведомлением: перестановка раковины, ванны в пределах санузла, монтаж пластиковых окон, легких перегородок, устройство дополнительной двери в стене, которая не является несущей.

Указанные работы относятся к простому типу перепланировки.

Когда нужно оформлять проект на перепланировку

Выполнение определенных работ по изменению первоначального проекта должно быть отражено в документах специалистов. К таким работам относятся:

  • демонтаж сантехнических устройств и перенос их за пределы существующей ванной комнаты и туалета;
  • объединение лоджии со спальней или залом;
  • перенос газовой плиты;
  • изменение конструкции пола, включающее замену деревянных конструкций на более тяжеловесную бетонную стяжку и др.

Есть определенная категория изменений, категорически запрещенная к реализации. Это объединение кухни с залом, затрагивание несущих конструкций, инженерных коммуникаций, производство перепланировки технического этажа или подполья «под себя», устройство каминов в панельном доме и др. Разборка даже не несущих перегородок категорически запрещена, если квартира находится в панельном доме.

Покупателю, который решился на приобретение квартиры с неузаконенной перепланировкой, впоследствии необходимо будет привести жилище в прежнее состояние и уплатить административный штраф. Данная мера воздействия вполне законна, несмотря на то, что перепланировка совершена прежним владельцем. Но если видоизменение квартиры произведено давно и не мешает соседям, штрафы не накладывают.

Если владельцем получено предписание жилищной инспекции о возвращении квартире первоначального вида и он его не выполнил, квартиру могут продать с торгов, а деньги (за вычетом судебных издержек) возвратить собственнику.

Арендатора по договору или квартиросъемщика, проживающего в жилище с нелегально проведенной планировкой, в судебном порядке могут незамедлительно выселить из квартиры.

Правовую административную ответственность в таком случае должен нести ее владелец.

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

Если вы хотите узнать, как решить именно вашу проблему, то спросите об этом нашего дежурного юриста онлайн. Это быстро, удобно и бесплатно!

или по телефону:

  • Москва и область: +7-499-938-54-25
  • Санкт-Петербург и область: +7-812-467-37-54
  • Федеральный: +7-800-350-84-02

Что нужно предпринять сторонам для успеха сделки

Нормы жилищного права не смогут запретить сделку купли-продажи в том случае, если площадь жилища осталась неизменной, несмотря на самостоятельную неузаконенную перепланировку.

Важным условием, которое обязательно должно быть соблюдено, является соответствие квартиры требованиям противопожарной, строительной и санитарной инспекции.

Кроме этого, работы по изменению вида квартиры должны быть проведены в соответствии со СНиП – строительными нормами и правилами.

При невыполнении указанных условий прежнему хозяину или покупателю, решившемуся на такое приобретение, придется вернуть (полностью или частично) прежний вид квартире.

Будущему покупателю такого жилья собственник может сообщить о внедренных «новшествах», но может и умолчать о них. В первом случае покупатель в состоянии выторговать значительную скидку и самостоятельно исправить положение:

  • путем восстановления жилища в первозданном виде;
  • получением всех согласований и оформлением документов, узаконивающих перепланировку.

Второй вариант – покупка квартиры без уведомления о видоизменениях в жилище непосредственно продавцом – отягощает покупателя как материальными, так и временными тратами. Не получив положенную скидку на приобретение жилья с неузаконенной перепланировкой, он берет на себя все хлопоты по устранению чужих недоделок, сам оплачивает необходимые дорогостоящие работы из своего кармана.

Статистические данные риелторских агентств подтверждают, что стоимость квартир с согласованными в законном порядке изменениями будет на 10 % выше, чем цена на это же жилье до перепланировки.

Сравнение произведено с ценой аналогичной квартиры на вторичном рынке недвижимости.

Если же изменения первоначального проекта не легализованы, продавец недополучит за свою квартиру такую же, а то и большую, сумму.

Доскональное изучение вопроса не всегда гарантирует положительный исход дела. У нас на сайте вы можете бесплатно получить максимально подробную консультацию по вашему вопросу от наших юристов через онлайн форму или по телефонам в Москве (+7-499-938-54-25) и Санкт-Петербурге (+7-812-467-37-54).

Каким образом проводится легализация перепланировки

Легализировать перепланировку можно продавцу до сделки купли-продажи или покупателю после приобретения. Эти мероприятия осуществить трудно, но возможно. Правила легализации ранее выполненных работ по видоизменению квартиры не очень отличаются от порядка согласования планируемых к совершению перемен.

Для узаконивания появившихся преобразований жилья необходимо подготовить несколько важных документов, список которых предусмотрен Жилищным кодексом РФ (его статьей 26, ч. 2):

  1. непосредственно само заявление на перепланировку;
  2. план и экспликация помещений в квартире;
  3. правоустанавливающие документы на жилье (нотариально удостоверенные копии);
  4. согласие всех совместно проживающих с заявителем членов семьи;
  5. техпаспорт на жилую квартиру;
  6. разрешение на возможность перепланировки, выданное органом надзора за архитектурными, культурно-историческими памятниками.

Затем с заявлением и документацией необходимо обратиться в жилищную инспекцию и ждать посещения инспектора. Специалист должен засвидетельствовать фактическое несоответствие плана квартиры в техпаспорте с существующей перепланировкой. По прошествии определенного времени жилищная инспекция должна согласовать внесенные в план квартиры изменения или аргументированно отказать в этом.

Сроки согласования, его объем и стоимость зависят от вида перепланировки. Простой вид изменения плана жилища осуществляется согласно эскизному решению, наносимому владельцем на копию техпаспорта. Проект сложной перепланировки разрабатывают специалисты, и ее узаконивание должно проводиться в разных инспекциях.

Некоторые нюансы купли-продажи квартир с неузаконенной планировкой

Распространенными случаями продажи квартир с «усовершенствованиями» в плане оплаты недвижимости являются два:

  1. приобретение за наличные средства. Этот вариант исключает все риски для продавца, т. к. на старом плане квартиры отсутствуют красные линии, свидетельствующие о внесенных изменениях. Покупатель не только сразу получает недвижимость в свою собственность, но и становится ответственным за формально якобы им совершенную перепланировку. Обременением является приобретение жилья с несогласуемой перепланировкой;
  2. покупка в ипотеку. В данном случае покупатель получит кредит на приобретение, когда банк проверит легальность изменений в плане. Но многие банки выдают средства и для приобретения квартир с неузаконенными изменениями плана, но с оговоркой. Они выдвигают условие легализации перепланировки в конкретный срок.

Отсутствие на плане красных линий является основанием для регистрации недвижимости в Росреестре. При наличии таковых в регистрации приобретателю будет отказано.

Наилучшим решением продажи-покупки квартиры и для продавца, и для покупателя будет проведение мероприятий по легализации изменений планировки. В таком случае риски для участников сделки будут сведены к нулю.

Источник: http://law03.ru/finance/article/prodazha-kvartiry-s-nezakonnoj-pereplanirovkoj

Последствия неузаконенной перепланировки при продаже квартиры

Одна из сложностей, с которой сталкиваются продавцы недвижимости – это незаконная перепланировка квартиры. Согласно действующему законодательству это нарушение не является причиной для отказа в регистрации договора купли-продажи недвижимости. Однако многие продавцы сталкиваются с тем, что в Росреестре просят устранить недочеты, чтобы зарегистрировать сделку.

Разновидности неузаконенной перепланировки

К незаконной перепланировке относится изменение жилого пространства совершённые без разрешения органа, осуществляющего согласование. Это правило установлено статьёй № 26 Жилищного Кодекса России. Перечень разрешённых действий, относящихся к переоборудованию и перепланировке, сформулирован в пункте 1.7.1 Постановления Госстроя № 170 от 27.09.03 г.

Согласно этому документу разрешаются следующие виды переоборудования и перепланировки:

  • Установка электрических плит, вместо приборов, работающих на газе.
  • Переустановка газовых и электрических нагревательных приборов.
  • Установка, монтаж, переоборудование ванных и туалетных комнат.
  • Монтаж новых и демонтаж старых элементов трубопроводных и электрических сетей, в том числе для установки душевых кабин, стиральных и посудомоечных машин и иных современных приборов бытового назначения.
  • Снос или перенос перегородок.
  • Увеличение жилплощади за счёт помещений вспомогательного назначения (тамбуры, кладовые).
  • Перенос или обустройство новых дверных проёмов.

Ответственность за перепланировку

Незаконная перепланировка может быть двух видов:

  1. Если внесённые изменения соответствуют перечню разрешённых действий и не влияют на качество дома. В таком случае можно узаконить перепланировку постфактум, предварительно выплатив штраф.
  2. Если перепланировка влечёт за собой серьёзные изменения. К примеру, влияют на несущие конструкции здания. Нарушителю придётся не только заплатить штраф, но и частично или полностью привести жилище в первоначальный вид в разумные сроки за счёт собственных средств. Если владелец не делает этого, ему придётся заплатить штраф повторно. При систематическом нарушении, жилищная комиссия может ходатайствовать о выселении собственника этой квартиры.

В соответствии со статьёй № 7.21 Кодекса России об административных правонарушениях при переустройстве придётся выплатить штраф от 1 до 1,5 тыс. руб., а при перепланировке от 2 до 2,5 тыс. руб.

Последствия перепланировки для покупателя

Покупателю любой квартиры следует сверять текущую планировку с планом БТИ. Любые расхождения указывают на перепланировку жилплощади. Необходимо ознакомиться с разрешением или согласовать возможность узаконить существующие изменения.

Если не сделать этого до момента подписания договора, то ответственность в виде штрафа, необходимости узаконить перепланировку или вернуть в надлежащий вид, в зависимости от решения суда, ляжет на плечи нового владельца.

Еще одна сложность для покупателя кроется в вероятности получения ипотеки, если квартира приобретается с помощью банковских средств. Для большинства банков неузаконенная перепланировка является основанием для отказа в одобрении ипотеки или оборачивается существенным увеличением годовой ставки, под которую ссужаются деньги.

Последствия перепланировки для продавца

Теоретически ничего не препятствует продажи квартиры с неузаконенной перепланировкой.

Однако найти покупателя, который будет согласен впоследствии узаконить существующую перепланировку довольно сложно.

К тому же это существенно уменьшает стоимость квартиры, в среднем процент снижения варьируется от 10 до 30% от рыночных цен.

При продаже квартиры с неузаконенной перепланировкой потребуется обращаться к оценщикам, чтобы рассчитать примерные затраты на устранение последствий внесённых изменений. Кроме того, они помогут выяснить, не относятся ли проведённые ремонтные работы к разряду тех, которые невозможно узаконить. В список запрещённой перепланировки входят следующие работы:

  • Увеличения пространства вспомогательных помещений (кухня, ванная, туалет) за счёт комнаты более чем на 25% от жилой площади.
  • Обустройство арочного проёма между кухней и комнатой, в случае, если на кухне установлено газовое оборудование.
  • Демонтаж несущих стен.
  • Монтаж, демонтаж, перенос коммуникаций общедомового назначения.
  • Перенос туалетной и ванной комнат на места, под которыми расположены жилые помещения у соседей, за исключением двухуровневых квартир, когда перепланировка делается на втором этаже этой же квартиры.
  • Монтаж тёплого пола и/или радиаторов на балконе (лоджии, веранде), работающих за счёт общедомового отопления.
  • Увеличение размеров балкона (лоджии, веранды) за счёт жилой площади, кроме случаев обустройства арочных проёмов, шириной не более 1 м.

Соответственно продать такую квартиру будет очень сложно, так как затраты на устранение подобных перепланировок могут превышать стоимость жилья.

Как узаконить перепланировку?

Узаконить проведённое переоборудование или перепланировку можно только в судебном порядке. Постановление суда является единственным основанием для разрешения этих изменений.

Для запуска процедуры нужно собрать следующий пакет документов:

  • Кадастровый и технический паспорта на квартиру.
  • Заключение санитарно-эпидемиологической службы о соответствии установленным нормам для жилых помещений.
  • Проект перепланировки, составленный в любой проектно-технической компании.

Собрав эти документы нужно уведомить отдел архитектурного надзора о проведённой перепланировке, а затем выиграть суд.

Для этого подается заявление в судебную инстанцию с просьбой узаконить внесённые изменения.

К нему прикладывается собранный пакет документов и выписка из ЕГРН или иной документ, подтверждающий право собственности (договор купли-продажи, ренты, дарения, свидетельство о наследовании и т. п.).

Если суд решит узаконить перепланировку, то нужно внести изменения в технический и кадастровый паспорт квартиры.

В случае изменения жилплощади также необходимо зарегистрировать их в УФРС или МФЦ. Сделать это можно по личному заявлению собственника или нескольких лиц, при долевом владении этим имуществом.

Обращаем внимание, что процедура признания перепланировки законной не бесплатна. Расходы зависят от объема и сложности внесённых изменений, а также региона проживания владельца квартиры.

Собственнику придётся оплатить:

  • Проект перепланировки.
  • Получение нового технического и кадастрового паспортов.
  • Исковое заявление, а также при необходимости услуги адвоката, оценщика и иных посредников.

 Дорогие читатели, информация в статье могла устареть, воспользуйтесь бесплатной консультацией позвонив по телефонам: Москва +7 (499) 653-60-87, Санкт-Петербург +7 (812) 313-26-64 или задайте вопрос юристу через форму обратной связи, расположенную ниже. 

Источник: http://zakonguru.com/nedvizhimost/prodazha-2/neuzakonennaja-pereplanirovka.html

Нюансы продажи квартиры с неузаконенной перепланировкой

Статья рассказывает, можно ли продать квартиру с неузаконенной перепланировкой, разъясняет нюансы законодательства.

Основные моменты

Планировка собственного жилья устраивает далеко не всех собственников, поэтому и вносят изменения в конструкцию.

Продать квартиру, где сделано переустройство без разрешения, в 2018 году можно только за наличную оплату. Вариант с безналичными платежами нет смысла рассматривать, поскольку финансовые учреждения вряд ли одобрят приобретение перепланированного жилья.

Все же есть кредитные организации, которые одобряют покупку жилья с трансформациями. Исключением является Сбербанк, ВТБ 24, Росбанк, Райффайзенбанк и некоторые организации.

Важно! Переустройства без разрешения органов государственной власти делать нельзя. Приобретателю жилья придется нести расходы, чтобы привести жилье в прежний вид. Поэтому желающих купить переоборудованную недвижимость найдется немного.

Но руководство финансового учреждения проконтролирует, узаконил ли клиент переустройство. Если человек покупает жилье за свой счет, то нарушения могут так и не обнаружиться. Но проблемы всплывут, если новый собственник захочет продать недвижимость.

Проблемы с продажей

Решая вопрос, как продать квартиру с перепланировкой, продавец может столкнуться с двумя проблемами:

  • отсутствие граждан, желающих приобрести жилье;
  • необходимость официального оформления изменений.

Получится оформить перепланировку в местной администрации, если нарушений нет. Если будет получен отказ, то придется обращаться с исковым заявлением в суд.

Какие изменения признаются перепланировкой

Большинство граждан не устраивает площадь их квартир. Поэтому осуществляются различные изменения.

4 вида переустройства:

  • объединение лоджии с жилой зоной;
  • объединение или разъединение санузлов;
  • создание дополнительных дверных проемов.

Казалось бы, собственник имеет возможность полноценно распоряжаться своим жильем и делать с ним все, что угодно.
Но это не так. Необходимо заручиться официальным разрешением уполномоченных органов, а потом уже изменять квартиру.

Последствия самовольных действий – самые печальные. Если обнаружатся изменения, нарушителям придется платить штрафы. Кроме того, сама конструкция дома может пострадать, не исключено, что стены не выдержат слишком сильного воздействия.

Источник: https://kvadmetry.ru/prodazha/kvartiry-s-neuzakonennoj-pereplanirovkoj-mozhno-li.html

Продажа квартиры с неузаконенной перепланировкой: 4 основных варианта

С неузаконенной перепланировкой можно в своей квартире жить годами, до момента, пока вы не пожелаете ее продать. Узаконивание перепланировки занимает от 2 месяцев и стоит несколько тысяч рублей. А неузаконенные изменения в жилище чреваты проблемами с поиском покупателя и составлением договора. Но продать квартиру с капитальными трансформациями все-таки можно.

Итак, можно ли продать квартиру с незаконной перепланировкой и как это сделать?

Перепланировки, незаконные «по умолчанию»

Некоторые изменения не допускаются законом ввиду их негативного влияния на благоустройство остальных квартир. К таким относятся:

  1. Демонтаж капитальных стен.
  2. Объединение лоджии или балкона с кухней или жилой комнатой.
  3. Объединение комнаты с кухней, оборудованной газовой плитой.
  4. Капитальные ремонтные работы, включающие изменения в электрическом, газовом или сантехническом оборудовании, обслуживающем весь дом.
  5. Оборудование «теплого пола» с подключением к общей сети элекропитания.
  6. Работы по перепланировке с критическим изменением веса межэтажной плиты перекрытия.
  7. Объединение санузлов с жилыми комнатами и менять общую площадь квартиры.
  8. Ремонтные работы на мансардном этаже с изменениями кровли и эксплуатацией чердака, который считается общей собственностью всех жильцов. Однако допускаются подобные действия при условии предварительного согласования со всеми соседями в доме.

Это те случаи, при которых узаконивание почти невозможно, что может стать серьезным препятствием в процессе продажи. Иногда риэлторы умалчивают факт наличия перепланировки и квартира продается. Все дальнейшие тяжбы с этим объектом возлагаются на покупателя.

Как узаконить перепланировку квартиры? Пошаговая инструкция тут.

Как продать квартиру с неузаконенной перепланировкой: основные варианты

При несложных изменениях останется только внести некоторые правки в технический паспорт жилья. С перепланировкой не возникнет проблем, если она была сделана в целях обоснованного улучшения жилищных условий.

Это такие работы, как:

  • Расширение жилплощади за счет коридора или вспомогательной конструкции (антресоли, кладовки).
  • Перенос дверного проема на некапитальную стену.
  • Снос подоконной части к балкону с целью монтажа раздвижных дверей (без выноса радиатора отопления на балкон).
  • Объединение помещения или продел проема без затрагивания несущих стен.

Основные варианты продажи квартиры с неузаконенной перепланировкой.

Узаконить через суд задним числом

При согласии покупателя, узаконивание перепланировки перед продажей можно не делать. Договор купли-продажи может быть составлен и так. Если при подготовке бумаг возникла необходимость пригласить представителя органов БТИ, то последние имеют право поставить в договоре штамп, обязывающий заняться узакониванием уже нового владельца.

Читайте также  Как подключить общедомовую антенну в квартиру

Покупатель же имеет право обратиться в суд, чтобы оформить изменения в квартире задним числом. Если речь о разрешенных трансформациях, то решение принимается по упрощенной схеме, иногда менее чем за месяц. В среднем в 2015 году процедура стоит от 10-15 тыс. и занимает до 6-8 месяцев (если были затронуты капитальные конструкции).

Обращению в суд предшествует подача документов в гос. органы на уровне МВК. Иск подается после их отказа. Подать запрос в обход этих структур не получится.

Как узаконить перепланировку квартиры через суд и какие документы для этого потребуются — читайте в этой статье.

Сделать 10% скидку

Если перепланировка эксклюзивная и удобная, то квартира продается даже по завышенной цене. Другое дело с проблемными документами: люди боятся покупать квартиры с самовольной планировкой.

Здесь риэлторы обычно предлагают владельцам сделать 10% скидку, чтобы покрыть расходы покупателя на оформление нового техпаспорта. Дальше заключение договора купли-продажи проходит по стандартной схеме.

Вернуть, как было

В самых сложных случаях при продаже жилья БТИ может потребовать вернуть обстановку внутри квартиры в изначальное состояние. Подобное решение выносится относительно категорически неприемлемых изменений, приносящих вред другим квартирам дома.

Продажа и покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой в ипотеку.

Как купить квартиру с неузаконенной перепланировкой в ипотеку?

Банки начали снисходительно относиться к недвижимости с самовольной перепланировкой. Особенно если в дальнейшем нет препятствия для ее законного оформления. В таком случае договор с покупателем заключается в стандартном режиме, но кредитодатель обязывает заемщика оформить все бумаги по перепланировке в течение 6 месяцев со дня покупки.

Перед покупкой объект осматривает аккредитованный оценщик от банка. Если преобразования жилплощади нерадикальные, специалист одобряет прием жилья в качестве залога по ипотеке.

Обязательная документация для перепланировки

  • Свидетельство права собственности (договор наследования, приватизации, купли-продажи).
  • Справка из домовой книги с перечнем всех прописанных жильцов.
  • Согласие всех совершеннолетних, кто прописан на жилплощади. Оно обязательно заверяется в ТСЖ.

Продажа квартиры с неузаконенной перепланировкой: судебные прецеденты

Допустим, что вы решили объединить туалет и ванную, несколько задевая сантехнический шкаф. Снос не несущей стены в пределах санузла допускается.

Но по второй части (трансформации с сантехническим оборудованием, которые могут сказаться на исправности такового во всем доме) нужно согласование со всеми жильцами, жилищной комиссией. При отсутствии согласия, суд однозначен – отказ от узаконивания.

Вариант второй: законодательство не запрещает продажу жилья с неузаконенной перепланировкой. Однако в документации появится обременение для будущего владельца: узаконить или вернуть обстановку в первоначальный вид.

На этот счет есть в законе приписка, позволяющая новому собственнику вернуть жилье продавцу и отсудить заплаченные средства за вычетом судебных издержек. Суд на стороне покупателя, особенно этот нюанс обнаружился постфактум.

Случай №3. Гражданин О. объединил санузлы, снес некапитальную стену к кладовке (сделал ее частью комнаты) и перенес ее в коридор. После обращения в БТИ был сделан новый техпаспорт, штрафа за предпринятые мероприятия не последовало. Квартира была продана в стандартном режиме.

Итог

  1. Можно продать квартиру с любой планировкой, узаконенной или нет. Главное, согласовать этот нюанс с покупателем.
  2. Если перепланировка качественная, нестандартная и узаконенная, жилье можно продать дороже на 10-15% от среднерыночной стоимости.

  3. В 20% случаев квартиры с неузаконенной перепланировкой продаются даже без осмотра представителями БТИ. При таком раскладе сложности могут всплыть только в попытке перепродать недвижимость.
  4. 4.

    В случае незаконной перепланировки, которую практически невозможно узаконить самостоятельно, можно обращаться в специализированные конторы. Это стоит денег, но шансов на благополучный исход дела больше.

  5. Если квартира продана, то все проблемы с узакониванием перепланировки ложатся на покупателя.

    До момента, пока новый владелец не решит доказать в суде, что изначально не был уведомлен в незаконности трансформаций в квартире.

  6. В 2015 году штраф за неузаконенную и незаконную перепланировку составляет от 3000 руб.

В свете того, что банки начали давать ипотеку на квартиры с «осложнениями», а закон старается защитить будущих владельцев от возможных проволочек с такой недвижимостью, при продаже жилья разумнее действовать в законном поле. Для сторон сделки купли-продажи это единственный взаимовыгодный подход.

Сколько стоит самостоятельно узаконить перепланировку квартиры, вы можете прочесть здесь.

Покупка и продажа квартиры с неузаконенной перепланировкой: на что необходимо обратить внимание и какие документы нужны? Смотрите следующее видео:

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть! Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже: Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть! Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже:

Источник: http://ProNovostroyku.ru/yuridicheskie-voprosy/pereplanirovka/prodazha-kvartiry-s-neuzakonennoj-pereplanirovkoj-4-osnovny-h-varianta.html

Квартира с перепланировкой: можно ли продать такую квартиру?

Изменения жилого помещения часто не ограничиваются ремонтом. Собственник недвижимости может также провести перепланировку, но при этом нужно обязательно соблюдать одно условие – ее узаконивание.

Можно провести процедуру незаконно, однако в этом случае возникнут проблемы при продаже объекта. Если имеются нелегализованные изменения, оформление купли-продажи проводится по особым правилам.

Если всё законно

Законная перепланировка подразделяется на два типа: изменения, согласованные с контролирующими органами, и изменения, не требующие согласований. Разрешение не требуется на следующие виды работ:

  • Установка встроенной мебели.
  • Замена радиаторов.
  • Перестановка газовой плиты, если при этом не затрагиваются газовые стояки.
  • Застекление лоджии и прочее.

ВНИМАНИЕ! При любой из законных перепланировок квартиру продать можно. Более того, внесенные изменения могут повысить стоимость жилья.

Что делать при незаконно внесенных изменениях?

Если изменения законны, то продажа не составит проблем. Однако, как быть если изменения делались без разрешения? Можно ли продать жилплощадь без узаконенной перепланировки? Продать квартиру с неузаконенной перепланировкой также можно, однако мероприятие это отличается массой особенностей. Продажа осуществляется несколькими путями.

Составление соглашения с покупателями

Составление соглашения – вариант, актуальный при необходимости быстрой продажи жилья. Суть его заключается в том, что квартира реализуется по документам, предполагающим старую перепланировку. То есть, в документах исполненные изменения никак не фигурируют. Предполагается, что заниматься узакониванием в дальнейшем будут будущие владельцы.

Алгоритм продажи:

  1. Составление договора купли-продажи, в котором указана стоимость недвижимости с учетом скидки.
  2. Получение расписки от покупателей о том, что они извещены о незаконной перепланировке.
  3. Передача продавцу наличных средств.
  4. Узаконивание, оформленное покупателем.

Каждый из этих этапов очень важен.

ВАЖНО! Если покупатели обнаружат несоответствия с техпаспортом уже после реализации жилья, договор купли-продажи признается ничтожным. Именно для предупреждения этого нужна расписка.

Еще один пункт – покупка за наличные средства. Продавец сразу может отказывать покупателям, которые желают приобрести жилье в ипотеку. Связано это с тем, что банки вряд ли выдадут средства на покупку квартиры, документы на которую не оформлены должным образом.

Процедура легализации

Нужно ли узаконивать перепланировку при продаже квартиры? Продавец может легализовать изменения перед продажей. Процедура регламентируется статьями 25-29 ЖК. Рассмотрим все этапы, необходимые для проведения данной процедуры:

Статья 25 ЖК РФ. Виды переустройства и перепланировки жилого помещения

  1. Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
  2. Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
  1. Получение из БТИ выписки из кадастрового паспорта, а также справки о технических особенностях жилья и копии кадастрового паспорта.
  2. Обращение с полученными документами в местный архитектурный отдел. Получение от него проекта.
  3. Согласование проекта в СЭС и ЖЭУ.
  4. Оплата штрафа за незаконные изменения.
  5. Вызов сотрудника БТИ, осмотр специалистом жилья и документирование изменений.
  6. Получение техпаспорта с измененными данными.
  7. Внесение изменений в кадастровый план.

Узаконивание занимает примерно 4 месяца. Если была произведена сложная перепланировка, процедура растягивается до 6-7 месяцев. После всех этих действий можно продавать квартиру в стандартном порядке.

Что выбрать: составление соглашения или предварительную легализацию изменений? Если есть время, лучше предпочесть именно самостоятельное узаконивание. Вариант с соглашением отличается массой ограничений:

  • Придется искать покупателей, которые способны приобрести жилье за наличные. Большинство людей покупают недвижимость по ипотеке, поэтому найти подходящего покупателя будет сложно.
  • Даже с распиской остается риск признания договора купли-продажи ничтожным.
  • Для привлечения покупателей придется снижать стоимость на недвижимость на 10-20%.

СПРАВКА! Существует только один вариант, при котором соглашение будет оптимальным вариантом – необходимость срочной продажи жилья. Но и подобная ситуация однозначной не является.

Найти покупателя, даже с учетом скидки на объект, очень сложно. На это потребуется время. Ускорить процесс можно только при предельном уменьшении стоимости недвижимости, что невыгодно продавцу.

Сложности при реализации недвижимости

Минусы реализации недвижимости с незаконной перепланировкой для продавца указаны выше. Еще больше сложностей возникает при покупке жилья:

  • Ряд изменений согласовать просто невозможно. В этом случае новому собственнику придется тратить средства на приведение жилья в изначальный вид.
  • Стоимость узаконивания составляет 3 000-5 000 рублей. Тратить эти средства придется именно покупателю.
  • Если была составлена расписка о том, что лицо ознакомлено с проведенной перепланировкой, покупателю будет очень сложно признать сделку ничтожной. Нужно также предусмотреть риск того, что продавец просто скроет часть изменений.
  • Уполномоченные органы могут отказать в регистрации перехода права собственности в Росреестре. То есть, покупатель отдаст средства продавцу, но не получит помещение в собственность.
  • Не получится оформить ипотеку на покупку недвижимости. Банки, при выдаче средств, проверяют документы на жилье. Если обнаружатся несоответствия, в займе будет отказано.

Если перепланировка при продаже квартиры не узаконена – это проблема и для продавца, и для покупателя. Вне зависимости от способа реализации, весь процесс займет от нескольких месяцев до полугода.

Источник: https://urist.life/nedvizhimost/kvartira/pereplanirovka/prodazha-kv-s-p.html

Продажа квартиры с неузаконенной перепланировкой (что делать)

Задумав перепланировку квартиры, жилец помещения часто не предполагает, что в определенный момент возникнет необходимость её реализации.

Поэтому осуществляют все новые конфигурации в конструкции помещения без согласования с нужными органами с уверенностью в том, что со своей жилой площадью можно сделать всё, что пожелается.

Можно ли реализовать жилплощадь с перепланировкой, которая не узаконена?

Перепланировка — это что такое?

Согласно ст. 25 ЖК РФ, перепланировка представляет собой реконструкционные работы, в ходе которых меняются конфигурации жилой площади. Подобные «переделывания» вносят в техпаспорт. Переустройство в помещении производятся на основании положений законодателя, и требует согласования с муниципалитетом.

Важно! Если муниципальные органы владельцу квартиры не разрешили проводить перестроение в помещении, и он не согласовал с ними произведенное переустройство несущих конструкций, подобную перепланировку считают нелегальной.

Необходимо ли узаконить перепланировку при реализации жилья?

Разные конструкционные изменения в помещении проводят с согласия контролирующих инстанций (Жилинспекция, БТИ). При выявлении подобных вмешательств собственник наказывается штрафными санкциями (ст. 7.21 КоАП РФ). Но вопрос не решается на этом. Жильцу требуется узаконить перепланировку через БТИ, Жилищную инспекцию, с помощью судебной инстанции либо возвратить все к первозданному виду.

Законность перепланировок жилья регулируются следующими актами законодательства:

  • ЖК РФ (ст. 25-26);
  • СНиП;
  • СанПиН;
  • ПП РФ от 21.01. 2006 г. №25.

Жилплощадь с конструктивными изменениями, произведенные вмешательства в которой своевременно не узаконили, могут признать после реализации некачественной продукцией на основе:

  • Закона о ЗПП № 2300–1 (ст. 19);
  • ГК РФ (ст. 477).

При этом продавцу могут назначить не только штраф, судебный орган вправе обязать его возместить моральный ущерб и другие затраты покупателя.

Источник: http://1000meters.ru/prodazha-kvartiry-s-neuzakonennoj-pereplanirovkoj-chto-delat/

Как продать квартиру с перепланировкой, которая не узаконена?

Кому-то не нравится первоначальное расположение помещений, другим хочется расширить жилплощадь за счет «ненужной» перегородки.

Но о том, что любое изменение нужно узаконить, зафиксировать документально, думают не все. А зря. Если встанет вопрос о продаже такой квартиры, возникнут сложности.

Можно ли продать квартиру без узаконенной планировки и как действовать, если переустройство не согласовано?

Неузаконенная перепланировка квартиры: риски при сделке

Согласно изменениям в российском законе «О защите прав потребителей» с февраля 2018 года перепланировка помещений должна быть обязательно согласована в соответствующих органах.

Однако сделать это можно только в том случае, когда изменение конфигурации соответствует ряду санитарных, противопожарных и главное – строительных нормативов.

Если перепланировка не согласована или выполнена с нарушением норм, категория такого жилья не может считаться юридически чистой, а значит, ее продажа сопряжена с проблемами. Перед тем, как продать квартиру, если перепланировка не узаконена, нужно с ними ознакомиться.

  • Несанкционированное переустройство, согласно закону, не может служить причиной отказа для постановки на учет в Росреестре, однако на практике регистрирующий орган отклоняет заявления, если в техпаспорте квартиры есть отметки БТИ, говорящие о несоответствии.
  • Если усовершенствовать помещения с предварительным согласованием, стоимость квартиры поднимется – от 10% и выше. В противном случае – наоборот, упадет.
  • В случае если квартиру все-таки удалось продать, покупатель, может обратиться в суд с заявлением о расторжении сделки.

Термин «неузаконенная перепланировка» применяется к тем объектам, на переустройство которых не получено разрешение. Фактически, такую планировку можно узаконить, переоформив нужные документы. Другое дело – перепланировка, которую признать законной нельзя.

Какую перепланировку узаконить невозможно?

Незаконная перепланировка – это изменение конфигурации помещений жилья, которое не допускается законом, так как внесенные изменения не соответствуют его положениям. В таких случаях согласовать свои действия по переустройству не получится. Перепланировку не признают законной, если в результате действий владельца:

  • объединена площадь балкона с жилыми помещениями;
  • разрушена стена между лоджией и комнатой;
  • радиаторы отопления перемещены на балкон или лоджию;
  • пострадали несущие стены;
  • нарушены нормативы пожарной, санитарной, строительной безопасности;
  • комнаты стали непригодными для проживания;
  • внесены изменения в вентиляционную и другие инженерные коммуникации.

Оформить разрешение на такие действия невозможно, поэтому, приняв решение продать квартиру через агентство с незаконной перепланировкой, собственник квартиры должен быть готов к тому, чтобы вернуть ее в начальное состояние.

Как продать незаконно перепланированное жилье?

Продать незаконно перепланированную квартиру можно, однако покупателю нужно знать, что в случае приобретения такой недвижимости, ответственность за несанкционированные изменения переходит на него.

Пошаговое описание процесса продажи квартиры выглядит так:

  • поставить в известность покупателя о неоформленном переустройстве;
  • получить согласие, определив сумму скидки за последующее переоформление документов покупателем;
  • в договор сделки вносится сумма с вычетом мероприятий по узакониванию перепланировки, которая просчитывается заранее;
  • продавец передает права владения по старым документам, а покупатель принимает на себя обязанности по узакониванию переустройства добровольно.

Если незаконно перепланированная квартира покупается за счет ипотечных средств, сложность возникнет с поиском кредитора: банки не любят давать займы под неоформленную надлежащим образом недвижимость. При согласии заимодателя продавец получает деньги за квартиру без проблем.

Стоит знать! Если перепланировка нарушает закон и согласованию вообще не подлежит, владельцу придется привести жилье в прежнее состояние. В крайнем случае, можно попробовать подать в суд, представив доказательства, что перепланировка не нарушает конструкции дома. Однако вероятность выиграть дело будет слишком низкой.

Источник: https://domell.ru/publications/sdelki-kupli-prodazhi/kak-prodat-kvartiru-s-neuzakonennoj-pereplanirovkoj

Особенности продажи квартиры с неузаконенной перепланировкой

Намереваясь продать квартиру с неузаконенной перепланировкой, собственники жилья задаются вопросом, можно ли это сделать и как это происходит. При продаже квартиры с перепланировкой собственник должен учитывать наличие сложностей, если изменения в квартире не были узаконены вовремя.

С 2016 года федеральным законом «О защите прав потребителей» подобная недвижимость признается товаром с ненадлежащим качеством. Перепланировка жилья в 2018 году также требует соблюдения установленных строительных и санитарных нормативов, а также правил противопожарной безопасности.

Только в таком случае собственник сможет узаконить внесенные в конструкцию жилья изменения и переоформить правоустанавливающие документы.

Опасности сделки с неузаконенной перепланировкой жилья

При покупке жилья важно проверить безопасность сделки, включая соответствие технической и правоустанавливающей документации фактическому состоянию приобретения. В случае выявления несоответствия покупатель должен знать о больших рисках, связанных с недооформленными самовольными изменениями, относимыми к категории нежелательного обременения квартиры.

Положениями федерального законодательства относительно регистрации права, неузаконенная перепланировка не может стать поводом для отказа от регистрации, однако фактически государственный регистрирующий орган отклоняет заявления на регистрацию подобного жилья, если в техпаспорте БТИ будут обнаружены красные линии, говорящие о несоответствии.

Будущим покупателям настоятельно рекомендуется не только изучить все пункты договора купли-продажи, но и тщательно проверить, не имеет ли покупаемый объект самовольно внесенных изменений в конструкцию, не отраженных в паспорте БТИ.

Стоимость квартиры и перепланировка

Наличие переустройств в продаваемой собственности напрямую отражается на ее стоимости. Продать квартиру с перепланировкой, улучшающей качество проживания, можно дороже, если хозяин жилья согласовал процесс перепланировки и своевременно переоформил нужные документы.

Разница между стоимостью жилья с узаконенной перепланировкой и обычного типового жилья может достигать 10 процентов и выше.

Если собственник не озаботился надлежащим оформлением документов и согласованием их с соответствующими надзорными органами, цена на квартиру может упасть на 10 процентов, а покупателю предстоит встретиться с проблемой приведения в порядок документов.

Если продавец намерен продавать жилье с максимальной выгодой для себя, ему следует задолго до начала продажи согласовать проект изменений и получить разрешение на перепланировку в различных инстанциях.

В случае, если изменения в квартире привели к улучшению жилищных условий для проживающих в ней, а также не нарушают требований безопасности остальных жильцов дома, рекомендуется пройти процедуру узаконивания перепланировки.

Источник: https://ProSobstvennost.ru/pereplanirovka/prodat-kvartiru-s-neuzakonennoj-pereplanirovkoj.html

Как получить техническое заключение на перепланировку квартиры

Про проведении различных юридических операций очень важно сделать так, чтобы все документы были в порядке, а их содержание полностью соответствовало фактическому состоянию собственности.

Это не только избавляет стороны от рисков, но и помогает избавиться от большинства проблем в будущем.

Но не всегда то, что прописано в бумагах, соответствует тому, что имеется на самом деле, в особенности в плане планировки жилплощади.

В этой статье мы рассмотрим вопрос «Можно ли продать квартиру с неузаконенной перепланировкой?». Мы рассмотрим все спорные моменты этой операции, опишем процедуру и расскажем обо всех последствиях для продавца и покупателя.

Возможность продажи

Сразу ответим на вопрос «Можно ли продать квартиру с неузаконенной перепланировкой?». Да, такая операция возможна благодаря неточности законодательства и особенности работы Росреестра и регистрационных палат.

Дело в том, что перед проведением купле – продажи осмотр собственности сотрудниками госслужб не производится, так как это входит в обязанности покупателя.

Так что продавать квартиру можно даже в том случае, если в ней произошли даже очевидные и абсолютно незаконные изменения.

Процедура с юридической точки зрения ничем не будет отличаться ни для продавца, ни для покупателя. Будет составляться все тот же договор купли – продажи, будет так же проводиться переда средств, осмотр помещения и перерегистрация жилплощади в Росреесте.

Но при этом стоит учесть, что как только будет проведена перерегистрация вся ответственность за незаконные работы ляжет на нового владельца – доказать факт того, что перепланировку провел предыдущий собственник, будет практически невозможно.

В связи с этим покупателю стоит внимательно проверять соответствие планам и уделять больше времени акту приема – передачи.

Последствия для продавца

После продажи квартиры с незаконной перепланировкой вся ответственность с продавца переходит на самого покупателя. Связано это с тем, что дату перепланировки установить нельзя, так как она нигде не регистрировалась, а как то доказать, что строительные ремонты с момента покупки не проводились, практически нереально.

Так что продавцу может грозить только одно – иск со стороны покупателя в том случае, если он пострадает из – за незаконной перепланировки. Правда у покупателя шансов на победу будет очень мало. Таким образом, проведя переоформление по договору купли – продажи продавец избавляться практически ото всех рисков.

Последствия для покупателя

Если для продавца избавление от переделанной не по закону квартиры сулит только выгоду, то покупатель наоборот, рискует вместе с квартирой получить дополнительную головную боль и финансовые проблемы. Во первых, если обнаружатся нарушения, то покупателю грозят штрафы. В их число входят:

  • Штраф в 1500 – 2500 рублей за незаконную перепланировку;
  • Штраф в 300 рублей за самоуправство;
  • Штраф от 1500 рублей за нарушение пожарной безопасности;
  • Штраф от 1000 до 1500 рублей за переоборудование жилплощади.

Оформляем сделку правильно

Чтобы не рисковать при проведении купли – продажи квартиры лучше заранее узаконить перепланировку. Тем более что тому, кто её проводит, будет гораздо легче это сделать. Узаконить перепланировку можно двумя способами: быстрым и дешевым, но не совсем законным, или же полностью законным, но сложным и медленным.

Первый способ достаточно прост – достаточно провести стандартную регистрацию перепланировки, не сообщая о том, что она уже сделана. Просто оформите все бумаги в архитектурной палате и немного позже пригласите экспертов, которые проверят, как ваша работа выполнена. После этого закажите новый план квартиры и продавайте её без всяких рисков.

Второй способ гораздо сложнее. Для этого вам потребуется:

  • Обратиться в архитектурную палату администрации с заявлением об узаконивании перепланировки;Заказать проверку архитектурного отдела, МВД и санэпидемстанции;
  • Со всеми заключениями обратиться в суд, написав заявление об узаконивании работ;
  • После получения положительного решения запросить новые документы на квартиру в кадастровой палате и БТИ.

Этот способ намного более длинный, но при этом он полностью законен и избавляет вас от всех рисков при проведении купли – продажи.

(2 votes, average: 4,50 5)
Loading…

Источник: http://zakon.center/kvartira/pereplanirovka/mozhno-li-prodat-s-neuzakonennoj-pereplanirovkoj.html

Как продать квартиру с перепланировкой без разрешения?

Зачастую собственники квартир решаются на перепланировку. Кого-то не устраивает первоначальный дизайн жилья, кто-то просто хочет расширить площадь за счет «ненужной» межкомнатной перегородки.

Причины переустройства могут быть разными. Но не каждый задумывается о том, что любая перепланировка должна быть зафиксирована на бумаге.

В итоге деятельность превращается в незаконную, что может обернуться проблемами при возможной продаже жилья.

Так можно ли продать жилплощадь с неузаконенной перепланировкой или владельцу жилья дорога на сделки купли продажи закрыта?

Продажа квартиры с перепланировкой без согласования

Продать квартиру с неузаконенной перепланировкой можно в следующих случаях:

Покупатель согласен узаконивать переустройство самостоятельно.

В этом случае в документе на продажу жилья нужно добавить соответствующий пункт. Тогда покупатель возьмет на себя все расходы, как временные, так и финансовые по незаконной перепланировке. Но нужно быть готовым к тому, что получить от продажи квадратных метров получится не всю запланированную сумму.

Прежде чем продать квартиру владелец готов сам узаконивать несогласованные изменения.

В этом случае побегать по инстанциям придется самому продавцу. А учреждений действительно много: БТИ, Ростехнадзор, Роспотребнадзор, архитектурно-строительный отдел. Нельзя обойти вниманием и ЖЭУ с газовой службой. После получения соответствующих разрешений составляется новый техпаспорт квартиры и выписка ЕГРН, которые необходимо предоставить покупателю.

Помимо разрешений вышеназванных служб понадобится план или эскиз неузаконенного переустройства. А при глобальных изменениях потребуется целый проект, сделать который сможет только специализированная компания.

Можно ли продать квартиру с неузаконенной перепланировкой в ипотеку

Ситуация на рынке недвижимости такая, что многие приобретают жилье в ипотеку. И в случае незаконных изменений возникает резонный вопрос: можно ли продать жилую недвижимость с неузаконенной перепланировкой в ипотеку? Оказывается, что нет. Пока владелец квадратных метров полностью не расплатится по ипотеке, продать такую квартиру нельзя. А длиться это может ни один год.

Это происходит из-за того, что пока действует срок ипотечного договора, фактическим владельцем квартиры является банк. Именно с его согласия можно продать квадратные метры, равно как и делать в квартире перепланировку.

Аналогичная ситуация в случае когда квартиру с неузаконенной планировкой хотят купить в ипотеку. Никакой банк не позволит сделать это. Потеряют время обе стороны.

Оценка квартиры с незаконной перепланировкой

Прежде чем узаконивать несогласованные изменения и следовать по инстанциям, необходимо провести оценку помещения. Оценку перепланировки может сделать независимый оценщик или специалист БТИ. В процессе оценки он ознакомится с технической документацией на жилье и исследует сам объект недвижимости.

В случае выявления расхождений действительности с бумажным вариантом специалист составит соответствующий акт на основании замеров «нестыковок». Исходя из данных оценки специалисты Бюро составят новый технический паспорт на квадратные метры. Также с учетом внесенных изменений будет проведен перерасчет оценочной стоимости недвижимости.

Теперь, после проведения оценки и получения нового документа можно с чистой совестью задумываться о продаже жилплощади.

Чем грозит неузаконенная перепланировка квартиры при продаже?

При продаже неузаконенное переустройство грозит многими проблемами. Ответственность за незаконные действия может проявиться в виде штрафа, сумма которого может достигнуть двух с половиной тысяч рублей. Самое главное, что грозит нерадивому «перепланировщику» — исполнить требование контролирующих органов и придать помещению первоначальный вид.

Одно дело если собственник сам начал узаконивать переустройство. И совсем другое, когда он и не собирался этого делать. В этом случае путь один – переделывать все обратно. Тут уже ни о какой продаже не может идти и речи, по крайней мере, на период ремонтных работ.

Возможна и такая ситуация: собственник ничего не сказал покупателю о незаконных изменениях. Последний тоже не обратил никакого внимания на «переделку». Но после въезда нового владельца в апартаменты, правда все равно откроется. Может дойти даже до того, что покупать обратится в суд с иском о расторжении договора покупки.

Что будет если купить квартиру с неузаконенной перепланировкой?

При покупке жилого помещения всегда обращайте внимание на возможные изменения в нем. Требуйте техпаспорт, сверяйте данные. Если купить жилплощадь с неузаконенным переустройством, то придется узаконивать изменения самостоятельно. Вся ответственность переходит новому владельцу.

Конечно, если дальнейшая перепродажа не планируется, можно оставить все как есть. Но это, в случае обнаружения факта незаконных действий соответствующими органами, грозит штрафом и возврату помещению первоначального вида.

Если у Вас есть вопросы, проконсультируйтесь у юриста

Задать свой вопрос можно в форму ниже, в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана или позвоните по номерам (круглосуточно и без выходных):

  • +7 (499) 350-88-72 — Москва и обл.;
  • +7 (812) 309-46-73 — Санкт-Петербург и обл.;
  • +7 (800) 511-81-04 — все регионы РФ.

Источник: https://ahrfn.com/pereplanirovka/kak-prodat-kvartiru-s-pereplanirovkoj-bez-razresheniya.html

Как продать квартиру с незаконной перепланировкой? Решение проблемы

Нередко, делая глобальный ремонт у себя в квартире, мы даже не задумываемся о том, к каким последствиям могут привести наши действия.

Особенно это актуально для людей, которые пытаются расширить пространство, сносят стены, добавляют новые перегородки, при этом объединяя жилые помещения с нежилыми.

Проблемы появляются в тот момент, когда возникает необходимость обменять или продать квартиру с перепланировкой. При этом, возможны два варианта развития событий: в первом, если перепланировка узаконена и согласована с БТИ – проблем с продажей не возникнет, во втором – с незаконной перепланировкой, могут возникнуть определенные сложности.

Как узаконить перепланировку? Идеальный вариант – ещё до начала ремонта обратиться в администрацию и в БТИ и написать заявление об изменении плана квартиры. После этого, в случае одобрения Вам будет выдано разрешение.

Затем, можно приступить к перепланировке и ремонту. Кроме того, после окончания всех работ Вы должны вызвать специалиста из БТИ, который обязательно зафиксирует все произошедшие изменения в техническом паспорте квартиры.

Как продать квартиру с не узаконенной перепланировкой?

Наиболее распространённый вариант продать квартиру с незаконной перепланировкой – снизить её стоимость. Так, стоимость такой квартиры, как правило, на 10-15% ниже средней рыночной стоимости жилья подобной категории.

Кроме того, Вам придется найти покупателя, который будет готов приобрести у Вас недвижимость без привлечения ипотечных средств, поскольку перепланировка и ипотека – вещи несовместимые.

К тому же, любому покупателю гораздо выгоднее найти вариант недвижимости без перепланировки, или с узаконенной перепланировкой.

Поэтому, для того, чтобы безопасно реализовать квартиру с перепланировкой, необходимо уже сделанную перепланировку узаконить либо вернуть квартиру в изначальное состояние.

Законодательство РФ напрямую не запрещает осуществлять какие-либо юридические действия с недвижимостью, если Вы осуществили перепланировку.

Однако, контролирующие органы наделены правом признать любую сделку, проведенную в отношении квартиры без узаконенной перепланировки, недействительной.

Рассмотрим первый случай. Если вы решили узаконить перепланировку, первое, что для этого следует сделать – обратиться в БТИ и запросить выписку о планировке, которая должна содержаться в кадастровой документации.

Там же нужно получить копию кадастрового плана квартиры и справку со всеми её техническими характеристиками.

Специалист из БТИ приедет к Вам домой для обмера и отметит все изменения, сделанные во время перепланировки.

Затем, все указанные документы нужно передать в Отдел архитектуры и градостроительства. Когда будет составлен проект уже выполненной перепланировки, его следует передать на согласование в администрацию, СЭС, пожарную службу и ЖЭУ.  От всех этих организаций необходимо получить одобрение.

Когда новый план будет готов, Вы должны заплатить штраф в размере 2000-2500 р. и передать план и квитанцию в БТИ, чтобы у Вас появилась возможность получить измененную кадастровую документацию.

В некоторых случаях, улучшенная, по – вашему мнению, планировка квартиры может препятствовать её продаже, поэтому разумнее воспользоваться вторым вариантом и вернуть квартиру в то состояние, в котором она находилась до проведения перепланировки.

Кроме того, если какая-нибудь из уполномоченных инстанций признает перепланировку небезопасной и откажет в согласовании, устранение изменений – единственный вариант дальнейших действий.

Этот способ хоть и связан с определенными затратами, но позволяет гораздо быстрее продать квартиру.

После того, как техническая документация, соответствующая фактическому состоянию квартиры находится у Вас на руках, можно переходить непосредственно к сделке.

Для того, чтобы заключить сделку Вам необходимо собрать стандартный комплект документов:

  • удостоверяющие личность обеих сторон сделки;
  • правоустанавливающие документы на квартиру;
  • техническую документацию на квартиру;
  • документ об оплате государственной пошлины;
  • договор купли-продажи.

После проведения сделки квартира будет зарегистрирована за новым собственником, что будет подтверждено соответствующим Свидетельством.

Если купили квартиру с незаконной перепланировкой

Такой вариант возможен в двух случаях:

  • Вы договорились с продавцом о соответствующем снижении стоимости квартиры и, соответственно, должны взять на себя все действия, связанные с согласованием перепланировки,
  • Вы столкнулись с недобросовестным продавцом и о том, что перепланировка не узаконена, узнали только из свидетельства.

Как бы то ни было, после подписания договора купли – продажи вся ответственность за перепланировку ложится именно на Вас.

В случае если Вы знали о том, что перепланировка проведена без разрешения, лучше всего во избежание проблем в дальнейшем согласовать её в том же порядке, что приведен выше, либо вернуть квартиру в первоначальное состояние.

Если же Вас обманули, и Вы не хотели бы нести расходы по согласованию перепланировки или восстанавливать состояние жилья, то Вы можете через суд потребовать признания сделки недействительной.

Следовательно, продавец должен будет вернуть Вам все денежные средства.

У вас есть вопрос юридического характера?

Звуковая функция ограничена 200 символами

Источник: http://ProdatKvartiry.ru/otvet/kak-prodat-kvartiru-s-nezakonnoj-pereplanirovkoj-reshenie-problemy/.html

Как продать квартиру с перепланировкой без разрешения

Как продать квартиру с перепланировкой без разрешения

Нередко на этапе продажи квартиры или после ее покупки обнаруживается, что в ней сделана незаконная перепланировка. И ее приходится узаконивать или возвращать в исходное состояние, в котором она должна находиться по плану БТИ. Далее мы расскажем, как продать квартиру с перепланировкой без разрешения, а также, что делать, если вы являетесь покупателем проблемной недвижимости.

В соответствии с Законом о госрегистрации права владения недвижимой собственностью, неузаконенное изменение планировки — это не повод для того, чтобы вам отказали в регистрации договора. Однако, как показывает опыт, Росреестр вправе дать отрицательный ответ на запрос совершения сделки с недвижимостью, если в схемах документации на нее есть изменения, которые помечены красными линиями.

Как обнаружить, что продается жилье с нелегальной перепланировкой

Иногда происходит так, что при реализации квартиры хозяева или риелторы скрывают данный нюанс. По этой причине тем, кто собирается приобретать жилье, стоит проверить имеющуюся на данный момент планировку с тем, что отмечено в плане БТИ. В случае противоречий лучше отказаться от покупки такого жилья или попросить продавца значительно сбросить цену.

Если вы все-таки приобрели его, то жилинспекция обязует узаконить перепланировку. Для этого собирается пакет бумаг, платится штраф. Если изменения не подлежат согласованию (ремонт сделан с нарушением строительных и иных норм), нужно будет придать квартире первоначальный вид. В любом случае вас ждут значительные денежные затраты.

Как оценить стоимость перепланировки при купле-продаже квартиры

Как правило, жилье с несогласованными изменениями в планировке оценивается на 10 % дешевле того, где все сделано согласно первоначальному плану БТИ. Если же перепланировка есть, и она узаконена, то стоимость жилья сразу возрастает на 10 %.

При покупке или продаже квартиры собственник или покупатель часто обращаются в проектную организацию, чтобы специалисты провели оценку стоимости согласования перепланировки.

Это необходимо, чтобы владелец мог узнать, за сколько можно продать жилье, а покупатель — в пределах какой суммы торговаться.

При консультации по телефону сложно сказать, сколько будет стоить узаконивание, поскольку владелец не всегда знает, сколько изменений было внесено в квартиру и какие из них подлежат согласованию.

Так, простая замена линолеума на плитку уже считается перепланировкой.

Если хозяин сказал специалистам проектной компании, что лишь перенес стену, а другие изменения не указал, то оценка окажется необъективной.

Особенности продажи квартиры с неузаконенной перепланировкой

Опишем два наиболее часто встречающихся варианта.

  1. Покупка недвижимости за наличные.

В таком случае за незаконные изменения отвечает новоиспеченный владелец, так как продажа проходила в соответствии с исходным планом БТИ. В таком случае цена недвижимости снижается в зависимости от того, во сколько обойдется новому владельцу согласование.

У продавца нет никаких рисков. Согласно документам, он продал жилье со старой планировкой, а новый владелец уже сам сделал ремонт с нарушениями законодательства. Хотя на деле он просто не потрудился изучить план и сверить его.

В таком случае покупателю следует убедиться, что перепланировка действительно может быть согласована, иначе придется отдать гораздо большую сумму на восстановление квартиры согласно плану, чем удалось выторговать у продавца.

  1. Покупка квартиры за ипотечный кредит.

Здесь существенно больше нюансов. Большинство банков не дают деньги покупателям квартир, если те приобретают жилье с неузаконенным ремонтом. Однако бывают и такие случаи, когда банк соглашается на выдачу кредита в этой ситуации.

Продавец в таком случае ничем не рискует, кроме времени, затраченного на поиск согласного приобрести проблемную квартиру покупателя. Считается, что первый открыто реализует недвижимость с перепланировкой без согласования. В таком случае банк, страховая, а также занимающаяся оценкой формы, понимают, что ремонт не был согласован, но в то же время все равно кредит выдается.

С покупателем дела обстоят сложнее. Так, банк и страховщик выдают ипотеку только при условии, если новоиспеченный владелец сразу после покупки пройдет процедуру согласования. Данный пункт указывается в письменном договоре. Срок узаконивания, в течение которого нужно решить проблему с перепланировкой, обычно составляет полгода.

Как стоит продавать квартиру с неузаконенной перепланировкой

Ранее мы указывали на то, что при реализации квартиры с неузаконенным ремонтом главным образом рискует покупатель. Однако продавец подобной недвижимости может остаться у разбитого корыта, пытаясь найти того, кто ее купит.

Рынок недвижимого имущества большой, конкуренция среди продавцов высокая, и поэтому покупателя и так найти нелегко. Поэтому наилучший вариант — это согласование перепланировки квартиры перед проведением каких-либо сделок с ней.

Если ремонтные работы уже сделаны и жилищная инспекция еще не в курсе незаконных изменений (в плане БТИ нет никаких отметок), то можно сделать вид, что перепланировка только планируется. Это будет дешевле, чем согласовывать ее постфактум.

Составьте проект в проектной компании, закажите техническое заключение на перепланировку, соберите пакет документов и отправляйтесь в жилинспекцию.

После того как проект одобрят, нужно получить акт о выполненных работах — и незаконные действия будут узаконены, в результате чего квартира продастся гораздо проще.

Таким образом, продать квартиру с перепланировкой без разрешения можно, однако это очень долго и крайне невыгодно. Проще согласовать. Стоимость узаконивания вы можете узнать с помощью калькулятора ниже.

06.09.2016

Источник: https://energy-systems.ru/main-articles/pereplanirovka-i-soglasovanie/8027-kak-prodat-kvartiru-s-pereplanirovkoy-bez-razresheniya

Можно ли продать квартиру с незаконной перепланировкой?

Многие граждане при продаже квартиры сталкиваются с различными проблемами, которые затягивают весь процесс на продолжительное время, а иногда делают его практически невозможным.

Можно ли продать квартиру с незаконной перепланировкой? Давайте подробнее разберем все нюансы этого вопроса.

Что значит перепланировка квартиры?

Статья 25 Глава 4 Жилищного Кодекса РФ указывает точное значение формулировки «Перепланировка или переустройство квартиры».

Существенные перестройки, произведённые внутри жилого помещения, влекущие за собой изменение архитектуры, необходимо отражать в технической документации помещения.

Незначительные изменения внутри квартиры, которые не затрагивают несущие стены, можно произвести на основании эскиза. В данном случае изменения можно отобразить прямо в плане БТИ, что сносить – красным цветом, что построить – зеленным.

Согласно эскизу вы можете выполнить следующие работы:

  • Произвести дополнительную установку либо замену оборудования, при этом нельзя затрагивать стояки водоснабжения и канализацию.
  • Оформление и перенос дверных проемов, в случае если не произойдет дополнительной нагрузки на перекрытия.
  • Возведение полное либо частичное перегородок и стен, не относящихся к несущим конструкциям.

Перестройки, которые затрагивают несущие конструкции, произвести несколько сложнее, все изменения необходимо производить на основании проекта, который рассматривает предприятие, имеющее допуск СРО. Эти организации отвечают за выдачу разрешительной документации.

К работам, требующим изменение проекта, относят:

  1. Перестройка строения полов;
  2. Установка лестниц в перекрытиях;
  3. Изменение дверных проемов в несущих конструкциях, объединение нескольких соседних квартир;
  4. Установка перегородок, которые несут дополнительную нагрузку на несущие стены.

Переустройство и перепланировка помещений имеют между собой некоторые отличия. Давайте поговорим об этом более подробно.

Изменения, связанные с заменой либо переносом санитарно–технического, электрического и прочего инженерного оборудования, которые необходимо внести в технический паспорт помещения, относятся к переустройству квартиры.

Статья 25 ЖК РФ определяет более точно виды работ, которые относят к переустройству, и выполняются на основании утвержденного проекта:

  • Перепланировка и установка кухонь, туалетов, ванной.
  • Полная замена сантехнического и инженерного оборудования.
  • Установка дополнительного оборудования, которое потребует дополнительных энергозатрат, водопотребления, дополнительной прокладки сетей (кстати, укладка теплых полов к этому списку не относится).
  • Демонтаж инженерных сетей, но с сохранением места основных стояков и канализации, также относятся к переустройству, но эти изменения можно провести опираясь на эскиз.
  • Изменение сантехнических, газовых и отопительных приборов (исключением из правила считается перенос отопительных приборов на балконы).
  • Замена плит электрических на газовые и наоборот.

Определившись с понятием переустройство, вы видите, что изменения, связанные с перенесением инженерного, санитарного, технического оборудования являются переустройством. Если ваши изменения затрагивают стены, несущие конструкции, объединение комнат, квартир и прочее, вы рушите и возводите новые строения, эти изменения носят название перепланировки.

Продать квартиру с незаконной перепланировкой можно, и легко, стоимость квартиры при этом снижать не надо, если покупателя устраивает квартира с перепланировкой, то можно и не узаконивать. Пошли в рег.

палату и оформили сделку со старым паспортом, раньше срок действия паспорта был 5 лет, сейчас законом не установлен срок действия технического паспорта на квартиру, т.е.

можно пройти регистрацию и со старым, на котором перепланировка не указана.

Можно ли продать квартиру с незаконной планировкой в ипотеку?

Можно, но тут не все так просто. Технический паспорт на квартиру потребует банк в обязательном порядке, а так же надо будет проводить рыночную оценку квартиры, и тут надо либо договариваться, либо узаконивать перепланировку.

Пример, как продать квартиру с не узаконенной перепланировкой:

Люди покупали квартиру в ипотеку в строящемся доме и сразу после окончания строительства сделали перепланировку, но квартира принадлежит не им а банку по закладной, настал момент выкупа закладной и банк просит рыночную оценку, а при оценке делаются фотографии объекта оценки. Можно немного сжульничать, договорится и с техником и с оценщиком которые будут выезжать на объект и показать им квартиру этажом ниже или выше (предварительно договорившись с соседями), ну или вообще ничего не показывать, как договоритесь.

Опять же, если перепланировка маленькая, ну снесли вы маленький черный шкаф, а кто узнает и как узнают, что у вас перепланировка, раньше БТИ ставили на техническом паспорте штампы «перепланировка», сейчас никакой штамп не ставят. Конечно данный фокус не пройдет если у вас вообще нет стен.

Какая перепланировка квартиры не требует согласования?

Перепланировки, проводимые в квартире, делят на четыре категории:

  1. Необходимо согласование.
  2. Не требует согласования проекта.
  3. Запрещенные перепланировки.
  4. Требует не только согласования проекта, но и согласия собственников (обустройство лестничных площадок, фасадных территорий).

Такое деление предложило Мосжилинспекция, остальным регионам РФ, предложено ориентироваться на эти группы. Первую и вторую группу рассмотрим более детально.

К первой группе относятся следующие виды работ:

  • Переустановка радиаторов;
  • Установка кондиционера;
  • Перенос кухни (расширение);
  • Переустановка окна с изменением рамы;
  • Проведение работ по остекленению лоджий;
  • Проведение работ, связанных с устройством дополнительных проемов, не касающихся несущих конструкций;
  • Демонтаж шкафов (стенных);
  • Изменение перегородок, которые не являются несущими конструкциями и не отделяют «мокрые» территории;
  • Монтаж санитарно–технического оборудования в пределах существующей комнаты.

Обратите внимание!!! Последний пункт имеет отношение только к жилым помещениям, в остальных случаях, этот вид работ требует согласования проекта.

Ко второй группе относятся следующие виды работ:

  • Демонтаж существующих инженерных сетей, которые требуют дополнительных энергозатрат;
  • Демонтаж перегородок, которые являются несущими;
  • Установка перегородок в жилых помещениях с деревянными перекрытиями;
  • Замена электрических плит на газовые и их перенос на другое место;
  • Установка вертикальных лестниц;
  • Монтаж проемов в стенах, которые относятся к несущим конструкциям;
  • Демонтаж и перенос туалетов и ванных комнат.

Какая перепланировка квартиры запрещена законом?

Вы решили сделать перепланировку квартиры, прежде чем приступить что-то делать вам необходимо согласовать все работы, которые вы планируете проводить с проектом. Однако не все виды перепланировки разрешены. Учитывая, то что вы проживаете в многоквартирном доме и некоторые работы могут доставить неудобства и другим жителям, необходимо смотреть и на их интересы.

Во–первых ваши перепланировки не должны ухудшать эксплуатационные данные дома. Во – вторых запрещен демонтаж несущих конструкций, так как это может привести даже к обрушению стены. А безопасность ваших соседей является важным фактором, который необходимо соблюдать.

Если вы планируете объединить кухню с комнатой, при этом на кухне находится газовая плита, жилищная инспекция откажет вам в вашей просьбе, чтобы избежать подобных недоразумений, достаточно установить раздвижную перегородку.

Если ваши изменения затрагивают места общедомовых коммуникаций, и после проведенных работ, доступ к ним будет ограничен, вам также откажут в перепланировке.

Газовые службы категорически против «заделывания» газовых труб в стену, как бы она не портила ваш интерьер. Ведь это может привести к печальным последствиям во время пожара.

Поменять местами комнату и кухню вам тоже удастся не всегда, для этого должны быть выполнить определенные условия.

Не удастся согласовать перепланировку, если ваш дом относится к перечню помещений под снос.

Если перепланировку, вы все–таки сделали без согласования, вы можете попробовать провести процедуру согласования «задним числом». В процессе вам будет выставлен штраф и решение, либо вернуть квартире первоначальный вид, либо проведут согласование в установленной форме.

Постановление правительства г. Москвы №508-ПП, указывает подробный список работ, которые запрещены при перепланировке квартиры.

Дорогие читатели! Если у вас остались вопросы по теме «Можно ли продать квартиру с незаконной перепланировкой» или возникли другие вопросы, задайте их прямо сейчас — обращайтесь в форму онлайн-консультанта.
Это быстро и бесплатно!

Источник: http://o-nedvizhke.ru/kvartira/prodazha/mozhno-li-prodat-kvartiru-s-nezakonnoj-pereplanirovkoj.html

Покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой: пошаговая инструкция и риски для сторон

Покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой может создать для нового владельца немало сложностей. Поэтому при возможности стоит избегать такого приобретения или учитывать определенные правила.

Когда требуется согласовывать перепланировку

Перепланировку стоит отличать от переустройства. Под переустройством подразумевается перенос или замена сантехники, инженерных сетей и пр.

Что касается перепланировки, то под ней понимается изменение существующей конфигурации или геометрии квартиры.

К перепланировке относят такие виды работ, как снос и возведение стен и перегородок, устройство в стенах проемов и арок, увеличение окон и пр.

Согласно действующему законодательству, работы по перепланировке квартиры должны быть узаконены, а изменения отражены в техпаспорте и содержаться в кадастровом учете. Измененная конфигурация отображается специалистами из БТИ в технической документации и передается в Росреестр для внесения правок в кадастр недвижимости.

Если же в результате перепланировки изменилась не только конфигурация квартиры, но и ее площадь, то изменения вносятся также в реестр прав (ЕГРН), а собственнику необходимо получить новую выписку из ЕГРН, так как старое свидетельство о собственности утратило силу.

Согласно действующему законодательству, при желании произвести перепланировку в квартире первоначально нужно заказать техническое заключение, подтверждающее возможность перепланировки. Когда работы затрагивают несущие конструкции, то потребуется заказать проект перепланировки в специализированной компании, состоящей в СРО.

Обращаться для согласования перепланировки необходимо в организацию, которая контролирует такие работы в регионе. Например, в Москве за выдачу разрешений отвечают службы единого окна на базе Мосжилинспекции. Также документы на согласование перепланировки можно подать через портал госуслуг или МФЦ.

Сложности при покупке квартиры с незаконной перепланировкой

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — звоните: Москва+7 (499) 653-60-87, Санкт-Петербург+7 (812) 313-26-64.

Покупая квартиру на вторичном рынке, всегда есть риск покупки жилья с неузаконенной перепланировкой. Основная проблема состоит в том, что ответственность за незаконную перепланировку будет возложена на текущего собственника квартиры, а не на того, кто фактически произвел незаконные работы.  Т.е. расплачиваться за правонарушения продавца квартиры придется новому собственнику.

Для того, чтобы не купить квартиру с неузаконенной перепланировкой, следует перед заключением договора купли-продажи:

  1. Попросить у продавца поэтажный план и экспликацию помещения из БТИ. Фактическое состояние квартиры должно соответствовать тому, которое содержится в данных планах.
  2. Сопоставить типовой проект квартиры с имеющимся – подойдет для панельных или кирпичных домов старой постройки, которые все имели типовую конфигурацию.

Если покупателю стало понятно, что перепланировка затронула несущие конструкции и это потенциально может привести к разрушениям, то от такой покупки следует отказаться.

Заключение сделки купли-продажи в отношении квартиры с неузаконенной перепланировкой имеет следующие риски:

  1. Договор купли-продажи может быть признан недействительным.
  2. Помещение может быть изъято в государственную собственность.
  3. Покупателя могут привлечь к административной ответственности.
  4. Риск продажи квартиры по заниженной стоимости для продавца.
  5. Квартиру с неузаконенной перепланировкой нельзя оформить в ипотеку.

Штраф за незаконную перепланировку

Правила проведения работ по перепланировке квартиры прописаны в 4 Главе Жилищного кодека.

Под незаконной перепланировкой понимается изменение конфигурации квартиры, которое было произведено без должного согласования или с нарушением действующего проекта перепланировки.

Если контролирующие инстанции обнаружили незаконное переустройство квартиры, то собственника могут привлечь к административной ответственности. Его обяжут вернуть квартиру в исходное состояние, а это предполагает определенные траты на проведение ремонтных работ.

В исключительных случаях суд может постановить оставить квартиру в неизменном состоянии и не возвращать ее первоначальную конфигурацию, но это возможно, только если проведенные работы не создали угрозы для других жильцов и не нарушили их интересов. Но даже если суд вынес решение в пользу нового собственника, то ему придется заплатить штраф за незаконные работы. Его размер содержится в ст.7.21 КоАП РФ.

Величина штрафа зависит от категории нарушителя:

  1. Для граждан и физических лиц он накладывается в размере 2-2,5 тыс.р. при условии, что выполненные работы не причинили ущерб никому из соседей. Если же такие неблагоприятные последствия наступили, то размер штрафных санкций возрастает до 5 тыс.р., а также компенсируется материальный и моральный ущерб.
  2. Для юрлиц размеры штрафных санкций в разы больше – они составляют 40-50 тыс.р. и вплоть до 300 тыс.р. при наличии ущерба.
  3. Должностные лица, которые зарегистрировали изменения в обход законным нормам, могут быть привлечены к ответственности в виде штрафа до 4-5 тыс.р. и вплоть до 50 тыс.р. при обнаружении факта ущерба соседям.

Также неузаконенная перепланировка может привести к такой крайней мере наказания, как изъятие квартиры у собственника, продажа ее на торгах и выплата ему денежной компенсации в виде разницы между вырученной на торгах суммой и стоимости ремонтных работ по приведению квартиры в исходное состояние. Мера по принудительному взысканию квартиры содержится в п.5 ст.29 ЖК РФ.

С недавнего времени к нарушителям применяются ограничительные меры по выезду за рубеж.

Если в результате незаконной перепланировки пострадали люди (а такие случаи не редкость), то собственника могут привлечь к уголовной ответственности.

Пошаговая инструкция покупки квартиры с неузаконенной перепланировкой

Процедура покупки квартиры с неузаконенной перепланировкой будет выглядеть следующим образом:

  1. Стороны встречаются для осмотра квартиры и согласования условий купли-продажи. Определяется цена квартиры и сроки заключения основного договора купли-продажи недвижимости.
  2. Подписывается предварительный договор купли-продажи и вносится предоплата за квартиру в виде аванса или залога. Этот договор действует до подписания основного договора на момент сбора всех необходимых документов. Если обеспечение было внесено в виде залога, то в случае обнаружения незаконной перепланировки, которая не подлежит согласованию, продавец обязан будет вернуть задаток покупателю в двойном размере.
  3. Если в ходе согласования выяснилось, что в квартире проведены работы по изменению конфигурации, то следует запросить у продавца разрешение на перепланировку, выданное в жилищной инспекции. Этот документ в дальнейшем прикладывается к основному договору купли-продажи.
  4. В случае, когда перепланировка проведена, а разрешение на нее отсутствует, то дальнейшие действия покупателя зависят от его заинтересованности недвижимостью. Так, он вправе договориться с продавцом о согласовании работ по перепланировке постфактум (в некоторых случаях такой вариант допускается) или договориться об изменении стоимости квартиры (попросить у продавца скидку за неудобства в сумме, равной или большей чем штраф и проведение работ по согласованию перепланировки).
  5. Если продавец согласился на прохождение процедуры по узакониванию перепланировки, то ему первоначально нужно заплатить штраф, заказать проект перепланировки (при необходимости), а затем подать комплект документов на согласование. Согласование уже сделанной перепланировки возможно, если она не нарушает устойчивости каркаса и действующих технических регламентов. Стоит отметить, что это длительная процедура, которая занимает вплоть до 2 месяцев.
  6. По результатам согласования лицо получает официальное разрешение от жилинспекции. Оно служит основой для внесения корректировок в технический паспорт на квартиру.
  7. После прохождения указанной процедуры перепланировка считается узаконенной. Стороны подписывают основной договор купли-продажи, который содержит существенные условия предстоящей сделки: цену квартиры, порядок оплаты и перехода права собственности, права и обязанности сторон. Он имеет простую письменную форму и заверяется у нотариуса по желанию.
  8. Переход права собственности регистрируется в Росреестре. Для этого в регистрирующий орган передается комплект документов, включающий заявления от продавца и покупателя на отчуждение прав собственности и получение статуса собственника, договор купли-продажи, квитанция с оплаченной госпошлиной.
  9. После проверки представленной документации права собственности на квартиру переходят к покупателю. Подтверждением этого факта становится выписки из ЕГРН, где покупатель указан в графе “правообладатель”.
  10. Стороны подписывают акт приема-передачи квартиры, который подтверждает фактический переход прав недвижимости к покупателю.

Таким образом, по нормам Жилищного кодекса при выявлении в квартире незаконной перепланировки владельцу грозит наказание в виде штрафа и необходимости вернуть квартиру в прежнее состояние.

Основные риски при заключении сделки купли-продажи в отношении недвижимости с неузаконенной перепланировкой ложатся на покупателя, который, хотя и не виноват в правонарушении, может быть привлечен к административной ответственности.

 Но рискует также и продавец: ведь покупатель может попробовать добиться признания договора купли-продажи недействительным и потребовать его расторжения.

Источник: http://zakonometr.ru/nedvizhimost/pokupka/kvartiry/s-neuzakonennoj-pereplanirovkoj.html

можно ли продать квартиру с неузаконенной перепланировкой

На вторичном рынке все делают перепланировку. В этой статье мы разберем

Планировки в хрущевках неудобные. В них очень не удобно жить именно по этой причине сегодня очень много квартир с перепланировкой.

Новостройки этим не болеют В Новостройках нет смысла в перепланировке. Они или уже с хорошей планировкой или нет стен вообще, как в Жилом комплексе «Шесть звезд»

в Новосибирске и нет необходимости в узаконивании перепланировки. Но и тут бывают прорехи. Люди, покупая квартиры в новостройке видят перед собой не несущие стены и не задумываясь их переносят.

Да это не критично и жизнеспособно, но многие не обращают внимание, что в технической документации стены есть и они не на месте.

Когда приходит  время продать квартиру выясняется, что была выполнена перепланировка, и банк не одобряет Вашу квартиру, по этому озаботьтесь заранее узакониванием перепланировки.

Для того, что бы ответить на вопрос

можно ли продать квартиру с перепланировкой

Необходимо понять допустимая это перепланировка или не допустимая. Чем же они отличаются?

Есть допустимая перепланировка типа объединение кухни и зала или коридора и комнаты (если не сносились несущие стены) и не допустимая перепланировка, которую в принципе нельзя узаконить. Например следующие виды перепланировки узаконить не получится:

  1. увеличение квартиры за счет расширения контура жилых помещений
    1. утепление балконов и лоджий и присоединение их к жилому помещению
  2. Убирать несущие стены
  3. Переносить привод вентиляции
  4. Демонтировать саму систему вентиляции
  5. Убирать или переносить газовые стояки
  6. Переносить санузел над жилыми комнатами
  7. Переносить мокрые точки

Давайте ответим на вопрос:

В принципе сделки по квартирам с неузаконенной перепланировкой проходят, но

чем чревата покупка квартиры с перепланировкой?

Если эта перепланировка допустимая. То ее желательно узаконить. Если это не сделал старый собственник и Вы готовы сделать это самостоятельно, то смело можно покупать такой вариант. Но надо понимать, что придется этим заниматься и не откладывать это мероприятие в долгий ящик. С чем это будет связано.

Надо будет сделать новый технический план квартиры и подать исковое заявление в суд для признания перепланировки.  После этого с решением суда необходимо внести изменение в кадастровую информацию подав заявлении в росреестр.  Некоторые банки одобряют объекты с некоторой перепланировкой. Их список есть у риэлтеров.

Он постоянно меняется и отслеживать его трудно. Услуги риэлтера по оформлению ипотеки как правило входят в стоимость стандартных комиссионных и лучше делать ипотеку и одобрение объекта через профессионального игрока на рынке недвижимости, тогда будет легче обойти эти рифы законно и просто.

Если Вы не сделаете этого, то по закону Вы должны вернуть планировку в исходное положение, а на перерегистрацию Вам дается 6 месяцев.

                Теперь давайте рассмотрим второй вариант.

Что делать, если перепланировка не допустимая?

При продаже квартиры в ипотеку, с Вас потребуют технические документы на квартиру на стадии одобрения объекта банком. (для справки – это второй этап работы по ипотеке. Сначала одобрение клиента, потом одобрение объекта, потом вывод на сделку). На квартиру приедет представитель оценочной компании и сделает фото объекта.

Оценщик сверит Бумажный план квартиры и реальное положение дел. Если они отличаются, то он отразит это в отчете об оценке. Естественно банк не одобрит объект и естественно при этом на сделку выйти не получится.

  Некоторые нехорошие люди прибегают ко всяким ухищрениям, Возводят стены из гипсокартона на месте несущей стены, подделывают документы, но это все незаконные схемы и связываться с ними я не рекомендую. То есть,  в ипотеку продать квартиру с недопустимой перепланировкой не получится.

  Но я хочу поставить вопрос о целесообразности такой покупки. Если Вы покупаете квартиру с недопустимой перепланировкой, задайте себе вопрос: « А дом не рухнет по вине Вашей квартиры?».  Ладно, если Вы просто затопите спальню соседей снизу, над которыми у Вас теперь кухня или еще какая мелочь. А если что то серьезное.

По этому вопрос стоит в другом. Готовы Вы вернуть все на свои места и получится ли это сделать? Если получится и Вы полны решимости это сделать. Если финансово квартира настолько привлекательна, что на Все это Вы готовы закрыть глаза, то ничто не помешает Вам купить эту квартиру за наличные.

То есть росреестр на стадии регистрации не будет проверять есть ли у Вас перепланировка. Более того в договоре Вы подтвердите, что с состоянием квартиры ознакомлены и она соответствует Схеме в техническом плане.

Итак вопрос стоит не

как продать квартиру с перепланировкой?

а  

можно ли продать квартиру?

И если есть возможность ее продать потому, что покупатель готов нести риски, то продать квартиру с перепланировкой можно. Помешать Вам может только ипотека и оценщик.

Давайте теперь немого коснемся вопроса перепланировки

как узаконить перепланировку

Есть два способа как узаконить перепланировку.

Первый способ узаконить перепланировку:

Делать все как положено. То есть заказать чертежи. Согласовать их с соответствующими органами. Нанять строительную компанию, у которой есть членство в СРО, после этого сделать акт ввода в эксплуатацию и подать документы в росреестр.

Второй способ узаконить перепланировку:

Делать Все как выгоднее финансово. Делаете с бригадой узбеков, а потом идете в суд и узакониваете. Вариант сражу скажу так себе. Можно попасть по незнанию на недопустимую перепланировку. К тому же могут понаделать не по СНИП и что-нибудь отвалится. Но тем не менее сплошь и рядом им все пользуются, а значит он жизнеспособен.

Переустройство и перепланировка жилого помещения

так же как и

перепланировка однокомнатной квартиры

Вопрос очень серьезный и подходить к нему надо соответственно. Заручитесь поддержкой опытного риэлтера при покупке квартиры, что бы не попасть на нежелательный вариант.

 

Я жду Вашего звонка прямо сейчас

Звоните в любое время или 

Источник: https://shtyaginov.ru/mozhno-li-prodat-kvartiru-s-neuzakonennoj-pereplanirovkoj/

Согласование перепланировки в Москве и Московской области под ключ

26.04.2017

Человеку свойственно улучшать среду своего обитания, поэтому перепланировка квартир – явление повсеместное. Внесенные изменения не всегда отражаются в технических документах. Можно ли продать квартиру с неузаконенной перепланировкой и как это сделать правильно?

Неузаконенная перепланировка с точки зрения продавца: неприятные последствия

Внесение изменений в перепланировку квартиры обычно вызвано желанием повысить эффективность использования жилого пространства. Собственники переносят проемы, объединяют и дробят комнаты, прорубают новые окна и расширяют жилую площадь за счет лоджий и балконов.

Некоторые хозяева не считают необходимым тратиться на узаконивание внесенных изменений. Решив продать такую квартиру, они сталкиваются с проблемами – неузаконенная планировка отпугивает покупателей и снижает рентабельность недвижимости.

По оценкам риелторов неузаконенная перепланировка уменьшает стоимость квартиры, в среднем, на 5 % от среднерыночной цены.

Можно ли продать квартиру с неузаконенной перепланировкой?

Даже если человек согласен приобрести жилье, в котором произведены незаконные изменения, он не всегда это может сделать.

Все покупатели недвижимости делятся на две категории.

  • Приобретающие квартиру за наличный расчет.
  • Пользователи ипотечных кредитов.

Покупателям из первой категории, теоретически, можно продать квартиру с неузаконенной перепланировкой. Они совершают сделку под свою ответственность. Как показывает практика, такие покупатели будут настаивать на снижении цены из-за необходимости в будущем решать вопрос с узакониванием.

Продать квартиру с неузаконенной перепланировкой труднее, а ликвидность такой недвижимости ниже рыночной, примерно, на 5 %.

Пользователи ипотечных кредитов не могут купить квартиру с неузаконенными переделками. В процессе одобрения кредита на жилье банк требует предоставить оценку квартиры. В технических документах обязательно отражены все произведенные перепланировки. Если они не узаконены, то банк просто откажет в предоставлении ипотеки, и сделка не состоится.

Количество потенциальных покупателей квартиры с неузаконенной перепланировкой снижается, так как пользователям программ ипотечного кредитования банк не одобрит приобретение такого жилья. Поэтому их придется исключать из числа претендентов на покупку.

Неузаконенная перепланировка с точки зрения покупателя: вопросы и ответы

Специалисты агентства «Город» подготовили ответы на самые распространенные вопросы потенциальных покупателей.

  • Как определить наличие в квартире перепланировки?

Ответ. Для этого необходимо потребовать технический паспорт, выданный БТИ, и пройтись с ним по квартире, сверяя данные плана и реальную картину.

Изучая технический паспорт, ориентируйтесь на черные линии, которыми отмечаются узаконенные контуры и схемы помещений. Красными линиями отмечены неузаконенные переделки, уже обнаруженные органами технической инспекции.

Неузаконенные изменения в планировке квартиры отмечаются красными линиями, черными линиями в техпаспорте отмечены согласованные контуры и схемы помещения.

  • В чем опасность покупки квартиры с неузаконенными переделками?

Ответ. Основная проблема состоит даже не в том, что придется тратить время и деньги на согласование перепланировки в инстанциях. Настоящие неприятности возникают, если перепланировку невозможно узаконить. На покупателя, который стал собственником такой квартиры, ложится вся ответственность, вплоть до исполнения судебного решения по восстановления квартиры в прежнем виде за свой счет.

сюжет расскажет, чем грозит неузаконенная перепланировка будущим собственникам жилья, отважившимся на покупку.

  • Что делать, если факт наличия неузаконенной перепланировки выявился в процессе заключения сделки или после ее завершения?

Ответ. В этом случае закон полностью на стороне покупателя. Он вправе отказаться от сделки по причине скрытого дефекта объекта купли-продажи – неузаконенной перепланировки квартиры. Если покупатель решил отказаться от сделки после заключения договора купли-продажи, аннулировать его можно через суд по той же причине – скрытый дефект объекта сделки.

  • Что делать, если вы купили квартиру с неузаконенной перепланировкой?

Произведенные переделки обязательно нуждаются в официальном согласовании, поэтому единственный способ решить проблему – оформить документы на перепланировку в соответствии с законодательством.

Не всякую перепланировку можно узаконить, в таком случае владельца жилья могут обязать восстановить прежний вид помещений за свой счет.

Советы продавцам и покупателям квартир с неузаконенной перепланировкой

Для того, чтобы избежать проблем в результате сделки по купле-продаже квартиры с неузаконенной планировкой, специалисты агентства «Город» советуют:

  • Продавцам. Узаконьте перепланировку до продажи. Это повысит стоимость квартиры, как минимум, на 5 % и расширит круг потенциальных покупателей.
  • Покупателям. Сверьте данные технического паспорта квартиры с реальной ситуацией перед тем, как оставлять аванс и выходить на сделку. Обнаружив незаконную перепланировку, проконсультируйтесь с нашими специалистами насчет возможности ее узаконения.

Для того, чтобы получить максимальную выгоду от сделки, обращайтесь к специалистам агентства «Город», которые помогут придать перепланировке официальный статус. Наши услуги повышают рентабельность недвижимости для продавца и обеспечивают безопасность сделки для покупателя.

Источник: https://pereplan.pro/rooms/kak-prodat-kvartiru-s-neuzakonennoj-pereplanirovkoj-reshaem-problemu/

Понравилась статья? Поделить с друзьями: