Договор жск и дду отличия

Содержание страницы

В чем отличия между договором дду и жск?

Для реализации квартир в новостройках застройщики часто используют две правомерные схемы: составление договора долевого участия (ДДУ) или продажу посредством жилищно-строительного кооператива (ЖСК). Поговорим в статье о том, какие особенности и отличия имеют договоры ЖСК и ДДУ.

Рекламный блок:

С помощью договора долевого участия застройщики привлекают денежные средства граждан. Суть ДДУ – вложение денег в строительство конкретной квартиры. В договоре оговаривается площадь будущего жилья, этаж расположения, планировка и стоимость.

Участник ДДУ при этом не считается партнером застройщика. Дольщик практически ничем не рискует и его интересы при юридически грамотном составлении договора защищаются законодательно.

ДДУ – это договор, который подлежит регистрации. Государственные органы проверяют легитимность документа, изучают данные застройщика и его основания на заключение подобных соглашений.

Если по каким-то причинам застройщик не сможет выполнить своих обязательств по ДДУ и это приведет к расторжению сделки, дольщику возвращаются все вложенные средства. Кроме этого, он дополнительно получит неустойку (1/150 от ставки рефинансирования).

Какую основополагающую информацию содержит договор долевого участия в строительстве?

  1. Характеристики, местоположение и другие данные об объекте строительства и предмете договора. Так, обязательно прописывается метраж будущей жилплощади, расположение квартиры на этаже, а также качества, которым она должна соответствовать в момент передачи ключей дольщику.
  2. Конкретную дату, когда строительство объекта будет завершено. Если застройщик допустит просрочку, на него налагаются штрафные санкции.
  3. Стоимость предмета договора. В ДДУ прописывается окончательная цена квартиры, а также способы и период внесения за нее платежей.
  4. Гарантии на объект и инженерные коммуникации.
  5. Список документации, на основании которой ведется строительство объекта.
  6. Права и обязанности сторон ДДУ.

Очень важно различать основной договор и предварительный. По последнему дольщик практически никак не защищается со стороны закона, так как предварительный ДДУ не регистрируется в государственных органах и не регулируется положениями ФЗ № 124.

Что собой представляет жилищно-строительный кооператив?

Второй способ приобрести жилье в новостройке – это вступление в жилищно-строительный кооператив и получение статуса пайщика. Договор ЖСК не регистрируется в государственных органах.

Граждане объединяются в жилищно-строительные кооперативы для постройки определенного объекта. Считается, что вступление в ЖСК сопровождается большими рисками, чем заключение ДДУ со строительной компанией.

Участие в ЖСК финансово более выгодно. Граждане могут вносить свой пай с собственных сбережений или за счет кредитных средств.

Пайщики вносят платежи в кооперативный фонд в течение года, выплачивая половину стоимости жилья. Оставшуюся сумму необходимо будет выплатить в рассрочку. Срок выплаты полной стоимости квартиры определяется в договоре и может варьироваться в пределах 5-20 лет.

Согласно договору ЖСК, гражданин, имеющий пай в фонде, не может распоряжаться квартирой в новостройке по собственному усмотрению до тех пор, пока не выплатит полную сумму за жилье. Право собственности на такую квартиру регистрируется на основании документа, полученного в ЖСК.

Договор ДДУ или ЖСК: что выбрать?

Для многих граждан эти две схемы – единственные варианты приобрести жилье, так как цены на квартиры в наши дни достаточно высокие. Что же выбрать? Рассмотрим семь основных отличий договора ДДУ и ЖСК.

Рекламный блок:

  1. Порядок регистрации. ДДУ не имеет юридической силы без прохождения процедуры регистрации в Росреестре. Вступление в ЖСК, напротив, не требует регистрации, поэтому пайщик в этом случае менее защищен законодательством.
  2. Окончательная цена жилплощади. Стоимость квартиры по ДДУ окончательная и не может быть изменена. В случае с ЖСК возможно увеличение цены за счет дополнительных трат, которые могут возникнуть в процессе строительства.
  3. Установление сроков. В ДДУ прописываются конкретные даты, когда объект будет достроен и передан в эксплуатацию. В документации, оформляемой после вступления в ЖСК, определенные даты не указываются.
  4. «Прозрачность» бумаг. Все данные о строительной компании и о объекте недвижимости при оформлении ДДУ абсолютно открыты и к ним имеет доступ любой желающий. Кроме того, застройщик обязан приложить разрешительную документацию и технический план к договору. В случае с ЖСК такой обязанности у строительной организации не возникает. Пайщик может потребовать предоставления документов, но гарантии, что он их увидит, нет.
  5. Расторжение сделки. Если расторгается ДДУ, дольщику возвращается вся уплаченная им сумма и неустойка. Когда прекращается действие договора с ЖСК, пайщик может рассчитывать только на часть выплаченных денег.
  6. Условия рассрочки. По ДДУ дольщик имеет возможность выплатить стоимость квартиры без повышающих коэффициентов. ЖСК же, в свою очередь, выдает пайщикам суды на половину стоимости жилья под процент.
  7. Сроки выплаты рассрочки. При оформлении ДДУ дольщик обязан выплатить всю сумму за квартиру к дате окончания строительства. В ЖСК более удобные условия – выплачивать стоимость жилья можно уже проживая в нем.

Как видно из этих пунктов, оформление ДДУ сопровождается меньшими рисками. Однако действие договора может быть внезапно прекращено государственными органами власти, если обнаружится нарушение в процессе застройки. Даже несмотря на это и тот факт, что оплатить стоимость квартиры нужно к дате завершения строительства, на долю ДДУ приходится около 55 % строящегося жилья.

Заключая договор с ЖСК, пайщик может приобрести квартиру по меньшей стоимости, так как в итоговую цену не входит 18 % НДС.

Более того, договор заключается не до момента завершения строительства и ввода дома в эксплуатацию, а на более продолжительный период (до 20 лет).

ЖСК характеризуется меньшей надежностью, но значительной дешевизной жилья. На долю такого способа приобретения квартиры приходится до 35 % новостроек.

Рассмотрим плюсы и минусы ЖСК и ДДУ в сравнительной таблице.

Плюсы Минусы
Договор долевого участия
  1. ДДУ регистрируется в Росреестре.
  2. Стоимость квартиры фиксирована.
  3. Строительная компания выплачивает высокие штрафы при срыве сроков.
  4. Дольщик получает гарантии на объект и коммуникации.
  1. Дольщик обязан выплатить всю сумму к моменту завершения строительства.
  2. Застройщик сам выбирает управляющую компанию, мнение дольщиков при этом не учитывается.
Жилищно-строительный кооператив
  1. Рассрочка на срок до 20 лет.
  2. Жилье дешевле на 18 %.
  3. Управление домом переходит к ЖСК.
  1. Возможность мошенничества с «двойной» продажей квартир.
  2. У пайщика нет законодательной защиты.
  3. Застройщик не обязан предоставлять документацию.
  4. Стоимость квартиры не фиксирована.
  5. В случае расторжения договора пайщик получает обратно только часть денег.

Наиболее удобный способ приобретения квартиры каждый гражданин определяет для себя сам. Рекомендуем проконсультироваться с юристом, прежде чем вступать в ЖСК или заключать ДДУ.

Источник: https://estatelegal.ru/nedvizhimost/dolevoe-stroitelstvo/dogovor-zhsk-i-ddu-otlichiya/

Что лучше — ДДУ или ЖСК?

Покупка квартиры в новостройке может быть основана на двух основных документах — это ДДУ по 214 ФЗ и ЖСК по 215 ФЗ.

Первый вариант — Договор долевого участия, второй — Жилищно-строительный кооператив, в который вступают покупатели, чтобы получить новое жилье и в дальнейшем управлять или делегировать управление сторонней УК.

 
В чем состоит разница между ДДУ и ЖСК, что выгоднее, есть ли подводные камни? 

Что такое ДДУ по 214 ФЗ

Основные положения ДДУ в соответствии с законом устанавливают ряд ограничений для застройщика и защищают покупателя жилья:

  • квартира вносится в реестр, и это означает, что продать ее сразу двум дольщикам застройщик не может;
  • в договоре прописывается полная сумма, которая будет внесена покупателем за приобретенную квартиру, а застройщик не может изменить ее произвольно, только через допсоглашение, которое покупатель вправе не подписывать;
  • у застройщика есть установленный срок передачи жилья покупателю, к которому может быть добавлено только два месяца, после чего начинается начисление неустоек;
  • все рассрочки, которые предлагает девелопер, действуют только в пределах срока завершения строительства. 

Этот вариант предполагает более высокий в сравнении с ЖСК уровень ответственности девелопера перед дольщиками. Инструментов взыскания неустоек и возврата средств достаточно для решения вопроса в суде, но иногда доходит и до уголовных дел.

Покупатель всегда может отказаться от подписания дополнительного соглашения и потребовать свои деньги к возврату.

Случай двойной продажи после внесения объекта в Росреестр практически невозможен, поскольку повторно внести туда тот же объект технически не получится. 

Что такое ЖСК по 215 ФЗ

Приобретение квартиры по 215 ФЗ — это вступление в ЖСК, имеющее свои плюсы и минусы. Главной опасностью в таких отношениях остается своего рода коридор возможностей для недобросовестного застройщика, поскольку закон не регулирует большую часть подробностей сделки. 
Подводные камни договора ЖСК:

  • все подробности и тонкости взаимоотношений застройщика с дольщиком устанавливает договор, поэтому очень важно изучить документ и проконсультироваться с независимым юристом;
  • застройщик может предложить кооперативу согласовать увеличение стоимости жилья, приведя экономическое обоснование, если ранее заключенный договор не содержит пункта, запрещающего пересмотр цены;
  • закон не предусматривает ни жесткого ограничения возможности просрочки, ни санкций в отношении застройщика, если это не оговорено в основном документе — договоре;
  • есть возможность получения длительных рассрочек, которые не ограничены по сроку окончанием строительства;
  • собственность оформляется только после завершения строительства, и фактически остается возможность продажи квартиры другому покупателю. 

Подобные отношения имеют иную правовую основу, чем договор ДДУ, где право собственности на жилье закрепляется с момента внесения в Росреестр. 

Существенные моменты разницы между договорами ЖСК и ДДУ 

ТСЖ ставит застройщика и потенциального владельца квартиры в партнерские отношения, при этом остается возможность продать квартиру другому собственнику на любом этапе строительства.

Именно поэтому заключать подобную сделку следует с тщательной проверкой девелопера и непосредственного продавца. При отсутствии ограничений на рост стоимости квартиры и затягивание сроков стоит задуматься.

Застройщик должен предложить членам товарищества механизм гарантий от двойной продажи. 

Что такое собственность ЖСК и членство в кооперативе 

Если вы станете продавать свою квартиру после оформления в собственность, придется ввести покупателя в состав ЖСК. Вам придется оплатить и свое членство в кооперативе, которым по сути и является эта форма приобретения жилья жилья.

Впоследствии товарищество может выбирать и менять УК, а это часто становится причиной роста платежей, так как в собственности ЖСК оказывается все, что было включено в состав строительства, в том числе и внутренние инфраструктурные объекты.

 
Еще одна тонкость ЖСК — это возможность получать разрешение на строительство для каждого дома в отдельности, создавая небольшую компанию, что тоже делает положение дольщика уязвимым. Сейчас это будет меняться — в течение трех лет будет введен запрет на подобное оформление. 

Разница в стоимости квартир и гарантии по договору 

Стоит обратить внимание на то, что договоры по ЖСК обычно дают возможность снизить общую стоимость покупки на 1-3% и получить длительные рассрочки.

Но это не всегда служит достаточным балансом риска — ведь вероятность, что ваша квартира будет продана дважды, или дом будет строиться гораздо дольше заявленного срока, очень велика.

  Законодательство не препятствует изменению формы договора — по договоренности или через суд можно добиться изменения договора ЖСК на ДДУ или обратно. 

Источник: http://novostroyker.ru/blog/sovety/raznica-mezhdu-ddu-i-zhsk

Что выбрать: ЖСК или ДДУ? Разбираемся в отличиях, преимуществах и недостатках

Каждая молодая семья мечтает обзавестись своим уютным гнездышком. Но не каждая может сразу купить готовое жилье. Поэтому многие ищут альтернативные пути: вложить деньги в долевое или кооперативное строительство.

Оба варианта абсолютно законны, но схемы оформления сделки через ДДУ и ЖСК совершенно разные.

Так что же выбрать: жилищно-кооперативное или долевое строительство? Мы подскажем, какие отличия, преимущества и недостатки есть у данных сделок.

Что такое ДДУ и ЖСК?

Долевое строительство — это договор между застройщиком и дольщиком,

заключенный в соответствии с Федеральным законом № 214-ФЗ. Застройщик обязуется своевременно возвести дом, получить согласие на ввод его в эксплуатацию и передать инвесторам готовый объект. В свою очередь, дольщик обязуется полностью заплатить за жилье и принять дом.

ДДУ обязательно регистрируется в Росреестре.

Кооперативное строительство — добровольное объединение людей с целью построить конкретный жилой объект. Внося деньги на строительство, инвестор становится пайщиком. ЖСК — договор между кооперативом и пайщиком, где первый обязуется построить дом, а второй — выплатить весь паевый взнос.

Регистрация договора ЖСК в Росреестре не обязательна.

Основные отличия между ДДУ и ЖСК

В договорах долевого и кооперативного строительства есть существенные различия:

  • Государственная регистрация

ДДУ обязательно регистрируется в Росреестре, гарантируя надежность сделки. Договор ЖСК не нуждается в подобной регистрации, и это не исключает повторную продажу вашей квартиры.

В ДДУ указана вся стоимость приобретаемого жилья, она неизменна.

В договоре ЖСК прописанная сумма за квартиру может увеличиться из-за дополнительных трат застройщика.

В ДДУ указана конкретная дата сдачи жилого объекта. Если застройщик не успевает возвести дом в срок — выплачивает неустойку и штраф.

В соглашении ЖСК сроки строительства не прописаны.

ДДУ позволяет использовать беспроцентную рассрочку до сдачи дома. По договору ЖСК можно получить рассрочку на более долгий срок, но под процент.

Расторгаете договор долевого участия — застройщик возвращает ваши деньги. Прекращаете договор с ЖСК — кооператив выплачивает не более 85% вложенных средств.

Есть и еще одно отличие. По договору долевого участия застройщик обязан предоставить всю необходимую документацию в Росреестр до начала строительства и обеспечить открытый доступ к документам.

ЖСК не имеет таких обязательств.

ДДУ обеспечивает надежность сделки, а ЖСК — ее выгоду.

Особенности ДДУ

Долевое строительство — рискованное предприятие. Поэтому до заключения договора рекомендуем:

  • изучить бумаги компании-застройщика: что она строила, где, когда и результат ее деятельности;
  • проверить уставные документы и разрешение на возведение объекта;
  • изучить акты для строительства (экология, фундамент и другие).

Если таких данных у застройщика нет — строительство незаконно.

Особое внимание следует обратить на строительный проект, арендный договор или выписку ЕГРН о праве собственности на земельный участок. Но главное, убедитесь, что оплата по ДДУ поступила в банк, а не в кассу компании.

Не оставляйте без внимания и сам договор долевого участия. В нем должны быть прописаны:

  • адрес объекта: этаж, планировка, площадь;
  • тип используемых строительных материалов;
  • срок сдачи дома;
  • окончательная цена;
  • порядок возврата средств в случае просрочки сдачи дома;
  • отсутствие других претендентов на помещение;
  • положение об оплате коммунальных платежей до заселения.

Дольщики могут посмотреть все документы по долевому строительству в открытом доступе.

Плюсы и минусы ДДУ

Приобретая жилье по ДДУ, покупатель может быть уверен в надежности сделки:

  • квартира не будет продана другому человеку;
  • все документы находятся в открытом доступе;
  • стоимость квартиры четко обозначена и неизменна;
  • можно вернуть полную сумму в случае расторжения договора;
  • есть пятилетняя гарантия на новую квартиру.

Но у долевого строительства есть и минусы. Во время регистрации оформление документов на квартиру приостанавливается (до 3-х месяцев). Также оплата за квартиру ограничена сроком возведения дома, а рассрочка на приобретение дается максимум на 5 лет.

Особенности ЖСК

Кооперативное строительство позволяет дешево купить жилье в новострое. Пайщики оплачивают строящийся объект через созданный паевый фонд. Они вносят в фонд ежемесячную плату.

За год каждый пайщик должен собрать 50% от стоимости квартиры. Если он внес меньше половины, то может взять ссуду у кооператива. Срок ее погашения — от 5 до 20 лет. Пока пайщик не погасит долг, ЖСК остается собственником его жилья.

Продать или сдать в аренду такую квартиру он не сможет.

Плюсы и минусы ЖСК

Несмотря на все риски ЖСК, у кооперативного строительства есть свои достоинства: быстрое оформление документов, длительная рассрочка по платежам, неограниченный доступ к бумагам компании, контроль за возведением дома.

Но недостатков больше:

  • кооператив не штрафуется при нарушении сроков строительства;
  • цена квартиры может быть увеличена;
  • отсутствует строгое обязательство на получение строительного разрешения, право собственности или аренду земельного участка;
  • при расторжении договора ЖСК возвращает пайщику не все деньги.

Разорвав договор с ЖСК, вам вернут только часть вложенных средств — максимум 85%.

Так что же выбрать: ДДУ или ЖСК?

Любая схема покупки собственного жилья имеет свои достоинства и недостатки. ДДУ подкупает четкостью правил и регистрацией, а ЖСК — выгодой. Но ни долевое, ни кооперативное строительство не дают надежных гарантий. Поэтому перед покупкой квартиры по ДДУ или соглашению с ЖСК рекомендуем внимательно просмотреть все документы компании-застройщика.

Важно обратить внимание и на ее репутацию. Компания, которая плодотворно работает несколько лет, станет надежным застройщиком. А компания, которая изначально хочет пойти на обман, совершит это при любой схеме строительства: как при ДДУ, так и при ЖСК. Выбор остается только за вами.

Читайте также  Договор купли продажи будущей недвижимой вещи образец

Источник: http://domkodeks.ru/ddu/chto-vybrat-zhsk-ili-ddu

Покупка квартиры: ДДУ или ЖСК, какой из вариантов договора выбрать

Приобрести квартиру можно посредством подписания договора ДДУ или с ЖСК, отличия между которыми регламентируются законами № 214, № 215, утвержденными на федеральном уровне в 2004 году.

Способы покупки жилья

Договор долевого участия (ДДУ) подразумевает, что заказчик вкладывает собственные деньги и имеет право в дальнейшем требовать у застройщика квартиру в размере оплаченных квадратных метров.

Заключение соглашения с жилищно-строительным кооперативом (ЖСК) – более рискованный способ, поскольку внесенные денежные средства являются паевым взносом за членство в данном кооперативе и не гарантируют получение в нем квартиры в результате окончания строительства.

Договоры с ЖСК или ДДУ имеют единственное сходство – это желание подписавших их граждан получить в собственность квартиру.

Характерные признаки договоров

Существенное отличие договора с ЖСК от ДДУ заключается в последствиях, наступающих после его подписания: вступление в случайно выбранный кооператив увеличивает риск пайщика стать жертвой мошеннической схемы. Данные соглашения отличаются и по другим признакам:

Договор дольщика Договор пайщика
Регулируется ФЗ №214 Регулируется ФЗ №215
Обязательно регистрируется в ФС ГРКК Регистрация в ФС ГРКК только после ввода дома в эксплуатацию
Стоимость квадратного метра не меняется Возможное удорожание стоимости квартиры
Установленные даты начала и окончания строительства Временные рамки строительства четко не оговорены
Юридическая ответственность за несоблюдение сроков сдачи жилого дома Наказание при нарушении сроков строительства законом не предусмотрено
Приобретение квартиры в рассрочку возможно только до момента ввода жилого дома в эксплуатацию Рассрочка по выплатам предоставляется по закону на срок, не зависящий от этапа строительства жилого объекта

Важно! Подписание дополнительных соглашений, не соответствующих условиям основного договора долевого участия, не является обязательным. Прежде чем заключить договор с жилищным кооперативом, следует убедиться, что застройщик прописал пункт, исключающий возможность изменения стоимости 1 м2 в сторону увеличения.

Особенности долевого и паевого строительства

Плюсы и минусы приобретения жилья в статусе дольщика или пайщика заключаются в следующем:

  1. Регистрация договора в Росреестре до начала строительства является длительным процессом, однако исключает возможность продажи одной квартиры в руки нескольких дольщиков. Наличие двух и более собственников – нередкий случай при совершении сделки через жилищные кооперативы.

  2. Итоговая цена за 1 м2 у дольщика не отличается от начальной, но превышает стоимость квартиры той же площадью, принадлежащей члену кооператива.

Назначив цену за 1 м2, застройщик не имеет права изменять ее по условиям долевого строительства.

Предложение с его стороны о подписании дополнительного соглашения, в котором предусмотрено удорожание 1 м2, может быть отклонено дольщиком на законных основаниях.

Более того, в такой ситуации лицо, подписавшее ДДУ, вправе требовать расторжения основного договора, возврата уже внесенных денежных средств и выплаты неустойки.

По условиям договора с ЖСК его председатель может увеличить цену за 1 м2 на любом этапе возведения дома путем согласования с остальными членами жилищного кооператива.

  1. Нарушение сроков сдачи дома в эксплуатацию финансово невыгодно для застройщика при подписании ДДУ, так как это дает право дольщику требовать выплату неустойки за каждый день просрочки.

    Закон предусматривает всего 2 месяца сверх оговоренного срока по договору, в течение которых застройщик обязан решить все юридические вопросы и предоставить собственникам их квартиры.

    Подписание дополнительного соглашения о продлении срока сдачи дома – это право дольщика, а не его обязанность.

В этом вопросе долевое участие лучше вступления в жилищный кооператив, так как в договоре с ЖСК четкие сроки начала и окончания возведения дома не оговариваются. Соответственно, финансовые издержки в виде выплат неустойки для застройщика также не наступают.

  1. Разница между пайщиком и дольщиком заключается также в том, что хорошие строительные кооперативы предоставляют своим членам рассрочку, которая не зависит, сдан ли дом или находится на этапе строительства. Дольщик ограничен в этом праве и обязан выплатить всю сумму по завершению строительных работ.

  2. На момент начала строительства многоквартирного дома по ДДУ утвержден проект и получена вся разрешительная документация. Это является гарантией того, что при сдаче дома в эксплуатацию этажность и наличие/отсутствие пристроек будет соответствовать начально заявленным условиям.

Каким будет кооперативный дом, решают его члены путем ания. Однако при необходимости привлечь дополнительных пайщиков, дом в результате может стать на этаж выше или на подъезд больше, чем это было оговорено изначально.

  1. В долевом договоре четко определены обязательные условия его расторжения и возврата денежных средств, что затрудняет дольщику возможность прекратить отношения с застройщиком. При подписании договора с ЖСК возникают другие «подводные камни»: перепродажа такой собственности носит обременительный характер, так как вынуждает нового собственника вступать в данный кооператив.

Дополнительные метры

До того как получить свидетельство о праве собственности, должен быть произведен контрольный обмер квартиры при участии работника БТИ. В случае с пайщиком дополнительные квадратные метры должны быть им оплачены в обязательном порядке.

Если квартиру получают по долевому соглашению, то при наличии различий в оплаченных и получаемых квадратных метрах возможно:

  • заявить отказ от получения прав собственности на данное жилье с дальнейшим требованием выплаты неустойки;
  • доплатить за лишние квадратные метры и также требовать выплату неустойки;
  • указать застройщику на допущенные ошибки при строительстве и требовать снизить стоимость квартиры, чтобы разница по суммам была равнозначна.

Основные моменты в договорах

До подписания договора долевого строительства жилого дома важно, чтобы:

  • в бланке были указаны все сведения о застройщике, которые лучше проверить;
  • соглашение называлось исключительно «Договор долевого участия»;
  • в нем был прописан месяц и год сдачи объекта;
  • в тексте документа содержались детали, характеризующие строительный объект: количество этажей, занимаемая домом площадь, общий и жилой метраж квартиры;
  • был приведен пункт, определяющий гарантийные обязательства застройщика;
  • сумма соглашения была указана не только цифрами, но и прописью.

Тщательному изучению следует подвергнуть как договор, который подписывается с жилищно-строительным кооперативом, так и сам кооператив. Важной информацией является:

  • его реквизиты, которые помогут узнать о других подконтрольных объектах, результатах работы кооператива и непосредственно его участниках;
  • количество объектов, которые председателем ведутся одновременно: чем их больше, тем риски выше;
  • нахождение кооператива в состоянии финансового оздоровления или на грани банкротства;
  • наличие у него разрешения на проведение строительных работ на данной территории;
  • полная информация о земельном участке под строительство;
  • преимущественное право общего собрания по вопросу увеличения стоимости 1 м2;
  • характеристика объекта: количество этажей, метраж квартиры;
  • сумма ежемесячного взноса на содержание кооператива;
  • последствия для пайщика, если строительство не будет завершено.

На любом этапе возможен переход с долевого договора на паевой, основной причиной которого, в большинстве случаев, является банкротство компании-застройщика. Выход из состава кооператива и заключение ДДУ по одному и тому же объекту случается крайне редко.

Покупка квартиры: ДДУ или ЖСК, какой из вариантов договора выбрать Ссылка на основную публикацию

Источник: https://kvadmetry.ru/dolevoe/pokupka-kvartiry-ddu-ili-zhsk.html

Договор ДДУ или ЖСК: отличия, плюсы и минусы

Недвижимость можно приобрести как для себя, так и с целью последующей перепродажи и сдачи имущества в аренду.

При этом сделки заключаются уже на стадии строительства.

Любой гражданин может купить строящееся жилье в двух формах:

  1. заключив с застройщиком договор участия в долевом строительстве,
  2. став членом жилищно-строительного кооператива.

Проанализируем достоинства и недостатки каждого типа договора.

ДДУ. В рамках заключения договора долевого участия застройщик привлекает денежные средства покупателей с целью создания многоквартирного дома.

Порядок и особенности заключения данных договоров регулируются Федеральным законом №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве».

ЖСК. Вступление граждан в жилищный кооператив – это не договорные, а корпоративные отношения, предполагающие равноправное участие.

Члены кооператива, организовывают весь процесс строительства объекта самостоятельно:

  • сбор денежных средств,
  • разработку проектной документации,
  • закупку строительных материалов,
  • заключение договоров с подрядными организациями.

Отношения сторон при этом регулируются Жилищным кодексом и Федеральным законом №215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах».

Нужна ли регистрация сделки?

ДДУ. Различия между этими двумя вариантами ощутимы уже на стадии заключения сделок.

ДДУ подлежит государственной регистрации и считается заключенным только после ее проведения.

Права и обязанности сторон возникают только на основании ДДУ, зарегистрированного в установленном законом порядке.

ЖСК. По договору ЖСК гражданин становится членом кооператива: принимает на себя права и обязанности по строительству определенного объекта недвижимости.

Договор о выплате пая в Росреестре не регистрируется.

Государственная регистрация квартиры по договору ЖСК проводится уже после окончания строительства в отношении готового объекта.

Что лучше защищает интересы участников?

ДДУ. С юридической точки зрения ДДУ защищён:

  • прописан объект строительства;
  • дата окончания строительных работ и сдачи дома;
  • точная стоимость объекта;
  • основания расторжения договора и выплаты компенсации дольщикам;
  • гарантии застройщика.

На правоотношения сторон, возникшие из ДДУ, распространяется законодательство о защите прав потребителей:

  1. право получения неустойки установлено в законом,
  2. право на освобождение от уплаты государственной пошлины при подаче исковых заявлений в суд на сумму, не превышающую 1 000 000 руб.

Дольщик по окончании строительства получает объект, полностью совпадающий с договором
В случае претензий сможет защитить свои права, опираясь на Закон о защите прав потребителей.

ЖСК. Устав жилищного кооператива — основной документ, который устанавливает права и обязанности членов ЖСК.

В уставе подробно прописаны особенности взаимоотношений между членами и органами правления кооператива.

Все значимые решения принимаются общим собранием членов ЖСК.

Участники долевого строительства такими правами по отношению к компании-застройщику не наделены.

Став членом ЖСК, гражданин получает возможности непосредственного участия в ходе строительства и детального контроля над процессом.

Выделяют две группы обязанностей:

  1. индивидуальные, ими «нагружают» каждого члена ЖСК,
  2. коллективные, они возложены на всех участников в совокупности.

Необходимо согласовывать со всеми членами ЖСК:

  • изменения в проекте дома,
  • стоимость работ и пая.

Чтобы достичь соглашения по таким вопросам на общем собрании ЖСК, придётся потратить немало усилий.

Закон о защите прав потребителей не защищает членов ЖСК.

Соглашение члена кооператива с ЖСК подпадает под Закон о защите прав потребителей, если речь идёт о других гражданско-правовых договорах: кооператив заключает договор купли-продажи движимого имущества со своим участником.

Что выгоднее: финансовые риски

Основным достоинством участия в ЖСК является более привлекательная цена квартиры.

ДДУ позволяет получить кредит по ипотеке.

ДДУ. В ходе стройки может вырасти стоимость пая. Строительные материалы выросли в цене: по данным Росстата арматура за 2016 год подорожала на 50%, строители Петербурга жалуются на рост в 100%.

Покупатель недостроя по ДДУ защищен от удорожания стоимости квартиры условиями договора.

При строительстве жилья силами ЖСК такой защиты нет.

ЖСК. Члены ЖСК могут уменьшить финансовые риски заключив договор страхования. Страховщики распространяют соглашения на случаи не передачи объекта страхования в собственность покупателя в условленные сроки и банкротства застройщика.

Стоимость такой страховки достаточно высока и колеблется в пределах от 1% до 4,5 % от стоимости приобретаемой квартиры.

Что делать в критической ситуации? Куда писать жалобу на правление жилищного кооператива? — подробнее по ссылке.

О рисках работы с кооперативом и отличиях от долевого строительства

Разница в гарантии возврата денег

ДДУ. Стоимость жилья по ДДУ обосновывается большими гарантиями. Они были расширены вступившими в силу в 2017 году поправками. Они гарантируют:

  • профессионализм. Застройщик должен быть членом саморегулируемой организации;
  • финансовую стабильность. Строительная компания имеет большой уставный капитал и платит взносы в компенсационный фонд (общий для всех застройщиков);
  • гарантия от банкротства. В таком случае все выплаты дольщикам производятся за счет средств фонда.

Участник долевого строительства вернёт деньги в случае банкротства застройщика. Либо незавершенный строительством объект будет передан другому застройщику при участии СРО.

Право собственности и аренды на земельный участок, а также сам объект строительства находятся в залоге у дольщиков (ст.13 Закона о долевом участии в строительстве).

Однако вы не можете рассчитывать на возврат денежных средств. Вы можете ждать, когда новая компания достроит дом.

ЖСК. В случае ситуации с ЖСК возврат возможен только при наличии денежных средств на счете кооператива.

Пайщик может потерять выплаченные деньги. В соответствии с законом члены кооператива несут риск убытков, связанных с деятельностью кооператива, в пределах своих паенакоплений (ст.6 Закона о ЖСК).

Большая часть денежных средств, полученных ЖСК от членов, отправляется подрядчикам. При банкротстве участники получат их в последнюю очередь.

Члены ЖК могут получить свои деньги в виде недостроенного дома, а не живыми деньгами. Суд признает право собственности на незавершенный объект, которым кредиторы распоряжаются по своему усмотрению.

Процедура возмещения стоимости квартиры вследствие банкротства застройщика в ДДУ выглядит более надёжной.

Запомнить

  1. Вы можете заключить два вида договора на покупку квартиры в строящемся доме: долевого участия и вступления в жилищно-строительный кооператив.
  2. Гарантии дольщику по ДДУ даёт Закон о защите прав потребителей.
  3. Члены кооператива принимают решения сообща и совокупно несут ответственность по обязательствам, возникающим в ходе строительства.
  4. Стоимость жилья по ДДУ указана в договоре. Стоимость жилья через ЖСК может вырасти.
  5. Дольщик имеет больше гарантий от государства получить квартиру.
  6. Член ЖСК не защищён государством. Он сам решает, что делать с недостроем.

Источник: https://kapremont.expert/kvartira/zhsk/dogovor-ddu-ili-kooperativ.html

Дду или жск – что лучше?

01.09.2017

Для человека, который собирается покупать новую квартиру, аббревиатуры “ДДУ” и “ЖСК” – скорее всего, уже не пустой звук. Он почти наверняка в курсе, что это два похожих, но всё же отличных друг от друга способа приобретения жилья. Так чем же, на самом деле, они отличаются?

В этой статье мы попытаемся детально и подробно во всём разобраться, выяснить сходства и различия между ДДУ и ЖСК и подтвердить (или опровергнуть!) устоявшееся мнение о том, какой из этих вариантов предпочтительнее. Чтобы у абстрактного персонажа, описанного в начале, не осталось совсем никаких вопросов по этой теме.

Для общего понимания начнём с кратких определений. Значит, “ДДУ” расшифровывается как “договор долевого участия”. Заключается он между застройщиком и дольщиком.

Первый обещает второму за определённый срок возвести на определённом участке многоквартирный дом и передать его в пользование, а второй соглашается вложить в это строительство деньги. А “ЖСК” значит “жилищно-строительный кооператив”.

Это добровольное объединение людей для строительства жилого объекта. Член такого объединения – уже не дольщик, а пайщик.

ЖСК приобрели популярность ещё в СССР.

Когда после войны возросла численность городского населения, власти, чтобы разобраться с квартирным вопросом (который, по мнению персонажа “Мастера и Маргариты”, испортил людей) разрешили создавать жилищно-строительные кооперативы.

Хотя жильё создавалось за счёт пайщиков, а многие из них ещё и лично принимали участие в строительстве, государство тоже способствовало развитию ЖСК – выдавало крупные ссуды, разрешало долгое время их не возвращать, предоставляло различные льготы.

Эпопея с советскими ЖСК продолжалась до самого конца прошлого века.

Ещё в начале 1980-х стартовало одновременное строительство примерно 80 тысяч кооперативных многоквартирных домов – естественно, оно затянулось, и некоторым пайщикам пришлось ждать свой новый дом почти двадцать лет.

Но сейчас, хоть сохранилось как понятие ЖСК (оно, в том числе, упоминается в Жилищном кодексе Российской Федерации), так и ЖСК советских времён, сами жилищно-строительные кооперативы поменяли форму.

ЖСК как средство от долгострояСамостоятельно ЖСК создают только обманутые участники долевого строительства, которые мечтают поскорее, пусть даже и своими силами, закончить недоделанное жильё.

А так как без чьей-либо поддержки (например, государства или крупного девелопера), создав с единомышленниками некий кружок по интересам, построить многоквартирный жилой дом, к сожалению, не получится, чаще всего ЖСК организуют застройщики. Причём, делают они это вовсе не для удобства покупателей, а только лишь для привлечения их средств.

Неудивительно, что, если свериться с цифрами, станет понятно: ЖСК – на самом деле уже никакой не конкурент ДДУ.

Договоры долевого участия заключаются повсеместно и не предлагаются в редких, даже исключительных, жилых комплексах с особенностями в возведении (например, если ЖК не строится с нуля, а реконструируется, заключить договор долевого участия просто не получится по закону). Поэтому процент использования ДДУ при строительстве в Москве выше 60, а ЖСК – около 10. При этом, в более престижных сегментах недвижимости эта разница только увеличивается: ДДУ становится всё популярнее, а ЖСК – наоборот.

У этой популярности ДДУ (как и, конечно, у непопулярности ЖСК) есть множество причин. И, в общем-то, все они заключаются сугубо в разнице между двумя этими способами приобретения жилья. Попробуем перечислить все и ни одну не забыть.

Документы, регулирующие строительный процесс

Контроль отношений дольщика и застройщика осуществляется по 214-му Федеральному закону, а отношений внутри жилищно-строительного кооператива – по документам (например, уставу) этой же организации. Очевидно, что на первый положиться легче, чем на второй: он и принят на более высоком уровне, и изучен давно и всеми. Так что этот балл отдаём ДДУ.

Государственная регистрация документов

Государство занимается и регистрацией документа долевого участия, которая, чаще всего, платная и, при этом, всегда обязательная. Договор с ЖСК регистрировать в Росреестре не нужно, но не спешите этому радоваться.

Во-первых, там, скорее всего, придётся оплатить какой-нибудь членский взнос. Во-вторых, это поставит вас под угрозу двойных продаж: при заключении и регистрации ДДУ это невозможно, не будут же в Росреестре два раза регистрировать один и тот же документ.

А даже если недобросовестный застройщик продаст вашу квартиру кому-то ещё в обход Росреестра, в суде и разбираться не будут и однозначно встанут на вашу сторону.

Поэтому, несмотря на то, что ратующие за ЖСК привлекают нас простотой и скоростью, снова отдадим предпочтение ДДУ. Пусть это дольше и дороже, но зато безопаснее.

Недобросовестный застройщик

Если застройщик нарушит свои обещания, обманет дольщиков и строительство остановит, он будет отвечать за это по всей строгости закона. Либо дольщику вернутся все вложенные им средства плюс неустойка, либо завершение строительства возьмёт под контроль государство.

От ЖСК получить деньги обратно будет гораздо сложнее, потому что возвращать ли их вообще, будет определять не законодательство, а сам кооператив. Впрочем, обманутому человеку, по большому счёту, не так важно, кто и как его обманывает – а если застройщик с самого начала захочет это сделать, он это сделает.

Вариант с ДДУ тоже не идеальный: застройщик может признать себя банкротом, чтобы деньги от него получить было невозможно, строительство затянется на всё то время, что будут искать нового исполнителя…

В общем, по возможности не имейте дело с недобросовестными застройщиками – ни в долевом строительстве, ни в ЖСК.

Потребители и участники добровольного объединения

Ещё один закон, который в случае чего поможет дольщику – это Закон о защите прав потребителей. Для пайщиков, являющихся участниками добровольного объединения, он бесполезен, потому что на них попросту не распространяется. Дольщики, как потребители, смогут потребовать от застройщика надлежащего исполнения обязательств, если будут чем-то недовольны. Члены ЖСК этого сделать не смогут.

Читайте также  Договор бригадного подряда с физическим лицом образец

Ипотека

При долевом участии в строительстве действует государственная поддержка ипотечной ставки, да и количество банков, которые ипотеку предоставляют, гораздо больше, чем при ЖСК. Преимущество ДДУ тут не только в возможности более широкого выбора, сама эта ситуация – ещё одно подтверждение большей надёжности долевого строительства.

Первые обязательства

Если застройщик собирается привлекать к своему проекту первых дольщиков, это значит, что он уже выбрал участок под строительство, получил его в собственность (ну или в аренду), а также получил разрешение на строительство и зарегистрировал все права на будущую недвижимость.

Если застройщик привлекает клиентов в жилищно-строительный кооператив, всего этого он, скорее всего, ещё не сделал.

При ЖСК застройщик даже не обязан публиковать проектную декларацию – участвуя в долевом строительстве, вы хотя бы сможете следить за тем, как проект меняется в процессе воплощения в реальность.

Определение параметров квартиры

Прочитав договор долевого участия, вы примерно представите свою будущую квартиру, а также будете точно знать, во сколько она вам обойдётся. Конечно, случается, что в процессе строительства происходят какие-то накладки, квартира может уменьшиться или увеличиться на пару квадратных метров, но обычно застройщик готов это как-то компенсировать.

Жилищно-строительный кооператив же сразу готовит участников, что цена квартиры в процессе строительства может вырасти. То есть, вы всё оплатите, а потом вам скажут, что на стройке возникли проблемы (экономический кризис, неблагоприятные погодные условия, ушедший в запой прораб – так ли важно, что это будет?) и поэтому нужно доплатить.

Очередное безусловное преимущество ДДУ перед ЖСК.

Определение сроков сдачи

В договоре долевого участия также указываются точные сроки сдачи объекта – когда застройщик передаст его дольщику. Если застройщик не сможет договориться о переносе срока сдачи и его провалит, то будет вынужден выплатить штраф.

Вы же, в случае несоответствия сроков с первоначальными договоренностями, сможете просто расторгнуть ДДУ и получить деньги назад. А при ЖСК застройщик вправе просто не прописывать дату окончания работ в договоре, чтобы потом не нести ответственность за срыв сроков.

Так что если вы не готовы ждать новый дом бесконечно долго, внимательно читайте договор – причём, желательно, договор долевого участия.

Гарантия

Упоминавшийся выше Федеральный Закон №214 даёт на новостройку пятилетнюю гарантию.

То есть, если у вас в квартире или в подъезде что-то сломается, потому что изначально было плохо и некачественно сделано, застройщик будет вынужден всё самостоятельно отремонтировать.

Понятно, что он вряд ли будет этому рад и вряд ли поспешит, но ремонт вам в любом случае гарантирован. Не то с ЖСК: даже если вы выявите явные дефекты строительства, застройщик их исправлять не обязуется.

Все перечисленные сравнительные характеристики демонстрируют нам явного лидера в этой битве – это ДДУ. Впрочем, для большей объективности назовём парочку моментов, в которых ЖСК всё-таки предпочтительнее.

Рассрочка

Дольщикам рассрочка предоставляется только до окончания строительства, её в Москве и в Московской области – только два года. В то же время члены ЖСК могут растянуть её на больший срок, причём в том числе и после сдачи дома.

Управляющая компания

Если вы заключали ДДУ, готовьтесь, что управляющую компанию вам назначит застройщик, а сменить её будет не так-то просто. Если вы являетесь членом ЖСК, то управляющую компанию вам не нужно даже искать, потому что управлять домом вы (или выбранные вами другие члены ЖСК) будете сами.

Источник: http://novostroyman.ru/articles/ddu-ili-zhsk-chto-luchshe

Жск и дду: что лучше и какие отличия?

Когда человек решает купить квартиру, очень часто перед ним возникает вопрос, что же выбрать, ДДУ или ЖСК. Действительно, а какая же разница между ними и, какие подводные камни таит в себе каждый из данных способов. Чтобы разобраться и понять тонкости данного вопроса, потребуется рассмотреть его детальнее.

В первую очередь нужно иметь понимание, что же такое ДДУ и ЖСК.

Жилищно-строительный кооператив

В Жилищно-строительный кооператив могут объединиться люди или же организации, которые не приобретают квартиру в привычном всем виде, а фактически самостоятельно организуют строительство с привлечением подрядчиков. Называются данные люди, объединившиеся в ЖСК, пайщиками. У данной организации существует устав, к которому существуют определенные требования со стороны законодательства РФ. Вот некоторые из основных требований:

  • Устав не должен нарушать Гражданского кодекса;
  • ЖСК должен иметь помимо юридического адреса также и фактический;
  • В уставе в обязательном порядке должны прописываться первоначальные взносы при вступлении новых пайщиков в данную организацию, а также суммы, которые пайщики должны внести за квартиры;
  • Необходимым условием станет указание порядка вступления новых членов;
  • Обязательно должен быть указан расчетный счет кооператива, на который пайщики будут перечислять денежные средства;
  • Отдельно должны быть указаны права и обязанности пайщиков и руководителей ЖСК (председателя и его заместителей).

Подведя некоторые итоги можно сказать, что ЖСК – это не Строительная компания, а своеобразный союз инициативных граждан, которые решили взять в свои руки организацию строительства многоквартирного дома, что, в принципе, можно назвать заблуждением.

Одним из главных недостатков покупки недвижимости через ЖСК считается неполная законодательная регламентация.

Например, для того, чтобы получить средства на строительства от кооператива, застройщику совсем необязательно наличие разрешения на возведение и оформленных документов на право собственности земельного участка.

Серьезным недостатком является факт, что пайщики никоим образом не связаны договором с подрядчиками и застройщиком.

Известны случаи, когда Жилищно-строительные кооперативы создаются не независимыми инициативными группами, а представителями компаний-застройщиков и в этой ситуации вероятность того, что интересы членов ЖСК будут защищены, крайне мала. Самое неприятное в такой ситуации, что рядовой участник конкретного кооператива может даже не догадываться о подобной схеме.

Стоит отметить, что покупка квартиры через ЖСК на сегодняшний день не особо распространена и занимает около 5-10 процентов общего рынка продаж недвижимости, однако специалисты в данной области ожидают увеличения данного процента, т.к. подобная схема выгодна именно строительным компаниям.

Договор долевого участия

Самым распространенным способом покупки квартиры на сегодняшний день является Договор долевого участия. При подписании данного договора застройщик берет на себя обязанность построить в конкретный срок многоквартирный дом, ввести его в эксплуатацию, подключить коммуникации и передать дольщику, который является участником долевого строительства.

Договор долевого участия должен обязательно содержать следующие сведения:

  • Определение объекта, который подлежит передаче строительной компанией;
  • Обязательно должен быть указан срок передачи квартиры дольщику;
  • Сколько стоит договор, порядок внесения денежных средств и алгоритм оплаты;
  • Срок действия гарантии на объект недвижимости.

Чтобы после подписания договор вступил в законную силу, его необходимо зарегистрировать в Росреестре. Росреестр проверяет договор и, если юридическая чистота соблюдена, регистрирует. Лишь после данной процедуры участник долевого строительства может перечислять денежные средства компании-застройщику.

В случае, если обязательства по ДДУ не выполняются одной из сторон, данный договор можно расторгнуть через суд или в одностороннем порядке. С 2014 года на законодательном уровне принято решение об обязательном страховании участников долевого строительства. Данная мера позволяет отфильтровать недобросовестных застройщиков, т.к.

страховать сомнительные программы не пожелает ни одна страховая компания.

Негативные моменты и преимущества ЖСК и ДДУ

Что выбрать простому обывателю, ЖСК или ДДУ? Ответ на это вопрос должен дать сам покупатель. Оба варианта, будь то Жилищно-строительный кооператив или же схема покупки через Договор долевого участия, не нарушают действующего законодательства, но каждый из них имеет как свои риски, так и преимущества.

Приобретая квартиру через ДДУ, дольщик может быть уверен в том, что Строительная компания имеет всю документацию, которая дает разрешение на возведение многоквартирного дома.

Если застройщик занимается продажей квартир через Договор долевого участия, значит, у него имеется проектная документация, прошедшая государственную экспертизу.

Также это значит, что у строительной компании имеются разрешение на строительство и документы о праве собственности на земельный участок, который предназначен для строительства объекта недвижимости.

Важнейшим преимуществом ДДУ перед ЖСК является то, что при данной схеме приобретения квартиры исключены риски, связанные с двойными или даже тройными продажами, т.к. данный договор в обязательном порядке должен быть зарегистрирован в УФРС.

После такой регистрации двойная продажа уже недопустима, т.к. права дольщика на объект недвижимости автоматически признается государством, строительная компания уже не имеет возможности распоряжаться данной квартирой без расторжения ДДУ.

С договорами ЖСК ситуация иная, т.к. законодательство не предусматривает их регистрации в государственных органах и поэтому риск того, что возможна двойная продажа, возрастает.

Существенным плюсом Договора долевого участия следует назвать точное указание срока передачи квартиры дольщику. В ситуации, когда Строительная компания не выполняет взятые на себя обязательства по данному пункту, дольщик может получить неустойку.

В этом случае договор ЖСК уступает ДДУ, т.к. кооператив не дает гарантии своевременного ввода объекта недвижимости в эксплуатацию. Даже если прописать в договоре ЖСК данные сроки, строительная компания не несет никаких негативных для нее последствий.

Есть у схемы приобретения квартиры в кооперативе и преимущества. К примеру, при покупке через ЖСК у пайщика есть возможность рассрочки, причем застройщик может предоставить ее на длительный период.

Подводя итоги, хотелось бы отметить, что любой желающий приобрести недвижимость по одной из подобных схем, должен самостоятельно оценивать все риски, которые будут касаться конкретной ситуации. Ни одна из форм договоров не дает 100% гарантии покупателю.

Важно помнить, что только репутация Строительной компании является важнейшим фактором при выборе способа приобретения.

Также рекомендуется не пренебрегать услугами консультантов, которые помогут разобраться в таком непростом вопросе для простого человека, не каждый день покупающего квартиру на первичном рынке недвижимости.

Жск и дду: что лучше и какие отличия? Ссылка на основную публикацию

Источник: https://metr.guru/dolevoe-uchastie/zhsk-i-ddu-chto-luchshe-i-kakie-otlichiya

Что выбрать: ЖСК или ДДУ

Покупатели квартир в новостройках часто встают перед выбором: как лучше приобрести жилье — по ДДУ или ЖСК? Для человека, неосведомленного в данной области, может показаться, что это просто два способа оформления одной и той же сделки.

На самом деле, ДДУ и ЖСК — это понятия совершенно разные. Первый вариант лучше защищает дольщика, а второй — более выгоден.

Давайте разберемся, в чем заключается разница.

Что такое ЖСК и его особенности

Договор жилищно-строительного кооператива (ЖСК) подразумевает под собой схему покупки еще строящегося жилья с помощью так называемых паевых взносов (или паев). По факту, здесь идет речь о сообществе людей, которые собрались построить многоквартирный дом. Когда вы заключаете договор с кооперативом, то становитесь его членом (или пайщиком).

Порядок работы регулируется нормами Федерального закона «О жилищных накопительных кооперативах» от 30.12.2004 г. № 215-ФЗ (далее — Закон № 215-ФЗ) и положениями ЖК РФ.

Законодатель предъявляет широкий перечень требований к ЖСК. Они прописаны в ст. 116 ГК РФ и должны быть отражены в уставе организации.

Обратите внимание! Обязанности учредителей прописаны в ст. 112 ЖК РФ, согласно которой именно они должны отвечать за действия кооператива до назначения его председателя.

Все права членов ЖСК также прописываются в уставе. Они не должны противоречить Закону №215-ФЗ и другим нормативным документам как в сфере потребительских союзов, так и в сфере гражданских взаимоотношений и потребительского рынка.

Среди наиболее значимых моментов, которые нужно знать перед вступлением в ЖСК, можно выделить следующие:

  • вы должны полностью понимать свои будущие обязанности. Сотрудник кооператива обязан дать вам исчерпывающую и достоверную информацию о деятельности организации;
  • вы имеете право знать, как в вашем ЖСК осуществляется принятие решений, — требуется ли общее собрание для любых вопросов, или же все пайщики собираются только для выбора руководства, а основные изменения в процессы вносят председатель кооператива и его замы;
  • необходимо разобраться в процедуре ания. Например, нужно ли единогласное решение всего коллектива, или достаточно большей части пайщиков? Сколько человек должно прийти на собрание, чтобы оно считалось состоявшимся?
  • следует уточнить, каким образом члены ЖСК компенсируют убытки организации, а именно — имеет ли пайщик право не вносить средства на оплату штрафов, наложенных на юридическое лицо, предусмотрена ли прямая ответственность председателя за такие действия.

Таким образом, ЖСК — это достаточно сложный механизм. С одной стороны, права членов кооператива достаточно обширны — любой пайщик может предложить даже радикальное изменение проекта возводимого здания для снижения стоимости строительства. Но при этом и обязанностей у членов кооператива намного больше, чем в случае с договорами долевого участия.

Плюсы и минусы

Для удобства восприятия основные плюсы и минусы ЖСК с позиции будущего владельца недвижимости представлены в таблице.

Плюсы Минусы
Обычно действуют программы рассрочки платежа, то есть выплачивать стоимость квартиры можно в течение нескольких лет. Достаточно сжатые сроки выплат и переплата по займу. Скорее всего, вы не сможете оформить ЖСК в ипотеку (банк тоже понимает все риски и вряд ли захочет брать в залог недостроенную квартиру) и придется брать потребительский кредит, где проценты будут намного больше.
Застройщик связан массой обязательств — это и компенсационный фонд, и требования по счетам, и множество других расходов. Есть гарантии и четкие сроки строительства. Поэтому первоначальная цена жилья здесь обычно ниже, чем по ДДУ. ЖСК — это не договор на право требования квартиры, а обычное инвестирование, поэтому изначально низкая сумма паевого взноса может значительно увеличиться за счет инфляции или других факторов.
Вы можете участвовать в общих собрания и принимать решения относительно судьбы дома. Вы несете ответственность за действия ЖСК — а это может вылиться в значительные финансовые убытки.
При покупке пая вы можете как вступить в ЖСК, так и не вступать. Такая вариативность может быть плюсом с точки сиюминутного сокращения трат, однако в долгосрочной перспективе это может обернуться проблемой. Если вы не вступите в ЖСК, то не сможете влиять на решения общего собрания. А если вступите — придется заплатить как единовременный взнос за вступление, так и ежемесячные взносы за членство.

В схеме ЖСК есть и другие минусы. Фактически, здесь вы имеете меньше прав, чем участник долевого строительства. Цена на квартиру растет, ответственности за неисполнение договора у застройщика нет, неустойку получить не получится, возникают постоянные дополнительные траты.

Что такое ДДУ?

ДДУ (договор долевого участия) — это способ приобретения квартиры в новом доме, построенном на деньги будущих покупателей.

Данный вид сделки регламентируется нормами Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ и имеет свои особенности. В первую очередь, это необходимость регистрации ДДУ в Росреестре: только после прохождения этой процедуры он будет признан действительным.

Следующая особенность способа покупки жилья с помощью ДДУ заключается в сроке получения права собственности на жилье — покупатель получает его лишь после того, как дом будет сдан в эксплуатацию, и будет подписан акт приема-передачи квартиры.

Обратите внимание! Стоит учитывать тот факт, что жилое помещение перейдет вам в собственность не сразу.

Положительные и отрицательные моменты для дольщиков и застройщиков

Долевое строительство обладает как неоспоримыми преимуществами, так и множеством недостатков. Главным плюсом здесь является доступность жилья. Стоимость квартир от застройщика ниже, и при этом человек получает рассрочку на несколько лет — до сдачи дома в эксплуатацию.

Среди других положительных моментов ДДУ можно выделить следующие:

  • гарантия получения новой квартиры или возврата денежных средств;
  • невозможность изменения стоимости жилья застройщиком в одностороннем порядке;
  • возможность расторжения соглашения и взыскания неустойки с недобросовестных строителей;
  • наличие гарантии на квартиру и расположенные в доме коммуникации.

При наличии неоспоримых преимуществ недостатки такого вида сделки также являются достаточно существенными:

  • задержка оформления документов из-за обязательной государственной регистрации договора;
  • необходимость выплаты неустойки в случае досрочного погашения полной стоимости квартиры;
  • сроки выплат за жилье достаточно сжаты и ограничены моментом сдачи дома;
  • максимальный срок для выплаты в рассрочку — 5 лет.

Таким образом, перед принятием решения о покупке жилья по ДДУ следует тщательно взвесить все плюсы и минусы.

В чем разница между дду и жск?

Для того, чтобы понять отличие между ЖСК и ДДУ, сравним схемы реализации этих договоров с помощью таблицы.

ДДУ ЖСК
Обязательная регистрация договора в Росреестре исключает двойную продажу квартир. В Росреестре регистрируется договор принятия квартиры в собственность уже после постройки дома. Поэтому есть вероятность попасться на уловки мошенников и получить уже кому-то проданное жилье.
В договоре обязательно прописывается полная стоимость квартиры, и она не подлежит изменению. Здесь есть один момент — застройщик может предложить вам заключить дополнительное соглашение о повышении цены, но вы не обязаны соглашаться, а ему придется либо отдать вам квартиру за указанную в договоре сумму, либо расторгнуть ДДУ и возвратить вам деньги + заплатить неустойку. По согласованию с членами кооператива председатель ЖСК в любой момент может увеличить стоимость квартиры. Основания могут быть самыми разными, например, удорожание стройматериалов. Закон не запрещает этого делать, поэтому нужно внимательно изучать договор, который вы заключили — порядочный застройщик внесет в него пункт о запрете на увеличение суммы.
Есть точная дата, когда квартиры должны быть переданы владельцам. У застройщика имеется возможность подстраховаться —  сверх этой даты ему отводится 2 месяца на решение проблем со сдачей дома. За просрочку застройщика ждет взыскание неустойки в пользу дольщика. Опять же, срок можно увеличить по дополнительному соглашению, но вы не обязаны его подписывать. Четких сроков строительства и наказания за их увеличение в законе не прописано.
Рассрочка выплат возможна до окончания строительства. Закон разрешает предоставление рассрочки на срок, более длительный, чем после сдачи дома. Нужно смотреть каждый договор с ЖСК в отдельности.

Подводя итог, необходимо отметить, что в каждой системе как много плюсов, так и немало минусов. Чтобы сделать правильный выбор, лучше сначала проконсультироваться с грамотным юристом.

Источник: http://zaoalto.ru/articles/chto-vybrat-zhsk-ili-ddu/

Что такое ЖСК: плюсы и минусы, в чем заключается отличие от ДДУ?

Застройщики новостроек реализуют жилые площади по двум схемам – ДДУ или ЖСК. Не все граждане знают, что собой представляют эти договора и в чем заключается отличие одного от другого. Чтобы сделать правильный выбор при покупке жилья, рекомендуется ознакомиться с тем, что такое ЖСК и ДДУ и узнать плюсы и минусы каждой схемы.

Отличие схем

Договор долевого участия – это система реализации строящегося жилья в первичном фонде с помощью регистрации бумаги в Росреестре. После регистрации договора, гражданин становится участником строительства.

Его называют дольщиком. ДДУ регламентируется Федеральным Законом за номером 214.

В этом заключается первое отличие от ЖСК (жилищно-строительный кооператив), поскольку такая сделка регулируется законом за номером 215.

Читайте также  Где взять договор социального найма для приватизации

Договор с ЖСК – это система реализации квартир, которые еще не были построены с помощью, осуществляемая посредством паев или паевых взносов. Группа людей, решивших построить жилое здание, вступают в сообщество. Каждый участник организации называется пайщик.

Отличие этих схем приобретения жилья заключается в порядке регистрации в Росреестре. Договор ДУ фиксируется сразу после подписания соглашения между застройщиком и дольщиком. Благодаря этому невозможно совершить двойную сделку реализации жилья.

Договор ЖСК регистрируется только после сдачи дома в пользование собственников. Это менее надежная схема, поскольку недобросовестные строительные организации могут совершать двойные сделки, и может оказаться, что у жилья сразу два владельца.

В договоре долевого участия указывается вся сумма, которую гражданин должен заплатить за жилье. Согласно действующему законодательству, цена на квартиру не изменяется.

Застройщик может заключить дополнительные соглашения на оказание каких-либо услуг, увеличив стоимость жилого помещения, но гражданин имеет право отказаться от заключения сделки.

Если же компания, реализующая жилые помещения, захочет расторгнуть договор купли-продажи, то руководство будет обязано выплатить неустойку. В договоре ЖСК прописано, что стоимость квартиры может увеличиться.

Установить цену более той, что была изначально прописана в договоре, имеет право председатель после согласования вопроса с пайщиками. Это можно сделать в любой момент. Обычно цена увеличивается в связи с подорожанием стоимость материалов, необходимых для строительства объекта. В этом также состоит отличие схем приобретения недвижимости.

В договоре долевого строительства стоит точный срок возведения дома. Сдача может быть увеличена максимум на два месяца, согласно действующему законодательству. Это период дается для оформления соответствующих документов.

Если дата сдачи объекта не соблюдена, то у дольщиков есть право потребовать выплату неустойки. В случае с ЖСК, в отличие от ДДУ, нет точного срока сдачи здания.

Если даже строительство затянется на несколько лет, застройщик не будет подвергнут наказанию, поскольку этот момент не прописан в законе.

ДДУ отличается также тем, что при долевом участии в необходимо внести оплату за помещение до окончания строительства. В ЖСК нет таких жестких условий. Здесь рассрочка платежей допускается и после сдачи здания в пользование граждан.

Различия между жилищно — строительными кооперативами и долевыми участиями в строительстве состоит и в компенсации за лишние метры. Если при приемке помещения обнаружится, что площадь жилья больше, то в случае с ДДУ есть несколько вариантов решения:

  • гражданин отказывается от жилья и получает обратно свои деньги, а также неустойку;
  • собственник доплачивает за разницу в метраже и требует оплаты неустойки;
  • владелец ищет недостатки в строительстве и если он их находит, то имеет право требовать скидку, компенсирующую разницу стоимости метров.

Если гражданин покупает помещение по договору с ЖСК, то ему придется оплачивать разницу в площади.

Достоинства и недостатки

Выбирая между ДДУ или сделкой ЖСК, следует знать не только, в чем разница между схемами, но также плюсы и минусы разных форм приобретения жилья.

ЖСК

Плюсы ЖСК:

  • каждый пайщик участвует в общих собраниях, поэтому может принимать решение, как будет проходить строительство;
  • стоимость отличается от долевого участия в строительстве в меньшую сторону, поскольку здесь нет большого количества дополнительных сборов, а повышение цены происходит только по объективным причинам;
  • существует гибкая система скидок на жилье, которые не пользуется большой популярностью.

Минусы ЖСК:

  • чтобы стать участников кооператива, придется заплатить взнос, размер которого составляет 1-3% от цены жилой площади;
  • сложно избежать рисков двойных сделок купли-продажи;
  • у пайщика меньше прав на помещение, чем у дольщика;
  • нельзя совершить продажу жилья без вступления покупателя в кооператив;
  • стоимость жилой площади может возрасти;
  • застройщик не несет ответственности за несвоевременную сдачу объекта.

ДДУ

Плюсы:

  • есть проектная и разрешительная документация и эти вопросы прописаны в договоре;
  • стоимость жилой площади не увеличивается даже при подорожании материалов;
  • площадь и этажность дома не увеличивается;
  • застройщик не имеет права делать дополнительные пристройки, которые не были указаны в проекте;
  • есть возможность расторгнуть сделку и получить затраченные средства обратно;
  • в случае увеличения срока сдачи здания застройщик выплачивает гражданам неустойку.

Минусы

  • высокая стоимость помещения по сравнению с ЖСК;
  • длительный процесс регистрации права собственности;
  • расторгнуть сделку и вернуть деньги можно только на условиях, прописанных в договоре;
  • застройщик неохотно предоставляет рассрочку на покупку жилья и если гражданин приобретает жилую площадь в ипотеку, то из-за этого возрастает ее стоимость.

При выборе между ДДУ или сделкой ЖСК важно учитывать все достоинства и недостатки сделок.

Договор с ЖСК и ДУ

При подписании договора ДДУ рекомендуется обращать внимание не следующие моменты:

  • В соглашении прописываются все реквизиты организации. Перед подписанием соглашения следует ознакомиться с тем, действительно ли застройщик существует, а не является фэйковой компанией. Необходимо также посмотреть, какой капитал есть у застройщика и кто является учредителями фирмы.
  • Договор долевого участия должен иметь в точности такое название. Если указано что-то другое, от подписания соглашения следует отказаться.
  • Должна быть указана точная сдача здания в пользование собственников. Прописывается не только год, но и месяц.
  • В бумаге указывают площадь недвижимости, количество этажей и площадь самого объекта.
  • Гарантии застройщика. Прописывается также сумма сделки. Должны быть указаны цифры и пропись.

При подписании договора ЖСК также следует обращать внимание на следующие моменты:

  • Возможные риски участника сделки. Нужно знать, что будет, если строительство затянется или сорвется.
  • Реквизиты компании. Рекомендуется ознакомиться, какие объекты сдал в пользование граждан кооператив, и какие отзывы о нем дают прежние участники.
  • В соглашении прописывают площадь недвижимости и количество этажей здания.
  • Наличие у компании финансового оздоровления. Рекомендуется узнать, не собирается ли кооператив объявлять себя банкротом.
  • Следует выяснить, сколько у председателя кооператива замороженных организаций. Если они есть, сделку не рекомендуется заключать.
  • В бумаге должны указываться правила увеличения стоимости. Необходимо, чтобы было прописано, что вопрос повышения цен решался на общем собрании пайщиков.
  • Кадастровый номер земельного участка, кому принадлежит и каково право собственности. Часто случается, что дом на земле возводится незаконно.

Выбирая между ДДУ или соглашением ЖСК, рекомендуется обратить внимание на разрешение строительства на этом участке земли именно этой организацией. Если данной бумаги нет, от сделки рекомендуется отказаться.

Если выбирать, какую схему приобретения недвижимости выбрать – ДДУ или подписать соглашение с ЖСК, рекомендуется узнать, чем отличается одна форма сделки от другой, а также достоинства и недостатки долевых и паевых взносов. Только сопоставив все факторы, можно принять верное решение.

Что такое ЖСК: плюсы и минусы, в чем заключается отличие от ДДУ? Ссылка на основную публикацию

Источник: https://okommunalke.ru/voprosy/chto-takoe-zhsk

Покупка новостройки через ЖСК

Наверное, каждый из нас хоть раз слышал рекламу, предлагающую покупку новостройки через ЖСК в спальных районах города, по очень привлекательным расценкам. Можно ли доверять этой рекламе? Что представляет собой ЖСК, и какие подводные камни скрывает она внутри? Давайте попробуем разобраться вместе.

Что такое жилищно-строительный кооператив? Его отличие от жилищно-накопительного кооператива

Жилищно-строительный кооператив — это объединение заинтересованных лиц, преследующих общую цель возведения жилых объектов и дальнейшего управлениями ими. По своей сути это общество взаимного кредитования в целях совместного строительства и покупки новостройки. ЖСК как форма взаимоотношений застройщиков и покупателей жилья не слишком распространена в России.

Некоторые кооперативы у нас сохранились еще с советских времен. Правда, тогда государство им предоставляло льготный кредит на строительство. Инициатива их преобразования в ТСЖ, выдвинутая еще при принятии Жилищного кодекса, провались. Точное определение термина ЖСК можно найти в 110 статье ЖК РФ.

Если финансовые средства от граждан принимаются и вкладываются в строительство по одной из множества накопительных схем, тогда такой кооператив обязан регистрироваться, как жилищно-накопительный.

Такая форма управления опирается только на финансовые обязательства пайщиков.

Так же к значимым отличиям, можно отнести возможность участия в ЖСК юридических лиц, тогда как в ЖНК участники — только граждане.

В остальном функции, цели и задачи этих правовых форм очень схожи, если не сказать – идентичны. Поэтому в дальнейшем мы будем условно применять аббревиатуру ЖСК, имея в виду, что ЖНК – это всего лишь один из видов жилищно – строительных кооперативов.

В своей работе современные ЖСК преследуют две главные цели:

Какие гарантии дает жилищно-строительный кооператив своим членам?

Теоретически жилищно-строительные кооперативы должна быть наиболее выгодной формой приобретения жилья для граждан. Ведь номинальная процентная ставка в среднем здесь должна составляет всего 6% годовых. Однако с точки зрения рискованности покупки квартир, выбор в их пользу не так очевиден. Мы уже о рисках покупки новых квартир здесь, теперь рассмотрим эту проблему с точки зрения ЖСК.

Закон гарантирует, что право собственности у члена кооператива наступает сразу после выплаты пая (пункт 4 статьи 218 ГК РФ). Обратите внимание, что после полной оплаты уже построенного и введенного в эксплуатацию объекта строительный кооператив должен выдать своему члену справку, подтверждающую выплату им всей суммы паевого взноса. Она выдается в течение 10 рабочих дней.

Перед этим участник должен подписать акт приема-передачи, заключить с эксплуатирующей организацией договор на управление и эксплуатацию и обратиться требованием о выдаче подтверждающей справки. После этого при условии исполнения всех обязательств по договору участнику кооператива передается квартира по соответствующему акту приема-передачи.

Одной из мер по обеспечению гарантии исполнения по обязательствам при покупке новостройки по договору ЖСК выступает проведение независимого контроля за деятельностью кооператива. Он проводится со стороны избираемой на общем собрании ревизионной комиссии. В ее состав входят исключительно лица, не являющиеся членами кооператива.

Основные обязанности ревизионной комиссии:

  • осуществление ежегодных плановых ревизий хозяйственной и финансовой деятельности;
  • представление общему собранию ЖСК годового отчета, независимого заключения о бюджете и величине взносов и обязательных платежей.

Ревизия может проводиться в любое время. В ходе проверки комиссия может истребовать нужные документы по деятельности кооператива.

В чем отличие и взаимосвязь между жск и дду?

В последнее время многие застройщики стали активно использовать форму кооператива для реализации квартир населению в новостройках. Благодаря ЖСК некоторые компании умело обходят требования законодательства о долевом инвестировании (ФЗ-214).

Чтобы разобраться в данном вопросе, нужно понять, чем именно различаются договора об участии в со инвестировании строительства, которые заключаются в рамках закона N 215-ФЗ, и договора о долевом участии (ДДУ), действующие на основании закона №214-ФЗ?

Отличие между договорами ЖСК и ДДУ:

  • договор ЖСК не подлежит государственной регистрации;
  • такая компания может требовать оплаты дополнительных расходов на строительство дома, кроме тех, которые заложены в стоимость квартиры и уплачиваются паевыми взносами;
  • при заключении предварительного договора купли-продажи требовать заключения основного договора можно только по решению суда;
  • Закон «О защите прав потребителей» не распространяется на договоры ЖСК;
  • пайщик не имеет право требовать расторжения договора, а может лишь только выйти из него;
  • пайщик не может требовать возмещения убытков от задержки строительства жилья, неустойки, а также компенсации морального вреда.

Наиболее существенным из перечисленных отличий жилищно-строительных кооперативов, которые являются одновременно и его недостатками, можно считать не обязательность госрегистрации сделок. Это означает, что пайщики кооператива при покупке новостройки по договору ЖСК не могут быть защищены от двойных продаж.

Важно, что в отличие от ЖСК участники долевого строительства защищены действием закона №214-ФЗ, который устанавливает, что при продаже с дольщика разрешается взять оплату исключительно после регистрации договора в Росреестре.

Есть ли экономическая выгода при создании строительного кооператива?

Безусловно, есть. Кроме вышеперечисленных преимуществ застройщик при создании ЖСК получает возможность законно снизить стоимость строительства жилых объектов.

Дело в том, что паевые взносы, которые уплачиваются пайщиками за возможность покупки новостройки через ЖСК, не могут облагаться налогом НДС.

В то же время при модели долевого участия в строительстве в себестоимость жилого дома застройщик вынужден закладывать и размер налога в 18%.

Еще одним выгодным преимуществом можно считать то, что ЖСК может привлекать финансовые ресурсы на самых ранних стадиях строительства. Это также дает возможность существенно уменьшить стоимость инвестирования. Кроме того, они освобождены от налога на прибыль с имущества, полученного в форме паевого взноса.

 

Почему покупка новостройки по договору ЖСК не так сильно распространена?

В связи с тем, что строительные кооперативы не подлежат государственной регистрации, говорить о том, как сильно распространена покупка новостройки через ЖСК достаточно сложно. По некоторым оценкам, на их долю в Москве и области приходится приблизительно от 10 до 15% сделок. В Санкт-Петербурге эта цифра несколько выше и колеблется от 25 до 30% от совокупного оборота строительного рынка.

Основная причина, почему мало распространяется такая покупка, наверное, кроется в самой модели его работы. Люди возвращают средства медленнее, чем их накапливают. Это ведет к возникновению очереди на покупку жилья. Такая модель устраивает не многих покупателей.

Совет:

Если вы решили купить новостройку по договору ЖСК, внимательно изучите устав организации на предмет наличия пункта, устанавливающего процедуру вступления нового пайщика. В случае если прием проводится по решению общего собрания, нужно обязательно получить выписку с данным решением, которая должна быть заверена в установленном порядке.

Вывод может быть один, покупка квартиры по схеме ЖСК отличаться более выгодным заманчивым предложением, но эта модель не так проста, как кажется, на первый взгляд и таит в себе подводные камни. Обойти стороной недобросовестные организации можно, внимательно изучая правовую сторону данного вопроса.

Ответ эксперта.

Источник: https://mestoprozhivaniya.ru/pokupka-novostrojjki-cherez-zhsk/

Дду или жск

Дду или жск: если вы хоть раз задумывались о том, в какие новостройки вложить деньги, этот вопрос наверняка вставал перед вами. Наше время квартиру в новостройке можно купить либо путём участия в долевом строительстве либо через членство в жилищно-строительном кооперативе в качестве пайщиков.

Дду или жск – обе эти схемы вложение денег в новостройке законны, но законы, которые регулируют отношения дольщика застройщика и отношения пайщиков ЖСК – разные. Поэтому, что выбрать Дду или жск – это вопрос не праздный.

Любой застройщик, который собирается привлечь денежные средства на строительство и продажу квартир работает через Дду или жск. ДДУ – это договор долевого участия в строительстве.

Согласно ему, застройщик берет на себя обязательства в определённый срок построить многоквартирный дом, сдать его в эксплуатацию и передать квартиры дольщикам, тем гражданам, которые вложили деньги в стройку. Договор долевого участия в строительстве обязателен к регистрации.

ЖСК – это жилищно строительный кооператив – сообщество граждан, которое руководит строительством дома, собирает средства на это строительство. Договор ЖСК необязательно регистрировать в ГУ ФРС.

Чтобы выбрать для себя Дду или жск, необходимо знать основные отличия между этими договорами.

+7 (812) 907-23-92 защита юристов по недвижимости в спорах по Дду или жск

Отличия ДДУ от ЖСК

Есть пять основных отличий ДДУ от ЖСК:

  1. Государственная регистрация договора ДДУ – обязательна. Государственная регистрация договора с ЖСК необязательна.
  2. Стоимость строительства Дду или жск – разная. По договору ДДУ, стоимость строительства квартиры фиксирована. Она закреплена в договоре и застройщик не может в одностороннем порядке изменить стоимость квартиры для дольщика. Стоимость квартиры в ЖСК может меняться, причём, увы, в сторону увеличения. По договору ЖСК застройщик или ЖСК имеют право в одностороннем порядке поменять стоимость квартиры, если застройщик понёс дополнительные расходы.
  3. Сроки строительства по договору ДДУ указаны в договоре. Если застройщик не введет в эксплуатацию дом ко времени, указанном в договоре, дольщик имеет право взыскать с застройщика неустойку, расторгнуть договор долевого участия в строительстве, получить назад все вложенные в строительство деньги. В договоре ЖСК сроки строительства указаны. Но, если сроки строительства переносятся, пайщик скорее всего, не сможет суде взыскать с застройщика деньги. По крайней мере, точно можем сказать, что без юриста по недвижимости, который специализируется на судах с ЖСК, пайщик точно не сможет взыскать неустойку за сорванные сроки строительства.
  4. Рассрочка при оплате строительства ДДУ возможна. Рассрочка при оплате строительства в ЖСК также возможна, и даже более, она может быть выдана на длительный срок. Проценты по рассрочке для пайщиков указываются в договоре и их регулирует непосредственно устав ЖСК.
  5. Расторжение ДДУ возможно, при этом дольщик получит назад всё вложенные в строительство суммы. Расторжение договора с ЖСК обернётся для пайщиков возвратом только части вложенных средств. Пайщики должны внимательно ознакомиться с уставом кооператива и договором ЖСК прежде чем вкладывать деньги в строительство. В этих двух документах указывается, что при расторжении договора с ЖСК пайщикам не возвращаются часть взносов или вступительный взнос, или указаны какие-то другие условия: взыскание с пайщика за расторгнутый договор.

+7 (812) 907-23-92 защита юристов по недвижимости в спорах по Дду или жск

Дду или жск: плюсы и минусы

Итого подведём итоги, участие в строительстве по договору ДДУ имеет ряд хороших возможностей для дольщика:

Возможности ДДУ

  1. Документы застройщика проверяются и утверждаются на государством уровне. Покупатель квартиры в новостройке по ДДУ защищен законом, в плане того что жильё будет не вторичное, именно то, что указано в договоре, в проектной документации.

  2. Стоимость квартиры по договору ДДУ не изменится застройщиком без согласования с дольщиком. То-есть, если дольщик не даст согласия на повышение стоимости квартиры, она останется прежней.

  3. У дольщика по ДДУ есть гарантия на качество построенного жилья, определен срок строительства, есть возможность взыскать неустойку.

Риски дольщика

  1. При оформлении квартиры может возникнуть волокита в документах.
  2. Причины расторжения договора описанное в нём, и не предусматривают расторжения договора по инициативе дольщика без явных на то причин: нарушение условий договора со стороны застройщика.

    Если дольщик расторгает договор по своей инициативе, не из-за того что застройщик нарушил свои обязательства, он оплачивает убытки застройщику. Дольщику может вернуться сумма за минусом 6-8 % от стоимости квартиры.

  3. Рассрочка по ДДУ дается на срок не более пяти лет.

ЖСК – имеет свои достоинства

Быстрое оформление договора с ЖСК, контроль строительства и доступ к документам ЖСК, рассрочка по платежам за квартиру на 5 лет и более. Если в ЖСК идут хорошо дела, коммунальные платежи могут быть снижены.

Риски пайщиков существенные

Застройщиком могут не соблюдаться сроки строительства объекта, может увеличиться цена квартиры, могут быть ограничения на продажу своего пая другому пайщику.

Могут быть нарушения со стороны застройщика: когда выясняется, что застройщик не имеет разрешение на строительство объекта и когда у него нет документов на право собственности на землю или на аренду земельного участка.

(Подробно см. Риски пайщиков жилищно-строительного кооператива).

+7 (812) 907-23-92 защита юристов по недвижимости в спорах по Дду или жск Подробно

Источник: https://zakonnoepravo.ru/ddu-ili-jsk.html

Понравилась статья? Поделить с друзьями: